주택공급 늘려라 총력전…효과는 '반신반의' [9.26대책]

[경기 남양주 왕숙·왕숙2지구.]

9.26 주택공급 대책의 핵심은 주택공급 물량 확대입니다.  부동산 시장 침체, 건설경기 악화로 주택 인허가가 바닥인 상황에서, 향후 2~3년 뒤 공급 대란 우려가 커지자, 정부가 물량 확대 방안을 내놓은 것입니다.

실제 올해 1~8월 전국 인허가 주택 물량은 21만 2,757가구로 전년 동기 대비 38.8% 감소했습니다. 수도권은 8만 1,551가구로 36.9% 감소했고 지방은 13만 1,206가구로 39.9% 줄었습니다.

주택공급 확대 카드로 3기 신도시 내 주택물량을 늘리기로 했습니다, 용적률을 높여, 다소 빡빡하더라도 주택을 3만 가구 더 짓겠다는 겁니다.

3기 신도시 지구별 용적률은 약 190~200%로 1기 신도시(평균 198%)와 비교해 비슷하거나 오히려 낮은 수준입니다. 수도권 공공택지 내 아파트 평균 용적률(220%)을 감안해도 주거 밀도가 낮습니다. 이 같은 이유 때문에 3기 신도시 고밀개발은 문재인 정부 때도 주택 공급 대책이 발표될 때마다 '검토 카드' 중 하나로 꼽혀왔습니다.

국토부는 또 민간에서 사업을 추진하지 못하고 있는 공동주택용지를 공공사업으로 변경해 주택 5000가구를 공급하고 당초 내년 상반기 중 발표할 계획이던 신규 택지 6만 5,000가구는 발표 시점을 올해 11월로 당기고 규모도 8만 5,000가구로 늘리기로 했습니다

3기 신도시와 민간 택지 전환, 신규 택지 등 3가지 방법으로 총 5만 5,000가구를 신규로 공급하게 되는 셈입니다. 기존 공급 예정이던 6만 5,000가구를 더하면 총 15만 가구에 달합니다.

정부가 꺼낸 주택공급 확대 방안을 또 다른 카드는 공급 속도를 앞당기는 방안입니다.

통상 공공택지를 분양받은 건설사업자가 주택 인허가를 받기까지는 2년 정도 기간이 소요되는데 이 기간을 1년여로 단축하는 건설사업자에 대해서는 추후 정부가 신규 공공택지를 공급할 때 인센티브를 적용하기로 했습니다. 예를 들어 올해 9월 택지계약을 체결한 경우, 내년 9월 전까지 주택 인허가를 받을 경우 인센티브를 준다는 이야기입니다.

추첨제로 공급하는 신규 공공택지라면, 추첨제로 풀리는 땅 중 일정 비율을 조기 인허가 업체에 우선 공급해 주기로 했습니다. 만약 경쟁방식으로 공급하는 공공택지라면 평가 가점을 현행 최고인 5% 수준으로 부여할 방침입니다. 다만 벌떼입찰업체는 인센티브 적용 대상에서 제외합니다.

또 기존 인허가 절차도 개선해, 주택공급 속도를 앞당기기로 했습니다. 실례로 교육부와 협의해 인허가 발목을 잡았던 요소 중 하나인 교육영향평가도 주택사업승인 통합심의 대상에 포함시키기로 했습니다. 나아가 지자체 합동평가 때 주택사업승인 인허가 실적을 반영해, 기한 내 처리한 지자체에는 재정인센티브를,. 그렇지 못한 지자체는 평가 점수를 낮게 줄 수 있다는 의미입니다.

여기에 국토부는 단기간에 공급할 수 있다는 점에 주목, 비아파트 공급 대책을 내놨습니다. 구체적으로 연립·다세대, 오피스텔 등 비아파트 건설자금을 1년간 한시적으로 지원키로 했습니다. 임대형기숙사를 지어 임대주택 등록 대상에 포함하면 취득세·종합부동산세·양도세 감면 혜택도 누릴 수 있습니다.

특히 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 시 부가되는 건설사의 책임준공의무에 대해서는 건설공제조합 이행보증을 신설합니다. 본PF와 모기지를 통해 사업자대출 지급보증 도입도 추진합니다. 각각 최대 3조 원 규모인데, 이행보증은 그간 아파트 사업에만 적용됐습니다.

이렇게 공급된 소형 주택을 분양받더라도 신축 아파트 청약 시 불이익을 덜 받도록 조치했습니다. 비아파트 공급 지원과 함께 수요가 살아날 수 있도록 60㎡ 이하 소형주택 보유자는 청약 때 무주택으로 간주하기로 했습니다.

소형주택 기준은 공시가 기준으로 수도권 1억 3천만 원에서 1억 6천만 원으로 확대합니다. 지방은 8천만 원에서 1억 원으로 늘립니다.

시세 2억 4천만 원짜리 빌라나 도시형생활주택을 보유하고 있더라도 청약 때 무주택자 자격으로 생애최초 특별공급에 신청할 수 있다는 의미입니다.

적용 범위는 민영주택 일반공급에서 민영·공공주택 일반공급, 특별공급까지 확대합니다.

국토교통부는 이 같은 민간 인허가 지원책으로 올해 47만 가구 인허가 달성, 2024년까지 100만 가구 이상 공급이 가능하다고 보고 있습니다. 중장기적으로는 윤석열 정부 목표인 ‘270만 가구+a’를 초과 달성할 수도 있다고 기대합니다.

그러나 전문가들은 민간 건설사업자들의 사업성 개선이 명확하지 않은 상황에서, 사업 인허가가 빨라질 수 있을지는 두고 봐야 한다는 목소리가 나옵니다. 사실상 사업성이 없는데 사업자들이 인허가를 서두를 이유가 없다는 겁니다. 

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