"지나친 정부 개입으로 전세시장 혼란"…해결책은?

"정부는 공급에 집중, 나머진 시장에"…"전세대출 재점검 필요"
"공인중개사 사회적 책임 강화 위해 국민 중심 윤리 구축해야"
'전세사기 문제의 공공성과 공인중개사의 사회적 책임' 세미나서 지적

[아이뉴스24 안다솜 기자] "정부 정책이 내 집 마련 (지원)에 급급해 여유자금이 적은 신혼부부 등 사회초년생들이 주거 공간 마련을 위해 무리하게 전세 대출을 받고 있다. 전세제도는 사회초년생 보호가 잘 안 되는 시스템이고, (이렇다 보니) 주요 피해 주택은 다세대 주택에서 발생하고 있다. 빌라나 다세대 주택에 대한 대출 형태를 재점검할 필요가 있다. 시장에 참여하는 (공인중개사나 감정평가사 등) 전문가들도 각성해야 한다."

15일 '전세사기 문제의 공공성과 공인중개사의 사회적 책임'세미나에서 탁정호 한양대 융합산업대학원 교수가 전세 사기 위험과 전세제도를 주제로 발표하고 있다. [사진=안다솜 기자]

빌라 등 다세대 주택을 중심으로 깡통전세, 전세사기가 잇따라 발생하면서 사회적 문제로 대두된 가운데 전세사기 위험을 줄이기 위해선 전세보증금 대출 형태를 재점검해야 한다는 의견이 제시됐다. 공인중개사와 감정평가사 등도 전세사고에 연루된 만큼 스스로 자정에 나서야 한다는 목소리도 나왔다.

지난 15일 서울 강남구 SETEC 컨벤션센터에서 열린 '전세사기 문제의 공공성과 공인중개사의 사회적 책임' 세미나에서는 다양한 부동산 전문가들이 참여해 주택정책에 대한 다양한 지적을 내놨다.

최근 우리나라 부동산 시장은 전세사기와 가격 변동, 정책 변화와 양극화 등 다양한 문제가 산적한 상황이다. 세미나에선 이 같은 부동산 시장이 공인중개사와 수요자, 정부 등 시장 참여자에 미치는 영향과 전세제도의 방향성에 대해 논의했다.

탁정호 교수는 전세 사기 위험과 전세제도를 주제로 한 발표에서 "시장 흐름이 소비자, 즉 임차인들은 주거공간 마련을 위해 목돈을 국가(공공임대)나 임대인에 주고 공간을 사용하고 공급자는 이 돈으로 자기 사업을 영위하고 금융기관은 전세보증금 대출을 제공한다"며 "중개업자도 거래 안전성 보고 거래를 추진하고 회계사, 법무사, 감정평가사도 그렇게 하지만 정확한 부동산 가치가 측정되지 않아 지금 같은 사태가 발생했다. 올해만 1조원 이상의 보증 사고가 발생했는데 중개업자나 분양대행사, 소비자 문제가 아닌 국가의 문제라고 규정하고 싶다"고 강조했다.

그러면서 "정부가 임대차 3법, 전세사기 특별법 등으로 시장에 개입하고 있다"며 "임대차 3법 시행 이후 주택 매매가격지수와 전세가격지수가 급등했다"고 주장했다. 또, 지난 6월부터 시행되고 있는 전세사기 특별법의 한계도 지적했다.

주택 종합 가격지수 추이. [사진=한국부동산학박사회]

탁 교수는 "전세사기 특별법은 전세 피해자를 돕기 위해 만들어졌지만, 전체 피해자 대비 구제 비율이 높지 않고 복잡한 조건과 절차, 신청자가 많은 영향으로 처리가 오래 걸리면서 대상자가 빠른 도움을 받지 못하고 있다"고 꼬집었다.

궁극적으로는 전문가 중심의 시장 관리가 필요하다고 주장했다. 탁 교수는 "지난해 8월 기준 깡통전세 수도권 아파트를 보면 인천의 경우 전세가율 80% 이상 거래가 전체의 6.1%다. 감정평가사나 은행에서 이 부분을 아주 소홀히 다뤘다"며 "제일 중요한 전세사기 피해 현황은 올해 5월까지 2445억원, 서울에선 강서 지역 경기권에선 화성이 나타나고 인천은 미추홀과 부평에서 발생했다. 주요 주택 현황 보면 다세대 주택이 많다. 빌라나 다세대 주택에 대출 형태를 재점검할 필요가 있다. 금액대를 보면 3억원 이하와 30대 이하 사회초년생의 연령대에서 사고가 많이 일어나고 있는 만큼 금융이나 공인중개사 등 전문가들이 각성할 필요가 있다"고 말했다. 시장에서 자연스럽게 전세제도가 운영되도록 하고 전문가들은 사회적 책임을 통감해야 한다는 설명이다.

토론 참여자로 나온 서영천 서원대 교수는 "전세제도를 아예 없애잔 주장도 본 것 같은데 전세제도의 존폐는 시장에 맡겨야 한다"며 "시장에서도 꾸준히 월세 대비 전세가 줄어들고 있다. 한 가지 지적하고 싶은 건 임대차법 관련해서 정부가 정책으로 시장에 참여하는데, 전세 사기와 사고에 있어서는 어떻게 대응할지 정부가 참여하는 게 필요하지만 정부 역할 중 중요한 건 공공임대주택 공급이 아닐까 싶다. 공급을 중심으로 정책을 추진하고 나머진 시장에 맡기는 게 좋을 것 같다"고 강조했다.

박동주 국토교통부 부동산산업개발과장은 토론에서 "임대차 3법의 문제를 어느 정도 파악하고 있다"며 "국토연구원에 전세제도를 어떻게 개선할지 연구용역을 맡겨둔 상태"라고 설명했다.

한연호 박사는 '공인중개사의 사회적 책임 강화를 위한 윤리 개선방안' 발표에서 "전문직 완성의 단계는 윤리헌장 제정"이라며 "현대 사회는 윤리가 강조되는 윤리의 시대인 만큼 사회 불신임 등의 문제를 해결하려면 윤리규정 필요성이 중요하다"고 말했다.

그러면서 "국민 중심 윤리 구축이 필요하다. 단순 선언적 성격이 아닌 가치 충돌 상황에 대한 판단 내용 규정이 필요하다"며 "사적이익 추구를 배제하고 고객을 최우선 할 수 있는 기준을 마련해야 한다. 구체적으로 제재하기 어려운 법률 사각지대에서 발생하는 비윤리, 반윤리적 행위에 대해 제재할 규정 등이 필요하다"고 주장했다. 이 밖에도 법률에 규정된 내용이더라도 범위와 해석 논란 여지 차원에 대해선 협회와 회원이 윤리적으로 행동할 수 있는 내용 마련하는 등 급격한 사회변화에 대응할 수 있는 구체적인 체계 마련이 필요하다는 의견을 내놨다.

한편 한국부동산학박사회와 한국공인중개사협회가 주최한 세미나에는 이종혁 한국공인중개사협회장, 이철규 한국부동산학박사회장, 최봉현 한국부동산빅데이터연구소 박사, 탁정호 한양대 융합산업대학원 교수, 한연오 부동산정책연구원 박사 등이 참석했다. 이종혁 한공협 회장의 개회사를 시작으로 최 박사의 '사회초년생을 위한 전세위험지수 모형개발', 탁 교수의 '전세 사기 위험과 전세제도', 한 박사의 '공인중개사의 사회적 책임 강화를 위한 윤리 개선방안' 등 주제발표와 토론 순으로 진행됐다.

/안다솜 기자(cotton@inews24.com)