50년 주담대 'DSR 만기' 40년으로 낮추니…대출한도 수천만원 '뚝'

가계부채 증가세 막기 위해 'DSR 적용' 강화해 대출한도 제한
연봉 6000만원 직장인 주담대 한도 3000만원 이상 줄어들듯

서울의 한 시중은행 영업점 모습.ⓒ News1 장수영 기자

(서울=뉴스1) 국종환 기자 = 금융당국이 가계대출 관리 강화를 위해 50년 만기 주택담보대출의 '총부채원리금상환비율(DSR) 산정만기'를 40년으로 축소하는 방식으로 대출한도를 제한하기로 했다. 실제 대출 약정만기는 유지하면서, DSR 규제 계산 땐 40년 축소된 만기를 적용하는 것이다. 이렇게 되면 연봉 6000만원 직장인의 경우 주담대 한도가 3000만원 이상 줄어들 것으로 예상된다.

13일 금융위원회는 이세훈 사무처장 주재로 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 유관기관과 가계부채 현황 점검회의를 열고 이같은 대책을 내놨다.

당국은 가계부채가 7월에 이어 8월에도 은행권 주담대 등을 중심으로 5조~6조원 수준의 증가세가 지속되고 있는 상황에서 증가세가 확대되지 않도록 면밀한 관리가 필요하다고 판단했다.

특히 7월부터 은행들이 경쟁적으로 출시한 50년 주담대가 DSR 규제 우회수단으로 악용되거나 과잉대출 또는 투기수요로 이어질 경우, 가계부채 리스크를 확대할 위험성이 크다고 지적했다. 실제 50년 주담대는 올해 공급된 8조3000억원 중 6조7000억원이 지난 7, 8월에 집중된 것으로 나타났다.

이에 금융당국은 50년 만기 주담대가 DSR 우회 수단으로 악용되지 않도록, 이날부터 행정지도를 통해 대출 전 기간에 걸쳐 상환능력이 입증되기 어려운 경우 DSR 산정만기를 최대 40년으로 제한하기로 했다. 다만 차주별로 상환능력이 명백히 입증되는 경우에는 실제 만기(50년)를 사용할 수 있게 할 예정이다.

DSR은 연간 갚아야 하는 대출 원리금이 연소득에서 차지하는 비율로 '연간 원리금 총액을 연소득으로 나눠' 계산한다. 정부는 가계대출 관리를 위해 차주별 DSR 한도를 40%(은행권 기준)로 제한하고 있다.

DSR 규제하에서는 대출 만기가 길어지면 한도가 늘어나는 효과가 있다. 원금 분할기간이 길어지면서 연간 원리금이 줄어들기 때문이다. 50년 주담대가 DSR 규제 우회 수단으로 꼽히는 이유다.

이에 금융당국은 50년 주담대의 실제 약정만기는 50년 그대로 두고 DSR 규제 계산시 사용되는 산정만기를 40년으로 축소하는 방식으로 대출한도를 제한하기로 했다. 이 경우 대출원리금은 종전대로 50년간 나눠 갚을 수 있어 상환 부담은 낮추면서, 대출한도는 40년 만기 주담대 수준으로 제한해 'DSR 우회' 꼼수를 차단할 수 있게 된다.

서울 지역 아파트 단지 모습.ⓒ News1 박세연 기자

산정만기는 DSR 산식에서만 사용하는 만기로, 실제 약정만기와 다를 수 있다. 대표적으로 실제 만기가 1년인 신용대출의 경우, 예전엔 DSR 산정만기를 일괄 10년으로 적용했다가 가계대출 관리를 위해 지난해 5년으로 줄인 바 있다.

예를 들어 연소득 6000만원인 차주가 50년 만기(현재 은행권 평균인 연 4.4% 금리, 원리금균등분활상환 조건)로 주담대를 이용할 경우 DSR 40% 적용 시 최대 4억8400만원까지 대출을 받을 수 있다. 이 상황에서 대출기간을 40년으로 줄이면 매월 갚는 원리금이 늘어나면서 대출한도가 4억5100만원으로 3000만원가량 줄어든다.

또한 금융당국은 은행권 자체적으로도 40~50년 만기 장기대출 취급시 과잉대출·투기수요 등으로 악용되지 않도록 관리하고, 집단대출·다주택자·생활안정자금 등 가계부채 확대위험이 높은 부문에 취급을 주의하도록 관리를 강화할 계획이다.

가계부채 양적·질적 관리강화를 위해 변동금리 대출에 대해 향후 금리상승 가능성 등을 감안해 보다 엄격한 수준의 DSR 규제가 이뤄질 수 있도록 DSR 산정시 일정수준 가산금리를 적용하는 '스트레스 DSR 제도'도 도입할 예정이다.

연소득 5000만원인 차주가 DSR 40% 규제하에서 금리 4.5%, 50년 만기로 대출할 경우 4억원을 받을 수 있는데, 가산금리 1%포인트(p)가 적용되면 월원리금 부담이 늘면서 대출 가능액이 3억4000만원으로 줄어들게 된다.

당국은 또한 장기 고정금리 정책모기지인 '특례보금자리론'의 한정된 재원이 서민·실수요자에게 공급될 수 있도록, 부부합산 연소득 1억원 이상 대상인 '일반형'과 일시적 2주택자에 대한 공급을 중단하는 방안도 내놨다. 서민 실수요자에 대한 '우대형'(부부합산 연소득 1억원 이하, 주택가격 6억원 이하) 특례보금자리론은 계속 공급할 계획이다.

이외에도 집단대출 등을 통해 50년 만기 대출을 많은 규모로 취급한 특수은행 등의 DSR 대출 규제특례 점검 및 규제 강화, 금감원을 통한 가계대출 취급이 많은 주요은행 밀착점검 등도 진행할 계획이다.

이세훈 금융위 사무처장은 "가계부채 관리는 '상환능력 범위 내에서 빌리고, 처음부터 나누어 갚는' 기본적인 원칙을 일관되고 꾸준하게 이어가는 것이 무엇보다 중요하다"며 "50년 만기 대출 취급 등 과정에서 나타난 느슨한 대출행태를 바로잡기 위해서는 차주의 상환가능성을 면밀히 점검하고, 과잉대출로 이어지지 않도록 세심히 관리하는 은행권의 역할이 무엇보다 필요하다"고 말했다.

jhkuk@news1.kr