주택 공급목표, 반토막 실적…집값 불안에 ‘5만5천호’ 약발 먹힐까

[윤석열 정부]정부 ‘주택공급 활성화 방안’ 발표

원희룡 국토교통부 장관이 26일 오후 정부서울청사에서 \

정부가 26일 ‘주택공급 활성화 대책’을 내놓은 배경에는 최근 주택시장 최대 불안 요인으로 떠오른 ‘공급 정체’ 현상이 자리잡고 있다. 시장 불안을 잠재우기엔 역부족이라는 시장의 평가가 나온다.

공급 부족 어느 정도이길래

국토교통부 자료를 보면, 올해 들어 8월까지 주택 인허가 물량은 지난해 같은 기간보다 39% 적은 21만3천호다. 착공 물량도 같은 기간 56% 줄어든 11만4천호에 그친다. 올해 정부의 공급 물량 목표(인허가 기준)가 47만호라는 점을 염두에 두면 실적 달성률이 45.3%인 셈이다.

최근 수도권을 중심으로 한 집값 불안과 공공·민영을 가릴 것 없이 청약자들이 몰리는 아파트 청약시장 과열의 배경으로 대출 규제 완화와 더불어 ‘공급 부진’이 꼽힌 이유다. 서울 아파트 매맷값(한국부동산원 조사)은 지난 5월 넷째 주부터 오름세로 전환해 19주 연속 상승세를 이어가고 있다. 정부는 최근 대출 규제 강화와 정책금융상품 판매 제한 등의 조처를 내놓은 바 있다.

정부는 이 같은 주택 공급 위축이 머지않은 장래 수급 불균형으로 이어질 수 있는 ‘초기 비상 상황’이라고 진단한다. 원희룡 국토부 장관은 지난달 28일 기자간담회에서 “주택 공급 축소로 가격이 급상승할 여지가 있다고 국민들이 속단하지 않도록 하겠다”고 밝힌 바 있다. 이날 대책은 이런 진단 속에서 나왔다.

공급 불안 잠재울까

정부 대책에 대한 시장의 평가는 미온적이다. 전반적으로 획기적인 방안은 눈에 띄지 않는다는 것이다. 특히 정부가 공급 목표를 제시하면서 ‘인허가’ 잣대를 들이밀고 있다는 점에고개를 갸웃거리는 반응이 많다. 시장과 수요자들이 체감하기 어려운 잣대로는 공급 불안을 잠재우기 어렵다고 본다는 얘기다. 통상 사업 여건에 따라 인허가를 받은 물량의 착공과 입주자 모집은 인허가 시점부터 몇년이 걸린다. 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 “인허가 기준 공급 목표는 ‘착시 효과’가 있고, 의미 있는 계획이라고 보기 어렵다”고 말했다.

수도권 3기 새도시의 용적률을 높여 3만호 이상의 물량을 확충하기로 한 방안은 또다른 논란을 낳는다. 최민섭 호서대학교 교수는 “3기 새도시는 자족 기능을 갖추고 주거 환경도 쾌적한 게 기존 도시와 차별화된 장점인데, 새도시마다 주택 수천채씩 더 짓겠다고 이를 희석시킨다면 국민과의 약속을 저버리는 것”이라고 말했다.

부실 PF사업장도 걸림돌

민간의 주택 공급을 촉진하기 위해 새로 투입되는 21조원 규모의 금융 지원도 시장 전반에 영향을 주긴 힘들 것이라는 평가가 나온다. 이번 대책의 특징은 정상 사업장에 제공되는 보증과 대출 한도는 늘려주되, 부실 우려가 있는 사업장은 대주단(돈을 빌려준 금융사 모임)이 손실을 떠안고 사업성을 제고해야 지원해준다는 원칙이다. 이른바 부실 사업장의 재구조화다. 자칫 정책금융기관이 사업성을 충분히 회복하지 못한 사업장에 보증을 서줄 경우 해당 기관의 건전성이 나빠진다는 점을 고려한 조처다.

문제는 비수도권을 중심으로 땅값이 큰 폭으로 떨어지고 공사비는 늘어난 상황이라, 손실 규모가 작지 않다는 점이다. 게다가 최근 들어서는 고금리가 기존 예상보다 더욱 장기화할 것이라는 전망도 힘을 얻고 있다. 대주단이 손실 분담에 합의하고 사업성 제고 방안을 찾기 쉽지 않을 것이란 얘기다.

한국신용평가는 이날 낸 보고서에서 “현재 (공사가) 지연되고 있는 피에프(PF·프로젝트파이낸싱) 사업장 대부분 사업성이 부족한 상태”라며 “이해관계자들의 손실과 위험 분담을 통해 조기에 사업을 정상화할 수 있을지에 대해서는 추후 구체적인 진행 과정을 살펴야 한다”고 말했다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr 이재연 기자 jay@hani.co.kr