[정비록] 여의도 조합설립 '1호' 목화아파트, 55층 탈바꿈 추진

[편집자주][정비록]은 '도시정비사업 기록'의 줄임말입니다. 재건축·재개발 사업은 해당 조합과 지역 주민들은 물론, 건설업계에도 중요한 이슈입니다. 도시정비계획은 신규 분양을 위한 사업 투자뿐 아니라 부동산 시장의 방향성을 이해하는 데도 도움이 될 것입니다. 현장을 직접 찾아 낡은 집을 새집으로 바꿔가는 모습을 생생하게 전달하겠습니다.

지난 9월11일 찾은 서울 여의도 목화아파트. 목화 1동 외벽에 걸린 붉은색의 대형 현수막엔 '여의도 최초 조합설립인가! 한강의 랜드마크로 보답하겠습니다'라는 문구가 적혀있었다. /사진=신유진 기자

서울 여의도 일대 노후단지들에 재건축 훈풍이 불면서 사업 추진에도 속도가 붙었다. 특히 정부의 '여의도 금융 중심 지구단위계획'에 따라 이 지역의 낡은 아파트들은 50층이 넘는 초고층 계획을 세우고 있다. 시공업체들은 안전진단만 통과해도 해당 단지 내에 대형 현수막을 내걸며 존재감을 과시한다. 지난달 시공사 선정 설명회를 열었던 한양아파트의 경우 11개 건설업체가 참여하며 치열한 수주 경쟁을 예고하기도 했다.

일부 단지는 관심이 부담스럽다며 조용히 사업을 준비하고 있다. 시공사들의 현수막 경쟁도 거부한 곳은 여의도 목화아파트다. 지난해 10월 여의도에선 처음으로 조합설립인가를 받으면서 '1호'라는 타이틀을 얻으며 주목을 받았다. 하지만 최근엔 목화아파트 관련 소식이 잘 전해지지 않는다.

지난 9월11일 찾은 여의도동 30번지 일대 목화아파트. 단지는 5호선 여의나루역 출구 바로 옆인 역세권이다. 바로 앞엔 여의도 한강공원이 있다. 단지 내에 들어가니 오가는 입주민 없이 한산했다. 1동 외벽에 걸린 붉은색의 대형 현수막엔 '여의도 최초 조합설립인가! 한강의 랜드마크로 보답하겠습니다'라는 문구가 적혀있었다.

목화아파트는 5호선 여의나루역 출구 바로 옆인 역세권이다. 바로 앞엔 여의도 한강공원이 있다. /사진=신유진 기자

단지 내 곳곳을 돌아다녔지만 시공업체들의 현수막은 보이지 않았다. 인근 단지들이 곳곳에 현수막을 걸어놓은 것과는 사뭇 달랐다. 재건축 조합 관계자는 "(목화아파트에) 관심 있는 건설업체들이 현수막을 걸겠다고 연락이 왔지만 모두 거절했다"며 "가장 중요한 것은 사업 속도로 현재 설계업체와 시공사 선정을 위해 적극 검토 중"이라고 말했다. 조합에 따르면 목화 아파트에 관심을 보인 건설업체는 ▲삼성물산 건설부문 ▲현대건설 ▲대우건설 ▲현대엔지니어링 ▲SK에코플랜트 등으로 알려졌다.

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용적률 300%·높이 35층 → 600%·55층

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여의도 목화아파트는 소규모 단지이지만 재건축 시 대부분의 가구에서 한강 조망이 가능한 것이 가장 큰 장점이다. /사진=신유진 기자

1977년 준공된 목화아파트는 지상 12층에 2개동 312가구로 이뤄졌다. 앞서 2021년 진행된 정밀안전진단에서 최하등급인 E등급을 받았다. 재건축 조합에 따르면 목화아파트는 재건축을 통해 용적률 300%를 적용, 지하 3층~지상 35층의 아파트로 탈바꿈할 예정이었다. 다만 여의도 아파트 지구단위계획안 발표에 따라 용적률이 완화되면서 조합은 용적률 600%에 55층을 계획하고 있다. 조합은 신속통합기획(이하 신통기획)을 추진하며 사업 속도를 높이고 있다. 조합은 지난 7월31일 재건축 정비계획(안) 신통기획 자문 안건을 제출한 후 지난 4일 정비계획 입안(변경) 제안서를 접수했다.

현재 조합은 신통기획을 추진하고 용적률과 층수만 알렸을 뿐 이외 정보는 공개하기 어렵다는 입장이다. 시공사 선정 시기와 예상 가구 수는 확실치 않고 공사비와 조합원 분담금을 대략 계산하는 것조차 이른 감이 있기 때문이란 설명이다.

최근 여의도와 목동 등 서울 대표 재건축 단지들이 신통기획을 확정하고 있다. 신통기획은 오세훈 서울시장의 대표적인 재건축 규제 완화책이다. 빠른 사업 추진을 위해 시가 사업 초기 단계부터 사업성과 공공성을 고려해 정비계획안을 준비한다. 노후 단지들 대부분이 빠른 사업을 원하는 만큼 신통기획을 진행 시 기획설계 절차를 생략하고 자문을 통해 정비계획 입안을 함께 진행하는 등 각종 인·허가 절차도 간소화된다. 용도지역 상향 용적률 완화 같은 인센티브도 기대할 수 있다.

아파트 외벽은 페인트칠도 벗겨져있고 군데군데 갈라져 있었다. /사진=신유진 기자

목화아파트는 소규모 단지이지만 재건축 시 대부분의 가구에서 한강 조망이 가능한 것이 가장 큰 장점이다. 앞서 조합은 시가 인근 삼부아파트와 통합 재건축을 진행할 시 인센티브를 제안했지만 주민들이 한강 조망권을 희망하기에 단독 재건축을 추진했다.

해당 단지의 또 다른 강점은 단합과 결속력도 꼽힌다. 조합 관계자는 "조합 설립 당시에도 동의율이 96%에 달했다"며 "이번 신통기획 협의안도 20일 만에 87%의 동의를 모아 제출했다. 조합원들의 단단한 결속력으로 정밀안전부터 현재까지 절차를 본다면 빠른 속도를 내고 있다"고 설명했다.

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"5년 후 이주대란 발생 가능성"

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1977년 준공된 목화아파트는 지상 12층에 2개동 312가구로 이뤄졌다. 옛 아파트의 상징으로 꼽히는 복도식 아파트 구조다. /사진=신유진 기자

재건축 바람이 불면서 신통기획도 유행처럼 번지고 있다. 이처럼 재건축 단지들이 신통기획을 선호하는 이유와 관련해 전문가들은 사업 속도와 층수 제한 완화 때문으로 보고 있다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "신통기획으로 진행 시 층수 제한을 완화해주는데 특히 여의도는 한강 조망이 가장 중요하기에 층수에 사활을 걸 수밖에 없다"며 "높게 지을수록 한강 조망권 가구 수가 증가하기 때문"이라고 설명했다. 또 다른 이유는 사업 속도 때문이다. 업계에 따르면 5년 뒤에는 여의도 재건축 조합원들이 동시 이주를 못 할 가능성이 있다고 분석했다.

김 소장은 "현재 동시다발적으로 재건축을 추진하는 상황에서 관리처분인가 후 이주를 하게 된다면 인근의 전셋값이 폭등할 가능성도 있다"며 "이주 대란이 발생해 한 번에 이주하지 못하고 순차적으로 이주할 가능성이 높기 때문에 사업 속도가 늦을수록 먼저 이주한 재건축 단지들보다 이주 시점은 2~3년 뒤로 밀릴 수도 있다"고 말했다.

신유진 기자 yujinS@mt.co.kr
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