국토부 "생숙은 주택 아냐…공급대책에 포함 안해"

[일문일답]국토부, 생숙 용도변경유예 종료
공급대책 포함? 전혀 고려 안 해
거주·숙박 여부 판단은 "지자체가…"

"전국 18만6000실의 생활형숙박시설(생숙)은 숙박 시설이라는 원칙을 강하게 말씀드린다" 

국토교통부가 25일 생숙의 오피스텔 용도변경 특례 종료를 알리며 이같이 말했다. 기존대로 내달 14일까지 용도변경 하지 않은 생숙을 주거용으로 사용하면 '불법'이라는 점을 확실히 한 셈이다. 

이정희 국토부 건축정책관은 이날 백브리핑에서 "생숙 소유자들의 (주택 편입) 기대심리가 굉장히 큰데, 정부 입장에선 생숙을 주택으로 사용하게 하는 건 원칙적으로 어렵다"고 밝혔다. 

생활형숙박시설→오피스텔 용도변경 특례./그래픽=비즈워치

이로써 내달 오피스텔 용도변경 특례 4가지가 사라진다. 

△발코니 설치 제한 없음 △전용면적 120 초과도 바닥난방 가능 △다른 용도와 복합 건축 시에도 전용출입구 별도 설치 의무 없음 △전용면적 안목치수→중심선치수로 산정 등이다. 

특례 없이도 오피스텔 용도변경은 가능하지만 문턱이 다시 높아지기 때문에 사실상 변경이 힘들 전망이다.

다만 숙박업 등록 유도를 위해 이행강제금 부과는 내년 12월까지 유예한다.▷관련기사:생숙, '집'으로 인정 못 받았다…이행강제금 1년여 유예(9월25일)

조만간 발표할 주택 공급 활성화 대책에도 생숙 규제 완화 등의 방안은 포함되지 않는다고 선을 그었다. 

이정희 정책관은 공급 대책 포함 관련 "전혀 고려하고 있지 않다"며 "(생숙이 주택에 편입되면) 세금을 전혀 안 내던 대상이 주택이 되면서 가격이 확 뛸 수 있다"고 말했다. 

다만 숙박과 거주를 구분하는 개념이 모호하고 지자체 재량으로 판단하는 부분이 많다는 점에서 시장의 우려도 나온다. 

다음은 이정희 국토부 건축정책관, 이진철 국토부 건축정책과장 등 생숙 정책 담당자와 기자들과의 일문일답이다.

-오피스텔로 용도 변경한 생숙 규모는.

▲ 총 1996건이다. 미신고 숙박업 4만9000실 가운데 2000실 정도 비율(4%)이다. 그 외엔 용도 변경, 숙박업 신고 모두 안 했다.

-용도 변경한 곳들은 변경이 용이했던 곳들인가. 용도 변경하려면 어떤 기준을 맞춰야 하나. 

▲ 오피스텔로 용도를 변경하려면 피난 시설, 방화 시설 등의 건축 안전 기준에 맞아야 한다. 그중 추자창 기준이 가장 크리티컬(결정적이다)하다. 주택은 상시 주차해야 돼서 오피스텔도 호실당 한 대가 기준이다.

주차장을 추가로 매입해서 주택 수요를 커버할 수 있는 인프라가 돼야 용도 변경이 된다. 생숙은 숙박시설이라 학령 인구를 유발하지 않는다고 봐서 학교 용지 부담금도 부과하지 않는다. 

-미신고 숙박업 4만9000실 모두 오피스텔로 용도변경을 희망하나.

▲ 정확히 알 수 없다. 생숙이 주상복합으로 돼 있거나 주거용 오피스텔 형태로 돼 있는 경우가 있는가 하면 경기도 외곽엔 단독형, 펜션형도 있다. 개별 실을 확인해 봐야 한다. 지자체와 점검하면서 개별 사안 별로 따져서 숙박업 신고가 가능토록 안내 및 지원을 할 것이다. 

-10월14일 오피스텔 용도 변경 특례가 끝나면 더이상 용도 변경 안 되나.

▲ 용도 변경 특례 4가지만 없어지는 것이다. 건축법상 용도 변경 가능하기 때문에 관련 시설 설비 투자 이뤄지면 할 수 있다. 

다만 그동안 (오피스텔로 용도) 변경 안 한 물량은 쉽지 않을 것이다. 숙박시설 건축 안전 기준은 오피스텔보다 훨씬 못 미치는데 특례 적용 전으로 다시 돌아가는 거라. 

-30실 이상 소유하지 않은 경우 숙박업 신고가 어려워 보이는데.

▲ 숙박업이 공중 위생과 관련된 법이기 때문에 개인이 아닌 30실 이상 위생과 관련 설비들을 갖추도록 돼 있다. 1실 소유자는 전문 관련 업체에 위탁하는 형태로 숙박업 신고를 하면 된다. 

-숙박의 기준이 되는 기간이 정해져 있나. 거주인지 숙박인지 어떻게 구별하나.

▲ 장기 숙박과 거주의 법적 구분은 없다. 지자체에서 판례 등에 따라 판단해야 한다. 판례상 6개월로 보기도 하지만 기간으로 한정해서 보는 게 아니라 종합적으로 본다. 전입 신고를 하고 관련 공과금을 내고 있는지 등 종합적으로 봐서 거주인지 아닌지 개별적으로 판단한다. 

왜 전입 신고를 받아주고 못 살게 하느냐고 할 수도 있지만 전입 신고는 우리나라 인구 이동 현황을 파악하기 위해 받고 있다. 1개월 이상 체류하면 공장이나 창고도 전입 신고를 받는데 그렇다고 거주할 수 있는 시설은 아니다. 

-2021년 법 개정 전에는 주거가 가능하다며 분양한 사례도 있다. 수분양자만 피해보는 것 아닌가.

▲ 분양 과정에서 허위나 사기가 있었으면 형법 처벌이 가능하다. 다만 허위의 정도 등 개별 건별로 다를 것 같다. 아울러 분양 계약서에 생숙으로 명시가 돼 있기 때문에 수분양자도 책임이 없다고 할 순 없다. 그런 부분들은 개별 건별로 처리돼야 한다. 

-생계형 위반 등 이행강제금 50% 경감해주는 사례는.

▲ 불법 행위가 벌어진 다음 구입했거나 소유자가 변경된 줄 모르고 계약한 경우, 단독형이나 펜션형 등을 불가피하게 주거로 전용하는 경우 등이 그렇다. 지자체장이 판단해서 감경 조건에 맞다면 감경해줄 수 있다. 

-지금 생숙을 주거용으로 살고 있는 사람들은 어떤 선택을 해야 하나. 당장 살 집이 없는 경우는.

▲ 기존·신규 등 모든 제도 범위에 들어있는 생숙은 총 18만6000실이다. 이 중 용도 변경을 희망하는 생숙은 1만실 정도기 때문에 그들이 맞춰야 한다. 숙박업 신고하고 숙박업에 맞게 영위해야 한다. 그래서 계도기간을 주는 것이다. 

국토부가 파악한 결과 개인이 여러 실을 소유한 경우가 60% 이상이다. 내가 집이 없어서 여기에 꼭 살아야 된다고 하는 분들이 얼마나 계실지는 한 번 봐야 한다. 

-사실상 계도 기간이 또 유예된 거 아닌가. 다시 주거로 인정해달라는 주장이 나오면. 

▲ 지금 18만6000실의 생숙은 숙박시설이라는 원칙을 다시 한 번 강하게 말씀 드린다. 9만 실은 계속 숙박시설로 활용할 거고 숙박업 신고 안 하고 있는 4만9000실도 정부의 입장에 따라서 숙박업 신고를 하실 거라고 본다.

지금은 정책적 탄력성을 갖고 계도기간을 갖지만 시간이 지나면 정착이 돼서 숙박 시설로 정상 활용이 될 것이다. 숙박시설로 안 쓰고 다시 주거로 인정해달라는 분들이 많이 생길지는 숙박업 신고 현황을 보면서 정책적인 대안들을 좀 고민해야겠다. 

-공급 대책 발표 직전 생숙 대책을 발표하는 이유는. 공급 대책에 생숙 규제 완화 방안 등은 전혀 포함 안 되나.

▲ 전혀 고려하고 있지 않다. (주택이 아니라) 포함될 수도 없다. (생숙이 주택에 편입되면) 세금은 전혀 안 내던 분들이 주택으로 가격이 확 뛰고, 펜션형의 경우 숙박시설이었다가 갑자기 단독주택이 되는 거다. 

숙박시설에 맞게 제도적으로 유도하는 게 필요하기 때문에 숙박업을 영위할 수 있도록 기간을 두는 것이다. 내년 되면 숙박업 신고가 많이 될거고 그렇게 유도해 나가야 한다고 보고 있다. 

채신화 (csh@bizwatch.co.kr)

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