집값 반등세? 부동산 전문가 "하반기 갈 수록 소강 가능성, 서두르지 말 것"

YTN라디오(FM 94.5) [YTN 뉴스FM 슬기로운 라디오생활]

□ 방송일시 : 2023년　9월 15일 (금요일)

□ 진행 : 박귀빈 아나운서

□ 출연: 박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

◇ 박귀빈 아나운서(이하 박귀빈): 이 시각 뜨거운 이슈를 만나보는 시간입니다. 이슈 인터뷰 주택담보대출이 늘면서 은행 가계 빚이 역대 최대로 쌓였습니다. 금융당국이 대출 조이기에 나섰는데요. 가계부채가 급증한 원인으로 50년 만기 주택담보대출이 주범으로 지목됐습니다. 결국 금융당국이 해당 대출 판매를 중단하면서 주담대 기간을 최장 40년으로 제한하겠다고 밝혔는데요. 이번 조치가 부동산 시장에 미치는 영향은 없을까요? 박원갑 kb국민은행 부동산 수석전문위원과 이야기 나눠보죠. 위원님 안녕하세요.

◆박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원(이하 박원갑): 네 안녕하십니까.

◇ 박귀빈: 가계부채 급증 원인이 50년 만기의 주택담보대출(주담대)이다. 이렇게 금융당국이 지목을 했는데 이게 청년들에게 대출 상환 기간을 늘려주면서 대출액은 키울 수 있는 그런 상품이었잖아요. 근데 주담대가 가계대출 안에서도 7조 원이나 늘었다고 하는데 이게 50년 만기 주담대의 영향이 큽니까?

◆박원갑: 주요 원인이라고 보시면 되고요. 특히 지금 아까 말씀하신 그 50년 만기 주담대가요 젊은 층이 많이 빌려가야 되는데 실제로 보니까 40~50대가 빌려간 비중이 57% 정도가 돼요. 그러니까 20~30대는 한 30%밖에 안 되는 상황을 감안해 보면 이게 이제 대출 한도가 부족한 젊은 층에게 기간을 늘려주고 대출 폭을 좀 넓혀서 이제 내 집 마련의 문턱을 낮춘다는 그런 취지에 다소 좀 왜곡이 되는 현상들이 나타난 것 같습니다. 그러다 보니까 이번에 이제 급제동을 걸었다. 이렇게 보시면 되고요. 최근에 그 대출을 보면요 전세자금 대출은 크게 늘지 않았는데 주택담보대출이 이제 3년 6개월 만에 가장 많이 늘었는데 말씀하신 것처럼 대출 중에서 어느 게 많이 늘어났는지 보니까 50년 만기 대출이 많이 늘었더라. 물론 특례 보금자리론도 많이 늘긴 했죠. 그래서 6대 은행하고 카카오뱅크 주담대 신규 취급액을 보니까 50년이 넘는 주담대가요. 7월에 16%였는데 8월에는 한 48% 정도로 껑충 뛰었습니다. 이러다 보니까 정부가 안 되겠다 싶어서 이번에 제동을 걸었다. 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◇ 박귀빈: 주택담보대출이 늘었다는 이야기는 그러니까 빚내서 집을 구매한 사람이 많다는 얘기잖아요. 근데 그동안 금리도 높았는데 사람들이 대출 받아서 빨리 집 사야지라고 생각했던 이유는 지금 집 안 사면 나중에 집값 더 오를까 봐 약간 그런 심리도 있었을까요?

◆박원갑: 일부 조바심도 있다고 봐야 되겠죠. 물론 이제 지난해 전국 아파트값이 17%나 급락이 왔습니다. 그래서 일부 가격 메리트가 부각이 된 게 맞고 그래서 일부 이제 수요자들을 중심으로 저가 매수에 나선 것도 맞죠. 근데 이제 하반기 들어서는 다소 좀 과열 양상까지도 좀 빚어진 것 같고요. 이러다 보니까 이제 전세를 끼고 집 사는 경우가 갭투자잖아요. 갭투자도 최근에 유입되고 있는 걸 보면 집값이 좀 더 오르지 않겠느냐 하는 그런 불안 심리가 일부 작동했다. 이렇게 보시면 되고요. 실제로 보면 한국은행에서 주택 가격 전망지수를 발표를 합니다. 1년 뒤에 집값이 어떻게 될 것인지에 대한 기대치를 반영한다고 보면 되는데요. 8월에 이게 100을 넘었습니다. 107이에요.

◇ 박귀빈: 그게 무슨 의미인가요?

◆박원갑: 보통 이 기준을 100을 기준으로 따지거든요. 그러니까 설문조사를 하는 걸 사실상 보면, 그래서 향후에 집값이 오를 거냐 내릴 거냐라고 이제 묻는 거죠. 이게 심리지수 비슷한 건데 이게 107을 기록했다는 것은 100을 넘었다는 것은 1년 뒤에 집값이 오른다고 보고 있다는 거죠. 이게 결국 대출 증가하고도 맞물려 있는 것 같고요. 금 거시지표로 보면 집값이 오를 이유가 별로 없죠. 그런데 최근에 대출 늘어나는 거 하고 또 최근에 분양가가 많이 올랐잖아요.

◇ 박귀빈: 네

◆박원갑: 그러다 보니까 이제 분양을 받느니 아예 집을 사자 이런 사람들도 일부 나타나고 있다고 보고요. 그리고 최근에 이제 공급 부족 불안 심리도 일부 영향을 주고 있잖아요. 그래서 이러다가 분양받아서 집 못 사겠다. 이런 어떤 생각을 하는 사람도 일부 있습니다. 이분들이 결국은 주택담보대출을 해서 집을 사자라는 결과, 대출이 계속 늘어났다고 이렇게도 지금 분석을 해보고 있습니다.

◇ 박귀빈: 지금이 집값이 바닥일 수 있다. 이런 불안한 심리가 작용했다고 앞서 설명하셨는데 전문가이신 위원님이 보시기에 어때요? 지금 집값 바닥인가요?

◆박원갑: 그건 기준에 따라 다른데요. 바닥으로 따지면 이미 지났죠. 뭐 부동산 기준으로 보면요 물론 제 아파트로 그냥 한정하겠습니다. 우리나라 대부분이 집 산다는 것은 아파트를 말하는 거니까요. 실거래가는 서울은 1월부터 올랐고요. 전국은 2월부터 올랐습니다. 그런데 표본통계라고 해서 주간이나 보통 월간으로 나오는 통계 있지 않습니까? 그게 국가 공식 통계인데 그거는 서울은 5월부터 올랐고요. 수도권은 6월, 전국은 7월부터 올랐어요. 이게 그런데 다만 계속해서 올라간다는 보장은 못하죠. 그래서 이게 다시 재차 하락할 가능성은 있다고 봅니다. 그렇지만 통계 지표로 보나 실거래가로 보나 이미 아파트 기준으로는 바닥을 찍은 건 맞죠.

◇ 박귀빈: 그렇군요. 이번에 50년 만기 주택담보대출 상품 이제 중단하겠다고 결국은 금융당국이 밝힌 건데 이런 중단 발표는 부동산 시장에 영향을 주게 될까요?

◆박원갑: 네 지금 집값이 최근에 이제 반등이라고 저는 보고 있거든요. 반등세를 이끄는 주요한 요인 중에 하나가 이게 대출입니다. 그러니까 아까 제가 거시경제나 여러 가지 유동성이나 통화량 이런 걸 보면 집값이 오히려 하락 요인이거든요.

◇ 박귀빈: 거시경제로 보면 하락하는 게 맞는데,

◆박원갑: 네 대출이 어떻게 보면 집값을 끌어올리고 거래량을 늘리게 하는 데 영향을 많이 줬다고 보는 겁니다. 보통 이제 그 논문들을 보면요 집값에 영향을 미치는 어떤 통화량이나 유동성을 보면 M1이라고 그래서요. 협의통화를 말하는 겁니다. 이거하고 M2라고 그래서 광의 통화를 많이 넣고요. 그다음에 미국 기준금리하고 그다음에 가계대출 이 4가지로 보고 있습니다. 근데 M1은요 이게 지금 통화량이 1년 동안에 14%가 줄었고요. 그럼 집값이 빠져야 되겠죠. 그다음에 M2는 한 2.4% 정도 늘어났어요. 이게 별로 안 늘어난 거거든요. 왜냐하면 문재인 정부 때 연평균 10% 늘어났던 겁니다. 통화량도 늘어나고 있지 않다. 미국 금리는 계속해서 고공비행을 하고 있죠. 그러면 집값이 오히려 빠져야 되는데 오른 게 이 가계대출이 상당한 영향을 미쳤다고 본다면 이 가계대출이 조금 이제 어떻게 보면 속도 조절 가능성이 좀 있다고 보거든요. 그렇게 된다면 집값은 약간 하반기로 가면 갈수록 조금 소강 가능성이 있지 않느냐 저는 이렇게 보고 있습니다.

◇ 박귀빈: 50년 만기 주택담보대출 상품 얘기를 조금 더 해보겠습니다. 이게 그러면 앞으로 어떻게 되는 거예요? 뭐 아예 없어지는 겁니까? 어떤 조건들이 좀 달라지는 건가요?

◆박원갑: 조건이 많이 달라지죠. 그러니까 앞으로 장기대출을 할 때 이제 DSR 있잖아요. 총부채 원리금 상환 비율을 최장 40년으로 제한하겠다. 그러니까 대출이 50년짜리 나가더라도요 DSR 산정할 때는 40년으로 이렇게 제한하겠다. 이게 이번에 금융당국의 발표고요. 그리고 이제 물론 이제 그 차주라고 그러죠. 돈 빌리는 사람의 상환 능력이 명확하게 입증되는 경우에는 50년 만기 기준으로 대출 한도가 산정이 가능하다. 주로 아마 34세가 넘으면 주담대가 좀 축소된다고 보시면 될 것 같고요. 그래서 그동안에 아까 말씀드린 것처럼 50년 만기 주담대가 40~50대 가장 많이 활용했다고 그랬잖아요. 그래서 젊은 층은 빼고는 문을 사실상 잠그게 된다. 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◇ 박귀빈: 그렇군요. 차주별로 돈 빌린 사람들의 상환 능력이 명백히 입증된 경우에만 50년 만기 기준으로 해주겠다. 이런 말씀을 앞서 하셨는데 그런데 그 상환 능력을 어떤 기준으로 입증을 할 수 있을까요?

◆박원갑: 지금 은행에서 개별적으로 입증해서 금융당국의 인정을 받으라고 이렇게 지금 얘기를 하고 있는 것 같아요. 그래서 아마 은행 입장에서는 세부 규정을 좀 디테일하게 좀 마련했지 않았을까 이렇게 보고 있는데요. 어쨌든 전반적으로 보면 조금은 한도가 줄어든다. 이렇게 보시면 되고 가령 연소득이 6,500만 원인 사람이요, 연 4.5% 금리로 50년짜리 주담대를 받으면 그동안에 최대한도가 한 5억 1600만 원 정도를 받았습니다. 그런데 아까 제가 DSR 산정을 40년 만기로 적용을 한다고 그랬잖아요. 그러면 대출 한도가 아마 4억 8,100만 원 정도 약간 일부 좀 줄어든다. 이렇게 보시면 될 것 같고요. 만약에 또 이게 대출이 안 되면 나름대로 뭐 갭 투자를 또 하는 분들도 있을 수 있을 거고 주택을 약간 줄여서도 또 살 수 있을 거고요. 그래서 전반적으로 보면 고가 주택 수요가 조금 줄어드는 어떤 그런 측면도 있지 않을까 이렇게 보고 있습니다.

◇ 박귀빈: 네 근데 50년 만기 이 주택담보대출 상품이 이게 나온 지 얼마 안 됐잖아요. 그래서 은행들 입장에서는 약간 좀 혼란스러울 것 같아요. 어떻게 보십니까?

◆박원갑: 근데 이제 저도 이제 어떻게 보면, 개인 입장에서 볼 거냐 아니면 국가 전체의 경제의 안전성이나 어떤 금융의 건전성 뭘 봐야 되느냐 이게 약간 양가적인 어떤 그런 판단을 해야 되는 게 있습니다. 근데 워낙 갑작스럽게 대출이 늘어나니까 우리 경제의 가장 큰 복병이 지금 가계대출이잖아요. 그래서 어떻게든지 지금 연착륙을 하기 위한 어떤 그런 조치가아닌가 이렇게 저는 보고 있습니다.

◇ 박귀빈: 가계대출이 급증했습니다. 지금 위원님 말씀대로 그러니까 주담대 상품 증가가 그 원인으로 지목이 된 거고 그래서 금융당국에서 대출 축소 방안들 지금 나오고 있는데 좀 여쭤볼게요. 스트레스 DSR 규제 이런 것도 나온다는데 이건 무슨 얘기입니까?

◆박원갑: DSR을 이제 계산을 할 때 이 스트레스 금리를 이제 가산하는 제도인데요. 주로 앞으로 금리가 더 오른다. 이렇게 예상이 된다고 그러면 사실상 추가 금리를 부과하는 그런 의미라고 보시면 될 것 같아요. 그래서 지금 얘기하기로는 스트레스 DSR을 적용을 하면 최소한 1% 포인트 정도는 금리를 좀 올리지 않겠느냐 왜냐하면 이게 스트레스라는 건 어떻게 보면 위험성 같은 거잖아요. 그죠? 그러니까 대출의 리스크가 더 커지니까 결국은 금리가 더 올라간다. 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◇ 박귀빈: 스트레스 DSR 규제는 더 추가 금리를 부과할 수 있다. 이 의미라는 말씀이시고 특례보금자리론도 요건을 강화한다고 했거든요. 이거는 어떤 얘기인가요?

◆박원갑: 특례보금자리론 역시 아까 말씀드린 것처럼 50년 주담대하고 비슷한 겁니다. 갑자기 이게 크게 늘어났거든요. 그래서 당초에는 연내까지는 공급을 한다는 언급이 있었어요. 그런데 중간에 이제 긴급하게 이제 이거를 갖다가 어떻게 보면 아주 이제 그 우대형 특례 보금자리론 있잖아요. 연소득이 1억 원 이하이고 6억 원 이하 집을 사시는 분만 빼고 나머지 일반형 특례 보금자리론 판매를 27일부터 접수를 중단하겠다는 거거든요. 그런데 원래 올해 공급 목표액이 39조 6천억 정도가 됐는데 벌써 90프로 가까이가 풀렸어요. 그러니까 이제 이게 가계부채 증가의 가장 큰 원인이기도 하고 이게 처음에는 주로 높은 금리를 있잖아요. 그동안 대출됐던 걸 이걸 받아서 최저 3퍼센트까지 낮으니까 이걸 상환하는 용도로 많이 썼단 말이에요. 근데 최근에 보니까 7개월 동안에 이 특례 보금자리론을 활용해서 집 산 그 비중이 61%나 돼요. 이게 다 집 사는데 썼다는 거예요. 그러니까 이러다 보니까 정부에서 어떻게 보면 조금은 뭔가 판매를 계속할 수 없다. 이렇게 판단을 내린 게 아닌가 이렇게 보고 있습니다.

◇ 박귀빈: 네 결국은 집이 너무 비싸니까 사람들이 대출을 많이 받게 되는 이런 현상이 아닌가 이런 생각이 들어요. 일단 집값이 문제 아닌가 이런 생각이 드는데요. 기대되는 효과 그러니까 이번에 가계대출을 갑자기 규제하면서 기대되는 효과는 이제 대출을 좀 줄이는 방안이 있겠지만 예상되는 부작용도 있지 않을까요? 짧게 짚어주신다면?

◆박원갑: 글쎄요 이거는 개인 입장에서 보면 이제 싼 대출을 활용해서 집을 사려고 그랬는데 그게 이제 어려워지니까 아마 미리 좀 신청하시는 분도 계시긴 할 거 같은데 문제는 집값이 계속 오른다면 대출을 많이 내면 큰 수익이 나겠죠? 근데 제가 아까 말씀드린 것처럼 집값이 약간 조정 가능성이 있어요. 그래서 대출만 보지 마시고 이 전체 시장 흐름도 같이 보시는 게 좋을 것 같아요. 너무 그렇게 급하게 서두를 것은 아니다. 조금은 시장을 좀 관망해 보시는 것도 저는 괜찮지 않을까 이런 생각을 해보고 있습니다.

◇ 박귀빈: 집값 조정 가능성이 있다. 그러니까 하반기에 내 집 마련을 하려고 막 이제 그동안 준비하셨던 분들 일단 좀 지켜보자 이런 말씀이실까요?

◆박원갑: 네 그렇습니다. 조금 지켜보시는 게 나을 것 같고요. 분양을 받으시는 것도 나쁘지는 않은데 분양을 받으시더라도 주변 시세보다 한 10% 정도는 싼 걸 중심으로 접근하시는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 박귀빈: 알겠습니다. 꽤 오랫동안 계속 지켜만 보는 분들도 계시지 않을까 이런 생각도 해보네요. 연구위원님 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆박원갑: 네 고맙습니다.

◇ 박귀빈: 지금까지 박원갑 KB국민은행 부동산 수석연구위원과 함께했습니다.

YTN 이은지 (yinzhi@ytnradio.kr)

[저작권자(c) YTN 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]