겨우 살아난 부동산 시장…또 침체될까 [부동산 변곡점]

"근본가치 이상 부풀려진 측면…이전 같은 침체 가능성은 적어"
"수도권보다 지방에 영향…공급부족·미분양 감소 측면은 휘발성 소지"

부동산 시장이 침체 국면을 벗어나는 신호를 발신하고 있다. 통계수치로만 본다면 회복 국면에 들어섰다는 분석이 가능해졌다. 한국부동산원에 따르면 전국 주택 매매가 평균치는 지난 7월부터 이미 상승세로 전환됐고, 8월부터는 전셋값마저 상승세를 보이고 있다. 지금 시장에서는 어떤 일이 벌어지고 있으며, 향후 어떤 흐름을 보일지 살펴본다.

[편집자]

[아이뉴스24 안다솜 기자] 정부의 부동산 시장 연착륙을 위한 1·3대책 시행 후 가격과 거래량이 점차 회복세를 보이기 시작했다. 일각에서는 현재 부동산 시장의 회복세는 고금리 기조 영향 등으로 모순적이라는 의견도 나온다. 이에 정부의 특례보금자리론, 전매제한 완화 등으로 이끌어 낸 정책 효과가 끝나면 시장이 다시 하락세에 접어들 수 있다는 주장도 제기된다. 전문가들의 진단도 '향후 집값 하락 가능성이 충분하다'는 입장부터 '큰 하락세는 없을 것'이라는 전망까지 다양하게 존재한다.

서울 강남구 삼성동 파르나스 타워에서 바라본 잠실 아파트 전경. [사진=아이뉴스24DB]

15일 한국부동산원의 통계에 따르면 지난해 1월부터 하락세를 이어가던 전국 아파트값은 지난 7월, 약 18개월 만에 상승세로 전환됐다. 서울을 비롯한 수도권 중심으로 상승세가 이어진 가운데 8월부터는 지방으로도 온기가 퍼지는 모습이다. 지방 아파트값도 지난달 약 15개월 만에 상승 전환되며 이번주 수도권과 지방 아파트값은 각각 0.15%, 0.04% 오르면서 전주 대비 상승폭이 확대됐다.

아파트 거래량도 함께 증가해 왔다. 이날 서울부동산정보광장에 따르면, 지난해 7월부터 12월까지 월평균 1000건을 넘기지 못하던 서울 아파트 매매량은 올해 1월(1412건) 들어 1000건을 넘기며 회복되기 시작했다. 2월 2452건, 3월 2984건, 4월 3186건, 5월 3428건으로 조금씩 오르며 6월 3847건을 기록했다. 서울 아파트 거래량은 지난해 10월 저점을 찍고 지난 6월까지 오름세를 보여왔는데 지난 7월(3596건)엔 계절적 요인과 급매 소진 영향 등으로 주춤한 상황이다.

지방 거래량도 평균적으로 증가세를 보이고 있다. 한국부동산원의 집계에 따르면 대구의 경우 아파트 거래량이 올해 1월 874건으로 1000건을 밑돌다 2월 1525건, 3월 1970건, 4월 2052건, 5월 2058건, 6월 2264건으로 조금씩 증가해 오다 7월(2041건) 소폭 감소했다. 강원도도 올해 1월 762건으로 아파트 거래량이 1000건을 넘기지 못했는데 2월부터 1042건으로 오르더니 3월 1432건, 4월 1266건, 5월 1724건, 6월 1468건으로 집계됐다. 대전도 올해 1월과 2월 각각 517건, 928건 수준이었는데 3월 1143건, 4월 1149건, 5월 1215건, 6월 1240건으로 조금씩 오르고 있다.

다만 대부분의 지역에서 7월 아파트 거래량이 6월 대비 줄어든 것으로 나타났다. 계절적 비수기 영향으로 보통 7~8월 아파트 거래량이 감소하는데, 그로 인한 영향인지 혹은 상승세가 꺾이는 흐름인지는 9~10월 매매량을 지켜봐야 할 것으로 보인다.

경기침체와 고금리가 이어지는 가운데 지금의 부동산 회복세는 온전히 정책 효과라는 의견이 많다. 그렇다면 또 하락기를 맞이할 가능성이 있을까. 이와 관련한 전문가들의 입장은 엇갈렸다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 "집값이 향후 떨어질 가능성이 충분히 있다"며 "오를 때도 끝없이 오를 것 같지만 결국 떨어진다. 시장에 근원적 가치가 있다면 그 가치 이상으로 부풀려진 거품은 꺼질 수밖에 없다"고 말했다. 그러면서 "(지금은) 고금리 등 여러 가지 상황상 (부동산이) 하락할 수밖에 없는데 이런저런 정책으로 떠받치다 보면 떨어지지 않는 것처럼 보이기도 한다"며 "그렇지만 결국 떨어진다"고 부연했다. 불안정한 시장 상황에서 정책으로 끌어올린 만큼 하락세가 올 수밖에 없다는 설명이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "정책 효과가 끝나면 하락할 수도 있다고 보는데 모든 지역에 적용된다고 보긴 어렵다"며 "인허가나 착공 건수가 줄어 공급 대책도 내놓는다고 하는데 이런 공급부족 리스크와 함께 미분양 감소 등의 측면도 있어서 특례보금자리론 등의 효과가 줄어든다 해도 충격은 지방에 있을 거고 수도권은 그다지 큰 영향은 없을 것"이라고 전망했다. 이어 "크게 침체하거나 거래 역대 최저치 가격을 찍는 상황은 줄어들 것 같다"고 덧붙였다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "정책 효과를 배제할 순 없는데 일단 금리를 주요 변수로 생각하는 게 더 맞을 것 같다"며 "실제로 지금 (부동산) 가격이 올라간 시기를 보면 금리가 확 올랐다가 재차 동결하면서 안정화되는 시기였다. 지금 다시 금리가 올라가면서 주춤한 모습이고 정책 영향을 배제할 순 없겠지만 지금은 금리 영향이 좀 더 커 보인다고 보는 게 맞다"고 설명했다.

/안다솜 기자(cotton@inews24.com)