[하우머니] ‘천지개벽’ 노린다...‘재개발’ 경매 전략은?

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 설춘환 세종사이버대 부동산학과 겸임교수 

Q. 오늘 준비하신 주제가 ‘재개발 지역’ 경매인데요. 보통 재건축과 재개발을 묶어서 얘기하는 경우가 많은데, 두 가지 개념 정리부터 하고 시작하면 좋을 것 같습니다?

- 재건축 vs. 재개발, 개념 및 차이는?
- 정비사업, 도시기능을 회복하기 위해 정비기반시설 정비
- 주택 등 건축물을 개량·건설하는 사업
- 정비기반시설, 도로·상하수도·공원·공용주차장 등
- 정비사업의 대표적인 두 축, 재건축과 재개발
- 정비기반시설이 양호하냐 열악하냐에 따라 구분
- 서울시, 2040 도시기본계획과 신속통합기획
- 재건축, 여의도나 압구정 현대아파트 근처 대표적
- 재개발, 한남동이나 노량진 근처 대표적
- 재건축, 조합설립에 동의해야만 조합원 지위 
- 재건축의 경우, 토지와 건물 동시에 소유해야 조합원
- 재개발, 조합설립과 동시에 조합원 지위
- 재개발의 경우, 토지나 건물만 소유해도 조합원
- 재건축, 실투자금 많이 들고 사업 진행 속도 빠른 편
- 재개발, 실투자금 적게 들고 사업 진행 속도 느린 편

Q. 재개발의 가장 큰 문제점은 아무래도 ‘오래 걸린다’는 건데요. 지정된 지 상당히 오래됐는데도 개발이 지지부진한 곳들도 많아서요. 경매로 접근한다면 언제 들어가야 하는 건지도 궁금하거든요?

- 지지부진한 재개발, 경매로 접근해도 되는 타이밍은?
- 전국 주택 경매 건수 34개월 만에 최다
- 지난 2020년 11월 7123건 이후 가장 많은 6078건
- 서울 아파트의 경매 진행 건수는 190건
- 관리처분계획, 관리처분계획인가 뜻과 의미는?
- 조합설립인가 후 들어가는 것이 가장 안정적
- 종전 소유권과 권리를 신축 토지와 건물에 대한 권리로 변환
- 조합원 물건의 감정평가액과 권리가액 확정
- 재건축 자체의 사업성이 판가름 나는 기점
- 조정 들어간 재개발 유망지…실수요자 투자 기회

Q. 지금 진행되고 있는 재개발 지역들 상황부터 살펴보면 좋을 것 같은데요. 정부에서도 힘 싣고 있다는 소리가 들리던데, 어떤가요?

- 재건축과 재개발에 힘 싣는 정부, 재개발 동향은?
- 정부 재개발·재건축 등 민간사업 '통합심의' 확대 추진
- ‘SH공사 시행’ 양평13 공공재개발 정비계획 심의 통과
- 한남뉴타운 5구역, 입지 좋지만 매물 매우 귀한 ‘대장주’ 
- 신속통합기획 2전3기, 이태원동 730번지와 206번지
- 후암동 특별계획구역과 재개발추진구역, 재개발 지지부진
- 국토부 올해 신규 정비구역 4만 8000호 추가 지정 예정
- 서울시, '신속통합' 재개발 수시신청…면목·종암동 2곳 선정
- 신길15구역·사가정역 인근 등 3900가구로 공공 재개발
- 인천 재개발사업 후보지 공모사업 내주 재공고

Q. 실제 재개발 지역 매물 상황도 살펴보면 좋을 것 같은데요. 최근 한남동 재개발 지역에서 허름한 빌라 지하 방이 10억에 나왔는데 6억 8000만 원에 낙찰이 됐다고요. 어떤 매물인지 소개 좀 해주시죠?

- 재개발 한남2구역 빌라 경매, 어떤 매물이길래?
- 서울 용산구 이태원동의 지하 1층의 빌라
- 감정가격 10억 5000만 원에 시작했는데 2회 유찰
- 최저가격 6억 7200만 원까지 내려간 상황에서 낙찰
- 한남2구역, 2021년 11월 26일 사업시행인가 후 감정평가 진행 중
- 최고 14층, 총 1,537세대 규모로 건축될 예정
- 용산공원, 남산, 한강으로 둘러싸여 있어 배산임수 위치
- 6호선 이태원역과 가깝고 보광초등학교가 구역 내 있어

Q. 재개발 사업은 미래 가치에 대한 기대감이라고 하지만 이렇게 비싸게 낙찰받으면 수익 내기가 쉽지 않을 것 같은데요. 투자 전략은 어떻게 가져가면 좋을까요?

- 재개발 지역 경매, 투자 전략은?
- 관리처분인가 가까운 물건, 이미 프리미엄이 많이 붙어
- 초기 단계 중 조합설립단계 20-30% 진행 중의 물건 주목
- 사업시행인가 50% 진행, 직전이나 직후 주목
- 자금이 많은 경우, 조합설립단계도 접근 가능
- 서울 은평구 일대의 신속통합계획 구역 매물 관심
- 은평구 신사동 다세대 주택의 낙찰가율 185.2%를 기록
- 모아타운으로 확정된 등촌동 일대의 다세대 주택 인기

Q. 재개발 구역 중에서도 돈 되는 곳을 골라내는 것이 중요하다는 말씀이신데요. 높은 수익률이 보장되는 곳을 선별하는 기준이 있을까요?

- 유망 재개발 지역은 따로 있다…고르는 기준은?
- 입지 여건 중요, 지하철역에서 가까운 곳 
- 뉴타운으로 개발되고 있는 곳, 산·공원 끼고 있는 곳
- 성동구 옥수동·금호동, 용산구 한남동 등이 대표적
- 교육 및 생활편의시설 등도 살펴봐야 할 대목

Q. 앞서 살펴 본 기준을 충족시키는 곳들 중에 ‘뉴타운’이 화제라고 하던데요. 어디서 어떻게 진행되는 사업인지 짚어주시죠?

- 서울·수도권에서 눈여겨봐야 할 재개발 투자 유망 지역은?
- ‘재개발’로 주목받는 뉴타운, 눈여겨볼 지역은?
- 정부 정비사업 활성화 통한 주택공급 의지
- '가격조정' 받고 있는 수도권 뉴타운 지역
- 재개발 3대장인 한남·성수·흑석 외에 다양한 곳 노려야
- 광명뉴타운, 상계뉴타운, 장위뉴타운, 이문·휘경뉴타운
- 북아현뉴타운, 흑석뉴타운, 한남뉴타운, 성수뉴타운 등
- 광명뉴타운은 세대수가 3만여 세대로 미니 신도시급으로 구성

Q. 재개발 지역 유망 매물들도 살펴보면 좋을 것 같은데요. 교수님께서 눈여겨보시는 매물이 있습니까?

- 서울·수도권에서 눈여겨봐야 할 재개발 투자 유망 매물은?
- 재개발 3대장인 한남·성수·흑석 외에 다양한 곳 노려야
- 광명뉴타운, 상계뉴타운, 장위뉴타운, 이문·휘경뉴타운
- 북아현뉴타운, 흑석뉴타운, 한남뉴타운, 성수뉴타운 등
- 광명뉴타운은 세대수가 3만여 세대로 미니 신도시급으로 구성
- 강서구 모아타운 공항동 55-327 일원 서울재개발
- GTX-A노선을 품은 연신내 역세권 재개발에 주목

Q. 재개발 지역에서 경매는 보통 분양권을 받기 위해 도전하는 경우가 많죠. 마지막으로 재개발 지역 경매 시 꼭 체크해야 할 점이 있다면 짚어주시죠?

- 재개발 지역 경매에 뛰어들 때 주의점은?
- ‘분양권 분석’ 철저히 해야…‘정비구역 지정고시일’이 기준
- 투기과열지구, 원칙적으로 조합원 지위 승계 불가
- 은행의 근저당권에 의한 경매로 나온 물건은 조합원 지위 승계 가능
- 재개발 조합원이라고 해서 무조건 분양권 받는 것 아님
- 도로라면 90제곱미터 이상을 소유해야 조합원으로서 분양권 대상
- 20제곱미터만 가지고 있다면 매수자에게 판매 가능
- ‘재개발 경매’ 분양권 대신 ‘현금 차익’ 노리는 경우?
- 분양권이 없거나 분양 미신청한 자의 물건 경매
- 현금 청산 받을 금액보다 훨씬 적은 금액 낙찰 받아야
- 낙찰받을 때 이미 청산 금액을 대략적으로 추측
- 청산 금액의 추측은 종전 자산 평가 금액과 비례율 등을 통해 예상
- 공사비가 재개발·재건축 복병…"사업 지연에 계약 포기" 
- 올해 초 안전진단 규제 완화로
- 통과 단지 전 정부 대비 5배 이상 증가
- 공사비 인상에 사업 좌초 우려 커져···‘안전진단이 사업성 담보하는 것 아냐’

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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