"올해 47만가구 포함 내년까지 100만가구 공급 목표"[일문일답]

"11월에 원샷 발표할 예정, 수도권 30㎞ 내에 대부분 있어"
"현재의 시장상황, 인위적으로 수요 부양시킬 정도는 아냐"

[서울=뉴시스] 김명원 기자 = 원희룡 국토교통부 장관이 26일 서울 종로구 정부서울청사에서 주택공급 활성화 방안에 대해 상세 설명을 하고 있다. 2023.09.26. kmx1105@newsis.com

[서울=뉴시스] 고가혜 기자 = 정부가 정체된 주택공급을 정상화하기 위해 공공주택 5만5000가구를 추가로 확보하고, 패스트 트랙으로 공급 속도를 높인다. 오는 11월에 새로운 수도권 신규 택지 후보지로 공개한다.

국토교통부는 26일 정부서울청사에서 이 같은 내용이 포함된 '주택공급 활성화 대책'을 발표했다.

올해 1~8월 전국 주택건설 인허가 물량이 21만2757가구로 1년 전에 비해 38.8% 감소하는 등 주택공급 실적 부진에 따른 향후 주택 공급난 우려에 따른 정책이다.

국토부는 수도권 신도시(3만가구), 신규 택지(2만가구), 민간 물량 공공전환(5000가구) 등을 통해 5만5000가구 수준의 물량을 추가로 확보하기로 했다.

정부는 우선 수도권 신도시에서 용적률을 높이고 공원녹지 비율을 줄이는 방식으로 3기 신도시 등 물량 3만가구 이상을 확충한다는 계획이다.

다음은 진현환 국토부 주택토지실장 등과의 일문일답.

-3기 신도시에 3만가구가 확충된 배경은

"(확충 물량은) 용적률, 자족용지, 공원 녹지 등을 보고 적용하는 건데 지금 동탄이나 판교나 위례나 이런 곳(2기 신도시)은 자족용지 비율이 4.7%인데 비해 3기 신도시 자족용지는 13.8%로 굉장히 높다. 그래서 해당 지자체와 협의가 완료된 내용만 담아서 3만가구를 확정한 것이고, 나머지 공원녹지나 용적률 등 여러 규정이나 지침범위 내에서 조정한 내용이다."

-총 공급되는 12만가구가 각각 어떤 것인지

"12만가구는 수도권 신도시 3만가구, 민간→공공택지 전환 5000가구, 신규택지 8만5000가구를 모두 합친 것이다"

-당초 공공택지 계획에 6만5000가구가 있었으니 신규 물량은 8만5000가구가 아니라 2만가구고, 결국 총 신규 공급 물량은 5만5000가구가 되는 것 아닌가.

"(김효정 주택정책관)신규택지 6만5000가구 중 국토부에서 아직 발표하지 않은 계획 물량이 있어서 지금부터 발표할 물량으로 계산을 하면 12만가구가 되는 것이다."

-3기 신도시에 3만가구를 늘리는 것은 이미 협의가 완료된 것인지.

"현재 말씀드린 것은 이미 협의가 된 것이다. 현재까지 협의된 것만 3만 가구고, 추가로 협의를 하고 있기에 (물량도) 추가로 더 늘어날 수 있다."

-8만5000가구는 11월에 다 발표하는 것인지.

"일괄 '원샷(Oneshot)'으로 할 예정이다. 대부분 수도권이고, 수도권을 중심으로 30㎞ 이내에 대부분 (물량이) 들어가 있다."

-김포한강 신도시처럼 큰 규모의 큰 지구도 있는지.

"광명시흥처럼 7만가구가 들어가는 규모는 아니고 1만6000가구~2만가구 정도가 들어가는 지구다. 더 작은 곳도 있고 대규모 택지는 없다."

-PF 대출 관련 금리 이야기는 안보이는데 고려한 것이 있는지.

"결국 공적보증기관에서 PF 보증을 확대하고 대출한도를 늘리는 이유는 금융기관들이 공적보증기관의 보증을 통해 보다 낮은 가격으로 대출을 할 수 있는 여건을 마련하는 것인데 일률적으로 금리를 몇 %라고 말씀을 드리기는 어렵다."

-민간참여 공공사업의 공사비 증액 부분은 확정을 LH에서 하고 있지만 (협의가) 되는 곳이 없는 것으로 알고 있다. 공사비 상승요건 하향 등으로 문제가 해결될 것이라고 판단하는지

"(김효정 주택정책관)공사비 증액에 있어 LH는 배임 우려가 있어서 (협의에) 소극적이었던 측면도 있는 것 같다. 이를 공공과 민간이 합리적으로 리스크를 분담하겠다는 의지를 대책에 담았다고 보면 될 것 같다. 정부가 나서서 리스크를 분담하겠다고 천명했으니 조금 더 원만하게 협의가 이뤄지지 않을까 싶다."

"또 공공이 발주하거나 토지를 제공하는 사업장에 대해 공사비 증액이 있을 경우 공공에서 조율을 할 것이고, LH의 경우 배임 문제가 있기에 감사원의 컨설팅 등도 받고 있는 것으로 알고 있다."

-민간 부분은 공사비 증액 시 분양가 상승으로 이어질 가능성도 있는데 이 부분도 감안을 한 것인지.

"일단 민간사업은 8월31일부터 표준계약서로 공사비를 조정하고 기존 계약도 이를 활용하도록 하는데, 일정 부분 (분양가) 조정이 불가피할 수도 있다."

-현재 가장 큰 문제는 서울시 내 민간공급 부족이다. 강북은 분양물량은 늘어났지만 분양가가 계속 오르고, 강남은 분양가를 올리지 못하니 올해 아무도 분양을 하지 않고 미루는 상황이다. 이번 대책에서 어떤 방안들이 현재의 흐름을 완화시킬 수 있을지.

"서울의 경우 강남3구와 용산구만 분양가 규제를 받고 있고, 나머지 지역은 분양가를 자율 조정하다보니 가격이 오르고 있는데, 국토부도 분양가 인상 상황을 모니터링하고 있지만 이는 결국 수요와 공급 문제로, 국토부가 직접 개입하기에는 제약이 많다. 강남 지역의 경우 여러 규제 때문에 (분양이) 안 되는 곳도 있고, 사업비 문제 등 복합적인 이유가 있겠지만 기본적으로는 사업자가 판단을 해야 할 문제다. 특히 올해들어 전세사기 등 때문에 비아파트 공급이 많이 줄었는데, 연립이나 다세대 등 소형주택의 공급을 늘려서 보완해보자는 생각을 갖고 있다."

-청약 무주택 간주 소형주택의 공시가격이 (수도권 기준 최대) 1억6000만원인데. 시세로는 얼마정도로 생각하면 될지.

"(김효정 주택정책관) 2억4000만원 정도로 보면 될 것 같다."

-3기 신도시 용적률은 어느 정도 수준으로 올리겠다 정해진 것이 있는지.

"이번 대책은 일률적으로 용적률을 10%씩 올리는 구조가 아니다. 각 지구 및 블록마다 지형이나 각각 다른 규제가 있기에 그 부분은 차별을 두고 있다. (용적률을) 아예 못 올리는 곳도 있고 일부는 조정하는 수준일 수 있어서 일률적이지는 않다."

-민간에서 공공으로 전환되는 물량 5000가구는 언제쯤 공급될 수 있을지

"(김효정 주택정책관) 공공전환 물량은 공모를 통해 이뤄지는 물량이기에 바로 공모를 하면 된다."

-건설공제조합 비아파트 보증이 현실성이 있는지 잘 모르겠다. 조합은 HUG나 HF에 비해 자금 조달이 어렵고 회원 자금으로 운영되는 곳인데 아파트보다 사업성 떨어지는 비아파트 보증을 허용해줘도 과연 보증을 할까 싶다.

"건설공제조합의 보증이 책임준공보증 3조원과 본PF 지급보증 3조원인데, 아파트를 제외한 비아파트와 다른 건설 회원사들이 갖고있는 사업을 같이 보증하는 것으로 알고 있다."

-3기 신도시에 추가되는 3만가구는 지역이 어딘지 알 수 없는지. 지난번 반도체 클러스터와 함께 연계해서 나온 것처럼 3만가구도 지역 산단등과 연계될 예정인지.

"오는 11월 발표될 예정이기에 구체적 말씀은 어렵지만 GTX(수도권광역급행철도) 등 부분을 고려해서 후보지를 정했다."

-11월로 일정을 앞당기는 것은 이미 봐둔 곳이 많이 있기 때문인지.

"연초부터 작업을 해왔고 지자체와의 협의가 의외로 빨리 이뤄져 원래 계획인 12월에서 11월로 당겨도 문제가 없을 것 같다."

-주택 공급대책의 시점이 시장의 기대감과 맞지 않는 것이 걱정이 되는데

"앞서 공급 선행지표가 좋지 않다고 말씀을 드렸는데, 현재 인허가 과정을 진행 중인 물량이 현재 약 19만가구, 지난해 인허가를 받고도 올해 상반기까지 착공하지 못한 물량이 33만1000가구 수준으로 합치면 52만가구 정도 된다. 이 물량들이 정상적인 트랙으로 올라탈 수 있도록 지원하는 것이 이번 대책의 핵심이다."

-이 물량들은 100% 민간 물량인지.

"아니다. 일부는 공공도 포함돼 있지만 공공 물량의 비중은 많지 않다."

-민간에서 착공물량이 떨어지고 있는 이유가 정책적인 부분도 있지만 거시경제 상황 때문도 있는데 과연 이번 대책의 효과가 있을지

"일단 충분한 공급 금융을 통해 적체된 여러 인허가 및 착공물량이 해결되는 것을 기대하고 있다. 업계 간담회 등을 통해 이야기를 들어보면 물론 미분양 해소 등의 이야기도 있지만 금융부분의 애로를 많이 이야기한다. 이에 금감원, 금융위에서도 필요성을 인식하고 제대로 된 사업장들이 금융 문제 때문에 공급이 안 되는 문제는 없도록 하겠다는 것이다."

-올해 목표인 47만가구를 최대한 달성한다는 건데 8월 기준으로 현재까지 공급된 물량이 21만가구 수준이다. 남은 기간을 생각하면 매월 5만가구 이상은 인허가가 나와야 하는데 어느 정도 달성될 것이라고 보는지.

"앞으로 4개월이 남았는데 최대한 해보고 만약 47만가구 달성이 일부 부족하다면 내년도 계획에 합쳐서 내년까지 100만가구를 공급하겠다."

-공공택지 전매제한도 결국 사업성이 떨어져서 택지를 갖고 있어도 진행을 안하는 것일 수 있는데, 이를 완화한다고 기대효과 나올 게 있는지.

"사업성이 없어서 안하는 경우도 있지만, 택지를 입찰방식으로 받았는데 택지 대금을 완납하거나 건축비를 조달할 능력이 없는 경우 사업 망설이기도 한다. 자금력 있는 업체가 인수받으면 보다 빨리 사업이 재개 되지 않을까 싶다."

-업체명 공개가 아니더라도 그러한 업체가 몇 군데나 있는지 파악한 것이 있는지.

"정확히 말씀드릴 수는 없지만 LH의 택지를 받아놓고 택지 자금이 연체된 금액이 4200억원 정도 된다. 이처럼 상당 부분 연체된 사업장이 대상이 아닐까 싶다."

-전매제한이 완화 전 택지를 인수할 수 있는 업체는 당초 대기업들보다는 중소, 중견기업이 유리한 구조였는데 완화 시 택지를 사들일 수 있는 업체의 제한 없는 것인지.

"그렇다. 다만 계열사는 안 되고, 벌떼입찰 업체도 제외된다."

-대출을 줄이고 금리도 올라가다보니 수요부분 위축에 대한 걱정이 많은데 수요 증가책이 없으면 정책 효과를 기대하기가 어렵지 않나.

"지금 수요 측면에서는 정부가 수요 진작을 할 만한 상황은 아니라는 판단을 하고 있다. 다만 공급 쪽에서 자금, 분쟁, 절차문제 등 때문에 묶인 부분은 풀어준다는 것이다. 저희가 볼 때는 수요 측면은 상당히 여건이 개선되고 있다. 악성 미분양이 발생할 수 있는 지역을 빼고는 미분양 때문에 사업을 못한다기 보다는 이 사업 했을 때 브릿지론에서 본 PF로 넘어갈 수 있을까 대출이 나올까 이런 부분이 많은 비중을 차지하고 있다."

-수요심리가 계속 갈 것이라는 근거가 있나

"매달 나오는 수요자 심리지수 등 지표를 보면 상당히 개선되고 있다는 생각을 하고 있다. 물론 분양이 줄고 있지만 미분양도 줄고 있기에 현재의 수요가 부족해서 미분양 우려로 사업을 포기한다기 보다는 여러 정상사업장도 제대로 자금조달이 될 지에 대한 우려가 더 큰 것으로 판단하고 있다."

-올해에는 특례보금자리론 등의 정책 때문에 수요가 끌어올려진 부분도 있는데 그 부분도 다 감안한 것인지.

"특례보금자리론이 끝나고 50년 주담대 모기지가 40년으로 줄어든 형국도 다 고려한 것이다. 현재 금리 수준이 상당히 높지만 한동안 이 상태로 금리가 계속 동결되면서 상대적으로 일반 국민들이 느끼기에는 금리가 오히려 인하된 느낌도 받고 있는 것 같다. 시장 전반을 보면서 수요 부분은 저희가 고려를 한 사항은 아닌거 같다."

"(김효정 주택정책관)특례보금자리 요건이 강화된 것도 현재 시장상황이 특례보금자리론으로 인위적으로 수요를 부양시킬 정도의 시장이 아니라고 판단했기 때문에 조정이 됐을 것이고, 이런 시장상황을 공유하면서 대책 나온 것이라는 말씀을 드린다. 지난 1월에 수요 관련 시장 정상화 조치를 굉장히 한꺼번에 많이 풀어서 사실상 수요 진작을 위해 풀만한 규제를 정부가 더 갖고 있는 상황도 아니다."

"집값은 계속 모니터링 하고 있는데 최근 서울이나 일부 지역 집값 변동률이 계속 상승하고 있다. 다만 최근 시장은 가격이 오르다보니 오히려 매물 가격이 올라 거래가 안되는 상황이다. 대세 상승국면일지 일시적 지엽적 상승국면일지 앞으로 시장은 예단하기가 쉽지 않다. 하지만 시장상황은 공급측면에서 동시에 모니터링 하고 있다. 수요 진작이나 미분양 해소 대책 빠졌다고 하지만 악성미분양이 많지도 않고 준공 후 미분양은 줄고 있다. 수요측면도 크게 사업에서 문제될 부분은 없다고 생각한다. 이 때문에 공급부분 규제 절차와 관련한 여러가지 분쟁부분 해소하려고 노력한 것이다. 이번에 발표한 대책들은 최대한 빨리 시정해 가급적 한달 내에 시행을 하도록 하겠다."

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