135조원 해외 상업용 부동산 리스크 부각...증권사·보험사 ‘휘청’

북미·유럽 상업용 부동산에 집중 투자
증권사, 1년 내 만기 도래 투자 다수...”만기 연장·투자 조건 조정 필요”

증권사, 보험사 등 국내 비은행 금융기관들이 해외에서 사들인 상업용 부동산에 대한 우려가 커지고 있다. 지난해 하반기부터 해외 상업용 부동산 가격이 내려가면서 투자 리스크가 부각되고 있어서다. 해외 대체투자의 경우, 유동성이 낮고 정보 비대칭성이 높아 투자 기관의 각별한 위험 관리가 필요하다고 한국은행은 진단했다.

올해 상반기 국내 금융사가 사들인 프랑스 파리 라데팡스의 사무용 건물 ‘CBX타워’ 전경. /파리 라데팡스

26일 한국은행이 발표한 ‘금융안정 상황(9월)’에 따르면 6월 말 기준 비은행 금융기관의 해외 대체투자 규모는 약 135조2000억원으로 추산됐다. 업권별로는 보험사가 90조1000억원으로 총자산 대비 7.8%를 차지해 가장 많았다. 이어 증권사(21조2000억원·3.8%), 상호금융중앙회(19조2000억원·1.9%), 여전사(4조4000원·1.7%), 저축은행(3000억원·0.4%) 순이었다.

투자 지역별로는 북미, 유럽(68.8%)에 투자가 집중됐다. 투자 대상은 상업용 중심의 부동산 비중이 37.3%로 가장 높았다.

문제는 지난해 하반기부터 북미, 유럽 중심으로 상업용 부동산 가격이 하락하면서 불거졌다. 미국의 상업용 부동산 가격지수는 6월 말 기준 152.1로, 고점 대비 17.3포인트(-10.2%) 떨어졌다. 오피스 공실률은 18.8%까지 올라 더 떨어질 가능성도 있다. 중국에서는 부동산 개발기업의 부실 문제가 부동산 시장 전체 위기로 번지고 있다.

부동산 가치가 하락해 해외 상업용 부동산을 헐값에 매각하면, 후순위 투자자는 원금 대부분을 잃을 수 있다. 상대적으로 리스크가 큰 후순위·지분 투자 비중이 가장 높은 곳은 증권사였다. 자본 대비 후순위·지분 투자 비중이 8.8%에 달했다. 이어 보험사도 5.5%로 다른 업권(0.8~2.9%) 대비 높았다.

1년 이내 만기가 돌아오는 해외 부동산 투자 비중이 가장 높은 곳도 증권사(3조2000억원)였다. 이 중 일부는 건전성에 문제가 있다고 한국은행은 분석했다. 이와 달리 보험사의 만기는 5년 초과 위주로 구성돼 가격 하락으로 인한 부실 발생에도 즉각 청산될 가능성은 작다고 설명했다.

한국은행은 “비은행 금융기관의 투자 규모, 손실 흡수력 등을 감안할 때 향후 해외 대체투자의 부실이 심화하더라도, 시스템 리스크로 전이될 가능성은 제한적”이라면서도 “1년 이내 만기 도래 투자 규모가 큰 증권사의 경우, 선순위 투자자 등과 투자 조건 조정, 만기 연장 등을 통해 국내 금융시스템에 미치는 부정적 영향을 최소화할 필요가 있다”고 조언했다.

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