신규 세입자 와야 전세금 준다고?…"집주인, 무조건 돌려줘야" [더 머니이스트-아하! 부동산법률]

한경닷컴 더 머니이스트

사진=연합뉴스

#. 전세 계약이 끝나기 전 신규 세입자가 구해져 이사 날짜를 앞두고 있었습니다. 그런데 갑자기 이삿날을 코앞에 두고 신규 세입자가 계약을 파기했습니다. 집주인은 돈이 없다 하고 신규 세입자가 계약을 파기한 건 제 책임도 아닌데 전세금을 돌려받지 못할까 걱정입니다.

주택 임대차에서 돈이 없는 집주인들은 신규 세입자가 들어와야지만 기존 세입자에게 전세금을 돌려주는 경우가 많습니다. 이사를 오기로 한 신규 세입자가 중간에 계약을 파기한다면 그 책임을 두고 집주인과 기존 세입자 간 분쟁으로 이어지기도 합니다.

집주인은 계약이 끝날 때 세입자에게 받은 보증금을 다시 반환해야 할 법적 의무가 있습니다. 다만 현실에서는 초기에 받은 전세금을 다른 용도로 사용하고 새로운 세입자가 낸 보증금을 그대로 기존 세입자에게 돌려주는 경우가 많습니다.

때문에 신규 세입자가 이사를 오기로 해 놓고 계약을 파기한다면 집주인보다는 기존 세입자가 '전세금을 돌려받지 못하는 것 아닌가'라는 생각하게 됩니다. 집주인들이 신규 세입자가 들어와야 전세금을 돌려줄 수 있다며, 오히려 기존 세입자에게 책임을 떠넘기는 모습을 보이는 경우가 많습니다.

신규 세입자가 계약을 파기하는 건 집주인과 신규 세입자 간 해결할 문제이지 기존 세입자가 신경 쓸 문제나 책임은 아닙니다. 가령 기존 세입자가 계약 과정에서 방해했다면 분쟁의 소지가 있겠지만, 단순한 개인 사정으로 신규 세입자가 계약을 파기했다면 집주인은 기존 세입자에게 제때 전세금을 반환할 의무와 책임이 있습니다.

따라서 신규 세입자의 계약 파기 여부와 관계없이 기존 세입자는 집주인에게 계약 종료 시 전세금 반환을 적극적으로 주장해야 합니다.

다만 기존 세입자는 신규 세입자와의 계약 파기가 일어난 상황에서 관리비나 월세 정도는 책임져야 하는 경우가 발생할 수 있습니다. 전세금을 돌려받지 못해 해당 주택에서 계속 거주하는 것에 따른 책임이 생긴다는 것입니다.

전세 임대차에서는 월세가 발생하는 경우는 드물지만, 관리비는 지급할 책임이 있으며, 월세 임대차에서는 월세와 관리비 등을 집주인에게 지급해야 합니다.

한편 신규 세입자의 계약 파기로 전세금 반환 시기가 늦어지더라도 자금적인 여유가 돼 이사가 가능한 세입자는 임차권등기 제도를 활용하는 게 좋습니다.

임차권등기는 새로운 주택에 이사해 기존 주택의 전입신고가 빠지더라도 대항력과 우선변제권을 유지 시켜주는 제도입니다. 임차권등기가 완료되면 전세금을 돌려받을 때까지의 기간을 계산해 지연이자까지 청구할 수 있습니다.

한 가지 주의할 점은 임차권등기는 집주인이 세입자에게 전세금 반환을 하지 않았다는 낙인과 같은 역할을 한다는 점입니다. 문제는 임차권등기로 인해 신규 세입자를 구하기가 어렵다며 세입자를 협박하는 경우가 있습니다.

법률상 세입자가 집주인의 편의를 위해 임차권등기를 해지할 이유가 없습니다. 그렇기에 전세금 반환 이행에 확실한 물증이 없다면 집주인의 요구를 들어줄 필요는 없습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com

▶ 클래식과 미술의 모든 것 '아르떼'에서 확인하세요
▶ 한국경제·모바일한경·WSJ 구독신청하기