이익은 막대, 기여는 쥐꼬리… 서울 `사전협상` 이익환수 논란

민간 용도변경에 인센티브 제공
"공공기여금 높여야" 한 목소리
땅값 상승분만 이익환수 대상

사전협상 제도로 지구단위계획이 확정된 광운대역 물류부지 위치도. 서울시 제공.

민간이 소유한 땅에 용도변경, 용적률 상향 등의 인센티브를 제공하고 개발이익 일부를 공공이 환수하는 '사전협상' 제도의 공공기여가 지나치게 적게 책정됐다는 지적이 나온다. 성수 삼표 레미콘부지, 강남 르메르디앙호텔 부지 등 현재 사전 협상이 진행되고 있는 지역의 입지와 사업성을 고려해 실제 개발이익을 기준으로 공공기여 금액을 높여야 한다는 것이다.

20일 서울시 등에 따르면 최근 사전협상을 통해 지구단위계획이 확정된 '광운대역 물류부지 개발사업'의 공공기여비율이 25% 수준에 그쳤다. 서울시 토지용도 변경, 용적률 상향 등의 인센티브를 제공하고 받은 공공기여금은 약 2860억원이다.

서울시는 토지 소유자 등과 수 차례 사전협상을 진행하며 철도, 유통업무설비였던 토지용도를 준주거, 일반상업지역 등으로 상향했다. 대상지에는 200m 이하, 최고 49층 건축물을 지을 수 있도록 했다.

이번 규제완화로 대상지의 토지 가치는 2배 이상 높아질 것으로 보인다. 노원구 내 인접한 주거지역과 상업지역의 공시가격은 1㎡ 당 500만원 이상 차이난다. 대상지 역시 상업지역으로 변경되면 공시가격이 약 330만원에서 800만원 이상까지 높아질 수 있다.

서울시는 사전협상 운영지침에서 30~48%까지 공공기여를 받을 수 있도록 했다. 하지만 이번 사업에서 서울시가 얻은 공공기여율은 25.09%에 그쳤다.

현재 서울시가 사전협상을 진행하고 있는 성수 삼표레미콘부지와 강남 르메르디앙 호텔 부지에도 비슷한 공공기여율이 적용될 것으로 보인다. 해당 부지들 모두 주요지역 중심 입지로 개발이익은 이번 사업지보다 더 높아질 전망이다.

업계 관계자들은 실제 개발이익을 고려하면 서울시가 환수하는 금액이 지나치게 적다고 입을 모았다. 또 용적률 변화에 따라 부지 활용도가 높아지는 만큼 토지가치 상승이 아닌 실제 개발이익을 기준으로 공공기여금을 환수하도록 제도를 손 볼 필요가 있다고 조언했다.

이에 대해 서울시 관계자는 "사전협상에서 토지가치 상승부분만 환수할 수 있도록 정해져 있다"며 "이번 사업지 역시 지침에서 정한대로 토지용도가 변경된 부분에 적정 환수율을 적용했다"고 말했다.김남석기자 kns@dt.co.kr