"1~2회 유찰은 기본"…오피스텔, 경매시장서도 '찬밥'

고금리 기조에 깡통전세까지…오피스텔 수요 급감
입찰 최저가보다 인수해야 할 전세보증금 더 많아

[서울=뉴시스] 김명년 기자 = 서울 남산에서 바라본 도심 아파트의 모습. 2023.07.02 kmn@newsis.com

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 부동산 경기 위축과 고금리 기조 여파로 경매시장에서 오피스텔이 찬밥 신세를 면치 못하고 있다. 한때 아파트 대체재이자, 수익형 부동산으로 인기를 끌던 오피스텔이 경매시장에서 애물단지로 전락하고 있다. 응찰자가 거의 없다 보니 유찰이 반복되고, 덩달아 경매 물건이 꾸준히 쌓이고 있다.

지지옥션에 따르면 지난 7월 오피스텔 경매 진행 건수는 총 78건으로 집계됐다. 이중 단 10건만 낙찰됐다.

지난해 말부터 늘어난 오피스텔 물건은 올해 들어 급증하고 있다. ▲1월 67건 ▲2월 77건 ▲3월 97건 ▲4월 82건 ▲5월 100건 ▲6월 93건 ▲7월 78건으로 늘어나는 추세다. 경매 물건이 늘었지만, 수요가 없다 보니 7월 낙찰률(경매 건수 대비 낙찰 건수 비율)이 12.80%, 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 85.10%를 기록했다.

서울 오피스텔 경매 낙찰률이 10%대로 뚝 떨어졌다. 같은 기간 오피스텔 경매 낙찰률은 12.8%로 전월 대비 7.6포인트(p), 전년 동기 대비 9.8p 하락했다. 깡통전세 물건이 나왔지만, 입찰 최저가보다 인수해야 할 전세보증금이 더 많은 물건이 대부분이었다. 실제 지난 7월 4일 1억6704만원의 비교적 낮은 입찰 최저가로 나온 서울 은평구 응암동의 한 오피스텔은 3번 유찰됐다. 대항력을 갖춘 임차인의 전세보증금이 2억4800만원으로, 입찰 최저가보다 높아 응찰자가 없었다.

그나마 상대적으로 투자 부담이 적은 1~2억원대 소형 오피스텔에 응찰자들이 몰렸다. 동대문구 청량리역 듀오 196(건물면적 21㎡)은 7월 26일 1억3629만9999원에 낙찰됐다. 응찰자가 11명이 몰렸고, 낙찰가율은 90.90%였다. 이달 기준 59㎡ 이하 오피스텔의 낙찰가율은 81.20%인 반면, 59㎡ 초과 오피스텔의 낙찰가율은 64.10%를 기록했다.

경매시장에서는 고금리와 깡통전세 여파 등으로 오피스텔에 대한 수요가 줄었다는 분석이 나온다. 아파트와 달리 오피스텔 가격이 꾸준히 하락하면서 오피스텔을 찾는 수요가 감소했다는 것이다. 빌라와 마찬가지로 깡통전세 물건이 유찰을 거듭하면서 낙찰률이 하락하고 있다.

이와 함께 지난해부터 오피스텔에 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용된 점도 한몫했다. DSR 규제 없이 대출이 가능한 '특례보금자리론' 대상에서도 주택법상 주택에 해당하진 않는다. 또 오피스텔도 주거용으로 신고하면 세법상 주택 수에 포함되고, 양도세 중과 대상이 된다. 하지만 취득세는 업무시설로 인정돼 4.6% 내야한다.

오피스텔 매매가격 역시 하락세다. 지난 2분기 전국 오피스텔 매매가격이 전분기 대비 하락했다. 한국부동산원이 발표한 올해 2분기 오피스텔 가격동향조사 결과에 따르면 2분기 전국 오피스텔 매매가격은 지난 4월 1일 대비 0.85% 하락했다. 서울은 올해 1분기 -0.81%에서 2분기 -0.55%로, 수도권은 -1.15%에서 -0.78%로 낙폭이 축소됐다. 지방 역시 -1.36%에서 –1.15%로 줄었다. 평균 매매가격은 전국 2억1052만원, 서울 2억6018만원, 수도권 2억2592만원, 지방 1억4687만원인 것으로 나타났다.

전문가들은 고금리 기조에 정부의 규제 완화 등으로 오피스텔 수요가 줄면서 경매시장에서도 약세가 이어질 것이라고 진단했다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "아파트를 대상으로 한 강력한 규제로 오피스텔이 반사이익을 누리며 투자 상품으로 인기를 많았으나, 고금리 기조에 정부의 대대적인 규제 완화로 대체 상품을 향한 투자 수요가 위축됐다"며 "입지에 따라 차이가 있지만, 전체적으로 오피스텔을 향한 수요가 줄었다"고 설명했다.

권 교수는 "대출 비중이 높은 수익형 부동산 특성상 가파른 금리 인상 영향을 많이 받는다"며 "고금리 기조가 여전하고, 정부의 규제 완화로 오피스텔에 대한 관심이 아파트로 선회하면서 경매시장에서도 당분간 약세가 계속될 것"이라고 덧붙였다.

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