주택공급 속도전…"규제완화는 긍정 시그널" [진단]

"지금은 시장 상황 변화 대비하는 시기…당장 체감하긴 어려울 듯"
전문가 "분양가 인상 우려…분상제 적용 공공물량 많이 확보해야"
"PF대출 여력 확대…부실로 이어지지 않도록 선별 지원"

[아이뉴스24 안다솜 기자] 정부가 주택공급을 정상화하기 위해 공공물량 12만호를 추가 공급하고 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 규모를 확대하는 등 대책을 내놨다. 전문가들은 시장 상황의 변화가 기대되는 시기에 미리 규제를 완화하면서 선제적으로 대응하는 부분을 긍정적으로 평가했다. 다만 단기적으로 주택공급 확대를 통한 시장안정 효과를 주기에는 어려운 한계가 있다고 진단했다.

26일 정부는 제6차 부동산 관계장관회의를 개최하고 '주택공급 활성화 방안'을 발표했다. 인허가 물량이 급감하며 주택공급 부족 우려의 목소리가 지속적으로 나오자 속도전 식으로 나서겠다는 의지를 강하게 보여주려는 취지로 풀이된다.

원희룡 국토교통부 장관이 지난 18일 세종시 정부세종청사에서 열린 출입기자 간담회에서 질문에 답하고 있다. [사진=뉴시스]

원희룡 국토교통부 장관은 이날 브리핑에서 "이번 정책 방향은 공급에 있어서 비용, 시간, 금융공급 등에 대해 충분히 막힌 곳을 뚫어낼 수 있는 정책을 편다는 것"이라며 "당장 민간이 정상화되는 덴 시간이 걸리기 때문에 바로 집행할 수 있는 공공부터 연내에 목표를 달성토록 하고 내년에 민간까지 합계 100만 호를 공급할 수 있는 기반을 마련하고자 한다"고 강조했다.

이날 발표된 방안을 보면, 주택공급 측면에서 공공물량은 3기 신도시(3만호), 신규택지(8만5000호), 민간 물량 공공전환(5000호) 등을 통해 12만호 수준의 물량을 추가 확보하고 패스트트랙 방식으로 속도를 낼 예정이다.

민간의 인허가‧착공 대기물량이 빠르게 재개되도록 PF대출 보증 규모를 25조원까지 확대하고 PF대출 보증의 대출한도를 전체 사업비의 50%에서 70%까지 확대해 추가 자금 확보도 지원한다. PF보증 심사 기준에서 시공사 도급순위 기준은 폐지하는 등 규제를 완화한다.

실수요자들의 주택마련에 도움을 주기 위해서는 소형주택 소유자의 청약 무주택 간주 기준을 기존 수도권 1억3000만원에서 1억6000만원으로 늘리고 적용범위도 민영‧공공주택 일반‧특별공급까지 확대한다. 또, 도심 공급이 신속하게 이뤄지도록 정비사업의 공사비 분쟁을 예방‧조기 해소하고 추진 속도를 높이기 위한 절차 개선도 추진한다.

전문가들은 정부 대책과 관련해 전반적으로 긍정적이라고 보면서도 관건은 속도감이라고 진단했다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "현재 공급 지표 축소 문제를 해소하기 위해선 단기적으로는 공공의 적극적인 물량 확대를 중심으로, 중장기적으로는 민간 참여를 적극 지원하는 방향으로 움직여야 공급량 확대 효과를 극대화할 수 있다"며 "정부의 공급 대책이 이런 내용 전반을 건드리고 있으므로 이제부터는 속도감 있는 실행력 담보가 요구되는 상황"이라고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지금처럼 시장이 꺾인 상황이 오히려 '규제 완화를 통한 시장 정상화'를 실행하기 최적의 타이밍"이라며 "지금은 시장 상황이 바뀔 때를 준비하는 시기다. 따라서 여러 규제요인을 미리 조정해 두는 것은 바람직한 대응"이라고 평가했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 "분양시장 청약 양극화와 물가상승, PF대출 냉각에 따른 주택공급 위축을 해결키 위한 정부의 주택 공급의지 표현은 긍정적"이라며 "건설사 유동성 공급, PF사업장 유형별 맞춤 지원 등을 통해 부실 확산을 막고 전반적인 주택공급에도 속도를 내기 위한 보완책을 마련했다"고 분석했다.

다만, 분양가 상승세 가속화와 PF대출 부실 등 우려되는 부분에 대한 지적도 나왔다. 윤 팀장은 "공사비 증액 기준을 위한 '표준계약서' 도입과 일정 수준 공사비 상승에 따른 재협상 여력 확대 등이 민간 참여를 유도하는 핵심 중 하나로 볼 수 있다"면서도 "민간 공사비 유연성을 늘리면 동시에 '신축 분양가 상승'이 확산되는 부작용이 있는 만큼 분양가 인상 수준이 통제된 분양가 상한제 적용 공공물량을 최대한 많이 확보해야 한다"고 주장했다. 민간 물량을 늘리기 위해 내놓은 대책이 분양가를 끌어올릴 수 있다는 설명이다.

PF대출 부실을 방지하기 위해 선별 지원해야 한다는 의견도 제시됐다. 이 연구위원은 "단순히 주택시장이 꺾인 상황에서 문제가 된 우량사업장을 중심으로 지원을 집중해야 한다"며 "무분별하게 보증을 해주면 작년과 올해 논란이었던 전세보증·전세사기와 비슷한 양상으로 갈 수 있다"고 강조했다. 이어 "가령 보증기관에서 사고 시 100% 보상된다고 하면 금융기관들이 대출심사를 대충 할 수 있다"고 말했다.

윤 팀장은 "PF대출 여력이 확대되는 만큼 금융 부실로 이어지지 않도록 철저한 관리 감독 노력도 필요하다"고 했다. 보증기관이 보상하더라도 금융기관에서 대출심사를 꼼꼼히 진행토록 관리할 필요가 있다는 의미로 해석된다.

한편, 수요자들이 공급 확대책에 따른 체감효과를 당장 누리기는 어려울 것이란 진단도 나온다. 대책이 시행되면서 점차 시간을 두고 효과를 보일 것으로 예상된다는 것이다. 함 랩장은 "주택 등 부동산 공급시장의 고유 속성인 공급 비탄력성을 고려할 때, 올해 안에 즉각적 수요자 주택공급 체감 확대는 제한적일 수 있다"고 내다봤다.

이 연구위원은 "주택공급의 주체는 크게 공공과 민간인데 지금은 둘 다 어렵다"며 "공공은 지금까지 주택공급 확대를 요구받아 추가 업무 여력이 없어 보이고 민간은 사업성이 관건이기 때문에 이번 방안이 시장 활성화와 주택공급에 미치는 영향은 제한적일 수밖에 없다"고 설명했다.

/안다솜 기자(cotton@inews24.com)