[단독]내년 하반기 변동형 주담대 한도 더 줄어든다(종합)

'스트레스 DSR' 내년 하반기 중 도입
DSR '산정 금리' 올라 한도 줄어
DTI 스트레스 제도 참고할 듯
고정금리 유도 리스크 축소 계획

[이데일리 이미나 기자]

[이데일리 서대웅 기자] 내년 하반기 변동금리형 주택담보대출 한도가 더 줄어들 전망이다. 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 때 적용하는 금리를 실제 금리보다 높게 책정할 예정이기 때문이다.

금융당국은 50년 만기 주담대 ‘산정 만기’ 축소, 다주택자에 대한 취급 주의 등의 내용을 담은 행정지도를 전금융권에 내렸다. 당국은 연내 행정지도 내용을 반영해 은행 등 5개 업권의 관련 규정을 개정할 계획이다.

소득 1억이면 40년 만기 한도 9000만원↓

14일 이데일리 취재 결과 금융위원회와 금융감독원은 변동금리형 주담대에 도입하기로 한 ‘스트레스 DSR’을 내년 하반기 중 적용하기로 계획을 세웠다. 스트레스 DSR이란 변동금리 주담대의 DSR 산정시 스트레스 금리를 가산하는 제도다. 향후 금리상승 가능성 등을 고려해 추가 가산금리를 부과한다는 의미다. 실제 대출금리에 적용하진 않지만 DSR ‘산정 금리’가 오르는 것으로 대출 한도가 줄어들게 된다.

당국은 ‘스트레스 총부채상환비율(DTI)’ 제도를 참고해 스트레스 DSR 틀을 잡을 것으로 보인다. 스트레스 DTI는 매년 11월을 기준으로 최근 5년간 가계대출 신규취급 가중평균금리 중 최고치에서 최근 월인 11월 공시 금리를 차감한 값이 1%포인트 미만인 경우 1%포인트로 산출하고 이보다 높으면 해당 값으로 계산한다. 최소 1%포인트를 가산한다는 의미다.

또 스트레스 DTI가 80%를 초과하면 고정금리 대출로 바꿔야 한다. 변동금리로 취급하려면 스트레스 DTI를 80% 이하로 낮춰야 하는데 이를 위해선 대출한도를 줄여야 한다. 당국은 스트레스 DTI를 은행권엔 2015년, 제2금융권엔 2018년 각각 도입했다. 다만 차주별 DSR 제도 도입 후 DTI가 DSR에 흡수됨에 따라 스트레스 DTI는 사실상 유명무실해졌다.

스트레스 DSR을 도입하면 변동금리형 주담대 대출한도는 크게 축소된다. 예컨대 연소득이 5000만원인 차주가 연 4.5% 금리로 40년 만기 주담대를 신청하면 지금은 최대 3억7000만원을 빌릴 수 있지만, 스트레스 금리를 1%포인트 적용하면 한도가 3억2000만원으로 줄어든다. 연소득이 1억원인 차주가 같은 조건으로 이용하면 한도는 7억4000만원에서 6억5000만원으로 9000만원 축소된다.

스트레스 DSR은 초장기 주담대뿐 아니라 10년, 20년 30년 등 모든 만기의 변동금리형 주담대에 적용한다. 50년 만기 주담대의 경우 ‘산정 만기’가 40년으로 축소된 터라 스트레스 금리까지 부과할 경우 종전보다 한도는 더 줄어들 전망이다.

금융당국 관계자는 “스트레스 DSR에 스트레스 DTI 제도를 참고하겠지만 그대로 적용할지 개량할지 등은 앞으로 논의를 거쳐 정할 사안”이라며 “5년간 고정금리를 적용하는 혼합형 주담대에 스트레스 DSR을 적용할지 등도 더 살펴봐야 한다”고 했다.

당국이 스트레스 DSR을 도입키로 한 것은 고정금리 대출 확대를 유도하기 위해서다. 지금은 차주가 변동금리로 주담대를 받아도 DSR은 고정금리로 빌렸을 경우를 가정하고 계산되는 탓에 금리 상승기에는 리스크를 제대로 반영하기 어려운 구조다. 금융당국 고위 관계자는 “변동금리부, 특히 장기 주담대는 향후 금리가 오르면 상환부담이 커질 수 있어 이러한 위험을 관리해야 하고, 차주 입장에서도 그런 위험을 인식하고 변동금리부를 사용해야 한다”고 했다.

장기대출 행정지도...연내 5개업권 규정 개정

금융위는 전날 ‘장기대출의 DSR 산정만기 개선 등 상환능력심사 관련 행정지도’ 공문을 전금융권에 발송해 13일부터 바로 시행한다고 밝혔다. 대출 전기간에 걸쳐 상환능력 확인이 어려운 경우 DSR 산정만기를 최대 40년으로 제한하는 내용이 골자다. 개별 차주별로 대출 전기간 중 상환능력이 명백히 인정되는 경우 실제만기 사용이 가능하다.

다만 중소서민업권(저축은행, 여신전문금융, 상호금융)의 경우 실제만기가 최대 30년으로 제한되는 만큼 DSR 산정만기는 이를 초과할 수 없도록 했다.

지난 12일까지 주택 또는 비주택 부동산의 매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 금융사가 전산상 등록 등을 통해 대출 신청접수를 완료한 차주, 금융사로부터 대출만기 연장 통보를 받은 차주 등에 대해선 종전 규정을 적용할 수 있다.

아울러 금융위는 장기 주담대 취급 시 소비자 보호, 투기수요 방지 등을 고려하라고 당부했다. 구체적으로 △차주의 소득흐름, 금리변동 위험 등 다양한 위험요인에 대비 △과잉대출·투기수요 등으로 악용되지 않도록 주의 △집단대출, 다주택자, 생활안정자금 등 가계부채 확대위험 높은 부문 취급 주의 △50년 만기 대출 위험(총 상환부담 가중, 변동금리 위험) 등 차주 설명 강화 등이다.

이번 행정지도는 관련 시행세칙 개정시까지 적용한다. 금융위는 올해 중 은행업감독업무 시행세칙 등 5개 업권의 세칙을 개정할 계획이다.

서대웅 (sdw618@edaily.co.kr)