4050 대출 깐깐해진다 … DSR 계산때 은퇴후 소득 감소 선반영

가계빚 급증에 대출규제 발표
무주택 청년 위한 50년 주담대
7~8월에만 6.7조원 팔렸지만…
실제론 중년·유주택자가 과반
대출규제 회피하는 꼼수 활용
DSR 산정만기 최대 40년으로
향후 금리상승 가능성도 반영

금융당국이 총부채원리금상환비율(DSR) 제도를 종합 개편하고 나선 것은 가계부채 총액이 조만간 전년 최고점 수준에 도달할 우려가 커진 탓이다.

지난 4월부터 증가세로 전환한 가계부채 총액은 이후에도 18조원가량 증가해 전년부터 누적된 감소분(약 26조원)을 거의 반납한 상태다.

13일 금융당국이 발표한 '2023년 8월 중 가계대출 동향'에 따르면 지난달 전 금융권 가계대출은 6조2000억원 늘어나 5개월 연속 증가세(누적 18조1000억원 증가)를 보였다. 증가폭도 올 4월 처음 증가세로 전환된 뒤 꾸준히 확대되고 있다.

올해 들어 가계대출 월별 추세가 증가세로 전환되자 금융당국에서는 전년 동기 수준에 비해선 감소했다는 점을 강조해왔는데, 8월 수치는 전년 동기에 비해서도 감소폭이 0.5%에 불과했다.

가계대출 증가세를 주도한 것은 은행권 주택담보대출이다. 기타대출의 경우 7월에 3000억원 줄어들었고 8월엔 4000억원 줄며 오히려 감소폭이 커졌지만, 같은 기간 주담대가 5조6000억원에서 6조6000억원으로 급등한 것을 상쇄하지 못했다.

금융위원회는 이 같은 가계부채 급등세를 초래한 50년 만기 주담대에 대한 실태조사 결과를 이날 발표했다.

지난해 은행권이 내놓은 50년 만기 주담대는 올해 총 8조3000억원 규모가 공급됐는데, DSR 우회 방식이 널리 알려지자 지난 7~8월에만 6조7000억원이나 대출이 이뤄진 것으로 집계됐다.

특히 금융당국에서 권장했던 것과 상반된 성격의 50년 만기 주담대 공급이 많이 이뤄진 것으로 나타났다. 애초에 초장기 주담대는 무주택 청년 실수요자들이 고정금리 방식으로 안정적인 자금 조달을 하게 만든다는 취지로 보급됐다.

그러나 실상은 유주택자 비중이 52.0%로 절반을 넘었고, 잔여 만기의 상당 기간이 은퇴 후인 40·50대(57.1%)와 60대 이상(12.9%)을 중심으로 공급된 것이다. 정책 상품과 달리 50년간 금리가 고정되는 상품은 아예 없던 것으로 조사됐다.

이날 금융당국은 50년 만기 주담대를 통한 DSR 우회를 방지하는 대책과 함께 금리 상승 가능성을 반영한 '스트레스 DSR' 도입 방침도 밝혔다. 금융위에 따르면 스트레스 DSR을 통해 1%포인트의 가산금리가 부과된다고 가정했을 때(대출 금리 4.5%, 원리금균등분할상환 기준) 연 소득이 5000만원인 차주의 DSR 한도는 2억9000만원으로 기존 3억3000만원에서 4000만원 감소한다. 연 소득이 1억원인 차주의 DSR 한도는 기존 7억4000만원에서 6억5000만원으로 9000만원 줄어든다.

금융위 관계자는 "스트레스 DSR은 다른 나라에서 일반적으로 채택하고 있는 제도"라며 "당장 한도가 줄어드는 어려움이 있지만 향후 금리 변동에서 자유로워질 수 있는 장점이 있다"고 설명했다.

미래 소득 흐름을 감안한 DSR 산출은 현재 산식에 반영하지 않는 소득감소분을 적용하는 방식이 될 것으로 보인다. 현행 제도에서 20대는 향후 소득이 증가할 것을 감안해 만기에 따라 20~50%가량 대출 한도(대출 시점 소득 기준 대비)가 증가한다. 반면 중장년층은 은퇴 후 소득 감소가 반영되지 않았다. 40대 후반에 대출을 받는 경우 이후 만기가 20~30년에 달하더라도 같은 소득이 유지되는 것으로 가정해 DSR이 산정되는 실정이다.

IBK기업은행과 NH농협은행에 제공됐던 DSR 규제특례에 대한 점검도 이뤄진다. 일반은행은 DSR이 70%를 넘어가는 대출 비중을 5% 내로 관리해야 하는데, 특수은행들은 중소기업·농민 지원이라는 설립 취지에 따라 한도가 15%로 설정돼 있었다.

50년 만기 주담대와 함께 가계대출 증가의 원인으로 지목됐던 '일반형 특례보금자리론'은 이달 27일부터 중단된다. 일반형 특례보금자리론은 서민층을 대상으로 혜택을 제공하던 보금자리론의 소득 기준을 없애고 주택가액 기준도 기존 9억원 이하까지 확대한 정책금융 상품이다.

시중 대출 상품에 비해 매력적인 금리를 한시적으로 제공해 상반기 얼어붙었던 부동산 투자심리를 성공적으로 끌어올렸다는 평가를 받았다. 아울러 유주택자의 주택 갈아타기 목적 특례보금자리론도 오는 27일부터 중단된다.

[문재용 기자]