남산앞 퇴계로 일대 높이 규제 완화…50m 건물 선다

서울시, 지구단위계획 가결
남산경관 어우러진 통개발 촉진
상업지역 기존 12층서 15층으로
주거시설도 13층까지 가능해져
세운지구 연계 개발 시너지 기대

서울시가 중구 퇴계로 남쪽 지역 도심 개발에 속도를 낸다. 일대에 최고 높이 50m의 건물이 들어설 수 있는 길이 열리면서 인근에 있는 남산, 세운지구 일대 개발과 시너지를 낼 전망이다.

서울시는 제3차 도시·건축공동위원회에서 퇴계로변 일반상업지역에 최대 50m 높이 건물을 짓는 내용 등을 담은 퇴계로변 지구단위계획 결정변경안을 수정 가결했다고 22일 밝혔다. 충무로 2~5가 일대인 대상지는 북쪽에 세운재정비촉진지구가 자리 잡고 있고, 남쪽에는 필동 일대 지구단위계획구역과 맞닿아 있다.

이번 결정안에 따르면 일반상업지역 건물의 높이는 기준 30m 이하·최고 50m 이하로 정해졌다. 기존에 적용된 서울 도심 기본계획에 따르면 이 일대 상업지역의 건물 높이는 36m까지 가능했다.

퇴계로 이면부 주거지역의 높이 규제도 완화됐다. 이번 결정안에 따르면 주거지역 일대는 남산 고도지구 여건 변화를 고려해 기준 28m 이하·최고 40m 이하로 완화됐다. 기존 높이 규제는 28m다.

서울시는 "높이 제한 기준을 '최고 높이'에서 '기준 높이'로 변경하고, 공공기여 등이 있으면 기준 높이보다 더 높게 지을 수 있도록 하는 '서울 도심 기본계획' 등과 연계해 계획을 수립했다"고 설명했다.

기준 높이 이내로 건물을 짓는다면 사업시행자는 별다른 제약 없이 건물을 짓는 것이 가능하다. 반면 기준 높이에서 최고 높이 이내로 건물을 지을 경우 공공기여 등의 검토를 거쳐 서울시의 승인이 이뤄진다. 서울시 관계자는 "경관계획, 공개공지 확보 여부, 공공보행통로 확보 여부, 건축 디자인 등을 고려해 높이 완화를 검토하는 방식"이라고 설명했다.

이와 함께 서울시는 퇴계로34길, 필동로, 서애로에 최대 개발 규모 1500㎡ 이상으로 보행로를 정비하거나 경관축 확보 등을 위한 경관 개선이 이뤄지면 최고 높이까지 높이 기준 완화가 가능하게 한 조항을 신설했다.

이 같은 요건을 충족하면 이 지역도 최고 높이 50m까지 건물을 짓는 것이 가능하다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "도심과 관련한 기존 규제가 과도해 단조로운 도심 경관이 형성되고, 다양한 성장 가능성을 충분히 담아내지 못한 것이 사실"이라며 "무조건적인 높이 규제 완화가 아니라 주변 경관, 높이와 연계해 합리적인 선에서 타협점을 찾아내야 할 것"이라고 밝혔다.

아울러 퇴계로 북측에 있는 세운지구 개발도 속도를 내고 있다. 세운지구의 고밀개발을 유도하고, 이를 통해 도심녹지 공급에도 속도를 낸다는 방침이다. 서울시는 최근 도시재정비위원회를 잇달아 열고 5-1·3구역, 6-4-22·23구역에 고층 건물을 짓고 지상부에 녹지공간을 공급하는 계획안을 결정했다. 5-1·3구역은 용적률을 1519% 이하로 완화하고, 건폐율도 기존 60% 이하에서 50% 이하로 낮춰 고밀개발의 길이 열렸다.

각각 사업시행인가를 받아 사업이 진행 중이던 이 구역은 통합개발로 최고 37층 건물이 들어설 수 있다. 서울지하철 충무로역 북측 6-4-22·23구역 용적률도 1164% 이하로 완화돼 37층 업무시설 1개 동과 개방형 녹지가 들어서게 됐다.

오세훈 서울시장은 지난 4월 세운지구 일대에 고밀개발을 추진하는 동시에 세운상가를 중심으로 도심에 녹지를 공급한다는 방침을 세웠다. 서울시는 높이 규제 등을 완화하는 대신 공공보행통로, 개방형 녹지 등을 공급해 도심 속 녹지 비율도 높인다는 계획이다.

[정석환 기자]