공급대책 ‘역부족’ 평가도…”공공은 ‘속도전’·3기신도시 물량 더 늘려야”

“공공은 ‘단기’·민간은 ‘중장기’ 공급으로 재편해야”
신규택지 지정·사전청약 앞당겨 ‘공급확대’ 신호줘야
민간 자금조달 물꼬 터줘 ‘긍정적’… “속도내야 불안 해소”

26일 정부가 발표한 대대적인 주택공급 활성화 방안을 두고 시장에서는 ‘공급확대’ 신호를 주기는 역부족이라는 평가가 나왔다. 당장 공급부족이 집값을 자극하는 상황에서 ‘속도전’이 필요하다는 조언이다. 또 3기 신도시를 중심으로는 물량을 더 확대해야 할 필요성이 있다는 의견도 있었다.

민간부문에 대한 공급대책은 시장에서 ‘합격점’을 줬다. 리스크 관리에 들어간 민간 건설사들에게 당장의 공급을 촉구할 수 없는 만큼 프로젝트파이낸싱(PF)을 비롯한 유동성에 물꼬를 터주겠다는 신호를 줬기 때문이다. 공사비 증액에 대한 재협상의 가능성을 열어 준 것도 민간건설사들이 반길만한 부분이다.

원희룡 국토교통부 장관/연합뉴스

◇'공공주택 100만호’ 속도내야… 3기 신도시 용적률·자족비율 조정 필요

부동산 시장에서는 정부가 공급의 키를 쥔 공공주택 만큼은 ‘속도’에 방점을 찍어야 한다는 의견이 많다. 시장에 공급확대 ‘신호’를 줘야 한다는 것이다. 올해 들어 8월까지 인허가 물량은 전년동기 대비 39%, 착공물량은 56% 감소하면서 시장에서는 ‘공급부족’에 대한 우려가 커지고 있는 상황이다.

정부도 신규공공택지 물량을 2만호 늘리고 발표시기를 기존 내년 상반기에서 올해 11월로 앞당기는 방안을 내놨다. 공공주택지구계획과 사업계획을 동시에 승인해 4~6개월 이상 기간을 단축하겠다고도 했다. 전문가들은 신규택지 지정을 앞당기는 것도 동시에 사전청약 등을 확대해 시장 전반에 ‘정부가 공공주택 공급에 속도를 내고 있다’는 신호를 줘야 한다고 했다.

윤지해 부동산R114 수석 연구원은 “현재의 공급 지표 축소 이슈를 해소하기 위해서는 단기적으로는 공공의 적극적인 물량 확대를 중심으로 움직일 수밖에 없다”면서 “이제부터는 속도감 있는 실행력이 담보돼야 하는 상황”이라고 했다.

공공물량 확대에 대한 주문도 있었다. 정부는 올해 1월 공공주택 100만호 공급계획을 수립한 바 있다. 그중 상당부분을 3기 신도시로 공급할 계획이다. 2022년부터 2026년까지 3기 신도시를 포함해 총 30만호 공급하기로 했는데, 이번 대책에서 3만호를 추가하기로 했다. 하지만 전문가들은 이 물량이 지나치게 적다고 지적했다. 3기 신도시의 평균 용적률은 196%로, 자족용지는 13.8%, 공원녹지는 34%에 이른다. 2기 신도시의 경우는 자족용지 비율이 4.7%, 공원녹지는 19% 수준이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “2기 신도시가 60만호 수준으로, 이 정도는 공급해야 수도권 수급불균형 문제를 해결할 수 있을 것”이라면서 “용적률이 너무 낮고 자족용지 비율이 높아 이를 조정할 필요가 있다”고 했다.

서울 여의도 증권가 전경/조선DB

◇건설사 숨통 죄는 PF·공사비 문제 물꼬 터줘 ‘합격점’

정부는 민간 주택시장에 대해서는 ‘규제합리화’와 ‘자금조달’에 무게를 실었다. 표준계약서를 활용해 공사비를 조정하고 분쟁이 발생할 경우 이 계약서를 적극 활용할 것을 권고했다. 표준계약서에서는 물가변동 반영여부를 공공공사에서 활용 중인 ‘품목조정률’ 또는 ‘지수조정률’로 명확화하고, 계약조정시 금액 산출방식을 구체화하게 된다. 또 민간참여 공공사업의 경우 예상치 못한 물가변동이 발생할 경우 기간과 무관하게 증액분을 반영해 주기로 했다.

PF시장 경색에 대비한 대책도 상당부분 포함됐다. 미분양이 6만호이상 쌓이고 있는 데다, 금융기관도 PF 리스크가 필요한 상황이라는 점을 고려한 것이다. 이 때문에 과거보다 신규주택 공급이 줄거나 진도율이 저조해진 상황이다. 정부는 보증기관인 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사의 보증규모를 기존 15조원에서 25조원으로 확대한다. HUG 중도금대출 보증 책임비율도 90%에서 100%로 확대하면서 적어도 수도권 사업장 위주로는 시중은행 중도금대출 실행에 장애는 낮아질 것으로 예상된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “건설사 유동성 공급, PF사업장 유형별 맞춤 지원 등을 통해 부실 확산을 막고 전반적인 주택공급에도 속도를 내기위한 보완책을 마련했다고 본다”면서도 “다만 부동산 공급시장의 고유속성인 공급 비탄력성을 고려할 때, 연내 즉각적 수요자 주택공급 체감 확대는 제한적일 수 있다”고 했다.

이어 “이번 마련된 PF금융지원 외에도 건설사가 원가절감 등을 통해 스스로 가격 경쟁력을 확보하는 근본적 사업 재구조화에 대한 검토 등이 병행될 필요가 있다”고 했다.

시행사간 공공택지 전매제한 완화 조치는 자금력과 사업의지가 있는 시행·시공사에 유인요소가 될 수 있다. 알짜 고공택지를 매입해 주택공급에 나설 확률이 높아진 것이다. 또 연립·다세대·오피스텔 등 비(非)아파트에 대해 건설자금을 기금에서 1년간 한시 지원하는 것은 고무적인 조치이지만 전세사기 이슈 등으로 서울, 수도권 등에서만 정책 효과가 나타날 수 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “과거 대책들과는 달리 수요를 자극하지 않고 공급 확대를 통해 시장 안정화 방안을 낸 것이 특징”이라면서 “이 방안들이 속도를 낸다면 수요자 불안심리 해소에 도움이 될 것으로 본다”고 했다.

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