"보상금 더 내놔" 소유자 보상 거부해도 퇴거소송 진행할 수 있어

법무법인 태평양은 '도시개발사업의 주요쟁점' 세미나를 개최, 환지 방식 도시개발 사업 시 시행자가 '도시개발법'에 따라 개발구역 내 건축물을 이전하는 과정에서 생기는 기존 점유자·소유자와의 퇴거 문제의 여러 유형과 이에 따른 해결방안을 설명하는 시간을 가졌다./사진=뉴스1

환지 방식 도시개발사업에서 점유자나 소유자가 손실보상금에 이의를 제기하더라도 시행자는 별도로 퇴거소송을 진행할 수 있다. 다만 손실보상금을 아예 지급하지 않고 퇴거소송부터 제기하는 경우 불가피한 잡음이 생겨날 확률이 높으므로 '도시개발법'에 따라 적법한 손실보상금을 우선 지급한 뒤 법적 절차에 나서야 한다는 게 법률 전문가들의 조언이다.

14일 법무법인 태평양은 '도시개발사업의 주요쟁점' 세미나를 통해 이 같이 밝혔다.

도시개발 사업에서의 토지 확보는 크게 수용 방식과 환지 방식으로 구분된다. 환지 방식의 경우 시행자가 수용 재결을 통해 사업부지의 토지 소유권을 취득한 다음 이를 통해 인도 청구권을 행사, 점유권을 확보한다. 반대로 기존 토지 소유자인 조합원들이 계속 토지를 갖고 있으면서 이를 교환하는 환지 방식에선 사업 시행자가 사업부지의 소유권을 취득하지 못하므로 시행자의 부지 점유권 확보가 쟁점이 된다.

시행자는 '도시개발법'에 따라 관할 지방자치단체의 장의 허가를 받으면 필요한 경우 해당 개발구역 내 건축물 등을 이전할 수 있다. 만일 이전 대상 건축물 등을 점유하는 사람이 있어 이전이나 철거가 어렵다면 정비사업계획의 원만한 실현을 위해 점유자에 대한 퇴거를 청구하는 것도 가능하다.

건물 등이 세워진 토지를 택지로 만들기 위해선 먼저 해당 건물 등의 철거가 선행돼야 하므로 시행자에게 그 건물이나 지작물의 소유자나 점유자의 동의 없이 이를 제거이전할 권리를 부여한 셈이다. 판례는 사업 시행자가 건물이나 지작물의 점유자를 강제로 퇴거시킨 다음에 자신의 비용으로 이를 철거할 수 있도록 판시하고 있다.

퇴거란 점유자의 점유를 풀어 해당 건물에서 점유자를 내쫓고 그 안에 있는 점유자의 물건을 들어내는 일이다. 집행 과정에서 점유이전이 없으나 인도는 점유이전이 있다는 점에서 차이가 있다.

퇴거 요청에 응하지 않는 점유자도 종종 발견된다. 당장 사업을 진행해야 하는 시행사 입장에선 큰 골칫덩이다. 판례는 시행자가 사업시행에 방해가 되는 건축물 등에 대해 '공익사업법'에 따라 적절한 가격으로 보상했더라도 시행자가 해당 물건을 취득하는 수용 절차를 거치지 않았다면 해당 물건의 소유권까지 취득한다고 보기는 어렵다는 입장이므로 소유권에 기한 인도청구는 불가하다. (대법원 2014. 9. 4. 선고 2013다89549 판결)

퇴거청구를 위해 행정청의 허가를 받을 필요는 없으나 장애물 이전·제거에 대한 허가를 사전에 받아야만 퇴거청구를 할 수 있는지가 문제된다.

박철규 법무법인 태평양 변호사는 "퇴거가 모두 완료돼야만 장애물 이전·제거에 대한 허가를 해주겠다고 하는 일부 행정청이 있다"며 "이관한 명확한 대법원 판례는 없으나 퇴거청구는 장애물 이전제거에 대한 전 단계이므로 별도의 허가를 받을 필요가 없다는 견해가 유력하고 이에 부합하는 하급심 판례도 있다"고 말했다. 이어 "다만 불필요한 논란이 생길 수 있고 이로 인해 소송이 지연될 수 있으므로 가급적 받는 것이 좋다"고 말했다.

시행자는 통상 사업인정 고시일 이전부터 점유를 유지하고 있던 점유자 또는 소유자에게 토지수용위원회의 재결에 따라 손실보상금을 보상금을 지급한다. 이때 보상금을 거부하거나 재결한 보상 금액에 불복하는 경우 토지 소재지 공탁소에 이를 공탁하는 것도 가능하다. 퇴거 청구 시 손실보상의 지급이 선행돼야 한다는 명제에 대해서도 의견이 갈린다.

박 변호사는 "퇴거청구권 자체가 시행자의 소유권 미취득을 전제로 점유이전이나 제거를 구할 수 있도록 한다는 취지에서 마련됐고 퇴거청구와 손실보상은 별도의 절차라는 점에서 요건이 아니라고 보는 견해가 있다"며 "반면 '도시개발법'에서 장애물 등을 이전 또는 제거하려고 할 경우 손실보상금의 재결이 있은 후에 이를 공탁하라고 규정하고 있어 손실보상금이 지급 또는 공탁이 요건이라는 견해도 있다"고 설명했다.

그는 "해당 논란에 대해서도 명확한 대법원 판례가 없으나 불필요한 논란을 일으키지 않도록 손실보상금을 지급하거나 공탁하는 것이 적절하다"고 부연했다.

퇴거 소송의 피고가 되는 점유자나 소유자가 손실보상금에 대한 이의신청 또는 행정소송을 제기하는 경우도 있다. 재결에 하자가 있다거나 손실보상금이 과소하다고 주장하면서 이의신청 또는 행정소송을 제기하고 그 결과를 기다릴 때까지 퇴거가 불가하다고 주장하는 것이 일반적이다.

현행법에는 이의신청의 결과를 기다려야 한다는 근거가 없다. 행정행위의 공격력으로 인해 수용재결이 당연 무효가 아니라면 유효성은 인정돼야 한다는 것이 통설이다. 박 변호사는 "오히려 '토지보상법' 제88조는 이의 신청이나 행정소송의 제기는 토지 수용 또는 사용을 정지시키지 않는다고 규정한다"며 "손실보상에 대한 이의신청이나 행정소송을 기다려야 된다는 피고의 주장은 타당하지 않아 법원에서 받아들여지지 않는 것이 통상적"이라고 말했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
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