주택시장 '공급절벽' 막는다…"공공·민간 가능한 카드 총동원"

국토교통부 '국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안'…"정책 효과 제한적일 것" 우려도

(남양주=뉴스1) 김도우 기자 = 윤석열 대통령이 1일 용산 대통령실에서 열린 국무회의서 한국토지주택공사 발주 아파트 현장에서 드러난 부실 시공과 관련해 건설 이권 카르텔을 타파해야 한다고 강조했다. 사진은 이날 경기 남양주 시내 한 신축 아파트 건설현장의 모습. 2023.8.1/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.

정부가 공공주택 12만호를 조기 공급하고, 민간 사업장 활성화를 위해 사실상 '무제한' 자금 지원에 나섰다. 공공택지 전매제한을 1년간 한시 완화하고, 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 대출 보증 규모를 25조원으로 확대했다. 올해 초 1.3 부동산대책이 수요 확대를 위한 방안들이었다면 이번 9.26 대책은 공급 정상화를 위해 쓸 수 있는 카드를 총동원한 셈이다.

이번 공급대책은 윤석열 정부의 주택 250만호 공급계획에 차질이 생기지 않도록 공급 정체를 해소하는 데 집중했다. 올해 인·허가 물량 47만호를 포함해 내년까지 100만호를 공급할 계획이다. 다만 거시경제 불확실성이 지속되는 상황에서 민간 공급효과가 기대에 못 미칠 수 있다는 우려도 나온다.

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공공·민간 공급정상화 '투트랙' 방안…공공 3기 신도시·신규 택지 등 11월 조기 지정·발표

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진현환 국토교통부 주택토지실장은 26일 정부세종청사에서 '국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안'과 관련해 기자들과 만나 "이번 방안은 "이번 방안은 공급금융을 통해서 주택시장에서 적체된 부분들, 인허가나 착공 등 공급물량을 정상화하는 게 핵심"이라고 밝혔다.

공공·민간 공급물량을 동시에 확충하는 '투트랙' 방안을 마련했다. 공공 부문의 핵심은 수도권 신도시 3만호 추가를 포함, 공공물량 12만호를 확보하는 부분이다. 12만호는 기존에 발표했던 물량 6만5000호에 수도권 신도시(3만호), 신규택지(2만호) 등 신규 5만5000호를 추가한 숫자다. 진 실장은 "해당 신규 공공택지 물량은 올해 11월로 시기를 앞당겨 전부 발표할 예정"이라고 말했다. 공공 공급지역은 수도권 중심으로 30㎞ 이내다. 공급 규모는 '미니 신도시'급 중·소형 택지로 지구별로 1만6000호~2만호 수준이다.

특히 수도권 3만호는 더 늘어날 가능성도 있다. 진 실장은 "자족용지나 공업·농지 비율을 조정해 공급물량을 확보했다"며 "자족용지 비율이 동탄이나 판교나 위례 등은 4.7%인데 반해 3기신도시를 보면 13.8%로 굉장히 높기 때문에 확충이 가능하다"고 설명했다. 3만호는 기본적으로 해당 지자체와 지금 협의가 완료, 확정한 부분이다. 후보지는 가급적 수도권 광역교통망 GTX 등 이런 부분을 고려해서 선정했다.

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민간 공급정상화 '무제한' 자금줄 지원…미분양 사업장 임대주택 전환 추진

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민간 공급방안의 핵심은 '막힌 자금줄'을 뚫어주는 지원책이다. 진 실장은 "충분한 공급금융을 통해서 주택시장에서 적체된 부분들, 인허가나 착공 물량이 조속히 재개되는 걸 기대하고 있다"며 "제대로 된 정상사업장에 대해서는 금융 때문에 공급 문제가 안 생기도록 하겠다"고 강조했다.

민간 사업자가 자금을 원활하게 조달할 수 있도록 공적보증을 제공한다. 주택도시보증공사(HUG)의 중도금대출 보증 책임비율을 현행 90%에서 100%로 늘린다. 사실상 금융권에서는 위험부담이 없는 셈이 된다. PF 금리도 일정 수준 낮아질 것으로 기대된다. 진 실장은 "일률적으로 금리가 '몇 퍼센트'라고 얘기하기는 어렵다"면서 "공적 기관에서 이렇게 보증 PF 보증을 확대하면 이를 통해서 보다 낮은 가격으로 대출을 할 수 있는 여건을 마련될 것"이라고 했다.

자금 조달 외에도 미분양 우려가 많은 사업장, 사업성이 떨어지는 탓에 공급이 지연된 곳은 정부가 임대주택 사업장으로 전환하는 방식도 추진한다. 또 시행·시공사와 생길 수 있는 공사비 분쟁은 표준계약서 같은 기준들을 만들어 정부가 조정을 해서 불확실성을 줄일 방침이다. 다만 민간 공급은 사업자가 최종 판단하는 부분이기 때문에 연립·다세대·오피스텔 등 비(非)아파트에 대한 건설지원을 보완책으로 마련했다.

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"주택 공급위축 외부요인 영향 커…정책 효과 제한적일 듯"

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이번 대책에 수요 진작책이 빠졌다는 지적에 진 실장은 "주택 구매자심리지수, 미분양 감소세 등을 봤을 때는 (수요 측면에서) 사업 여건이 상당히 개선, 정부가 수요 진작을 할 상황은 아니다"라며 "반면 공급 쪽에서는 자금 문제라든지 분쟁, 절차 문제 때문에 묶여 있는 부분을 풀어줘야 한다"고 답했다. 앞서 정부는 올해 1월 부동산수요 진작을 위해 세제, 대출 등 규제 상당 부분을 이미 완화했다. 쓸 수 있는 카드 자체도 많지 않은 상황이다.

정부의 공공·민간 공급대책에도 정책 효과가 크지 않을 수 있다는 지적이다. 실제로 올해 인·허가 목표치(47만호) 대비 8월 기준 인·허가 수는 21만2757호에 불과하다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "주택공급 확대는 현시점에서 매우 어려운 상황"이라며 "외부요인의 영향을 국내 정책으로 상쇄하는 데는 한계가 있기 때문에 시장활성화와 주택공급에 미치는 영향은 제한적일 것"이라고 지적했다.

이민하 기자 minhari@mt.co.kr