50년 만기 주담대도 상환능력 입증 못하면 DSR 만기는 40년으로 제한[Q&A]

금융위원회가 13일 열린 ‘가계부채 현황 점검 회의’에서 특례보금자리론 지원 자격을 강화하기로 결정했다. 사진은 이날 서울 시내 한 은행에 특례보금자리론 관련 현수막. 연합뉴스

가계대출 증가세가 계속되자 금융위원회는 13일 ‘가계대출 관리 강화 방안’을 발표했다. 이날부터 차주가 50년 만기 주택담보대출(주담대)를 받더라도 전 대출 기간에 걸친 상환 능력이 입증되지 않으면, 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 적용되는 만기는 최대 40년으로 제한한다.

주담대 정책상품인 특례보금자리론 대상도 축소된다. 특례보금자리론 일반형 상품 대상자(부부합산 연소득 1억원 초과 차주 또는 6억원 초과~9억원 이하 주택)와 일시적 2주택자는 오는 27일부터 특례보금자리론을 신청할 수 없다. 이날 정부 발표 내용을 일문일답 형태로 정리했다.

-앞으로는 50년 만기 주담대를 못 받게 되는 건가?

“아니다. 다만, 대출 전 기간에 걸쳐 상환능력이 입증되기 어려운 경우 50년 만기 주담대를 받더라도 DSR 산정 만기를 최대 40년으로 제한한다. 50년 만기 주담대를 받더라도 대출 한도는 40년 동안 나눠서 갚을 것을 가정하고 계산하는 것이다. 또한 대출 전 기간에 걸친 상환 능력을 충분히 입중할 수 있는 차주는 DSR을 산정할 때도 50년 만기를 그대로 적용받을 수 있다.”

-50년 만기 주담대의 DSR 산정에 40년 만기를 적용하면 어떻게 되는가?

“대출 한도가 감소하는 효과가 있다. 한 은행의 시뮬레이션 결과 연 소득 6500만원(2023년 가구 중위소득)이 연 4.5% 금리로 50년 만기 주택담보대출을 받는 경우를 가정한다면 최대로 빌릴 수 있는 금액은 5억1600만원이다. 같은 조건에서 대출자가 50년 만기 주택담보대출을 받으면서 DSR 산정시에만 40년 만기가 적용되면 대출 최대한도는 4억8100만원으로 줄어든다.

-DSR 산정시에도 50년 만기를 적용받을 수 있는 조건인 ‘전 기간에 걸친 상환능력’은 어떻게 판단하는가?

“차주의 상환 능력은 은행들이 금융감독원과 논의해 자체적인 내부 기준을 통해 마련해야 한다. 차주의 소득뿐 아니라 기대여명, 은퇴 시점, 퇴직연금 등 은퇴 후 소득을 감안해야 한다는 것이 금융위의 설명이다. 참고로 정부의 정책모기지 50년 만기 대출상품은 만 34세 이하 무주택청년과 신혼부부를 조건으로 하고 있다.”

-앞서 금융당국이 50년 만기 주담대에 대한 우려를 표하면서 이미 일부 은행들은 판매를 중단했다. 이런 은행들도 50년 만기 주담대 상품을 다시 판매할까?

“기준이 마련되는 대로 50년 만기 주담대 상품 판매를 재개하는 은행도 있을 것으로 보인다. 한 시중은행 관계자는 “오늘 발표 내용 중 ‘대출 전 기간에 걸친 상환 능력을 충분히 입중할 수 있는 차주’ 등을 어떻게 정해야 하는지 아직 기준이 정해지지 않았다”며 “ “조건이 명확해지고 나면 판매 재개 여부 검토 예정”이라고 말했다.

-50년 만기 주담대를 받더라도 보통은 주택 매각 등으로 만기전에 상환하는 경우가 많다. 그래도 대출 전 기간에 걸친 상환 능력을 감안하는 것이 필요한가?

“주택매각 등을 통해 중도상환하는 것을 전제로 대출을 취급하는 것은 적절한 여신심사 관행으로 보기 어렵다는 것이 금융위의 입장이다. 차주 입장에서도 주택매각 등을 전제로 과도한 대출을 장기간 이용하는 경우 원리금 상환 부담이 커질 수 있기 때문이다.”

-50년 만기 주담대에 대한 새로운 규제는 모든 금융권에 적용되는가?

“원칙적으로 은행·보험·상호금융·여신전문·저축은행 등 전 금융권에 적용된다.”

-정부는 그동안 50년 만기 주담대를 장려했던 것 아닌가? 50년 주담대 규제를 강화하는 이유는 무엇인가?

“시중은행의 50년 만기 주담대는 DSR 우회 수단으로 사용된 측면이 있다는 것이 금융위의 입장이다. 정부의 정책모기지 50년 만기 대출상품은 만 34세 이하 무주택 청년, 신혼부부 등을 대상으로 50년에 걸쳐 고정금리로 취급될 수 있게 했다. 시중은행의 50년 만기 주담대 상품은 정책모기지와 무관하게 개별 은행이 자율적으로 출시한 상품이다. 다주택자도 이용할 수 있고 주로 혼합형 금리로 취급된다.”

-일반형 특례보금자리론 공금을 중단하는 것은 특례보금자리론을 1년간 공급하겠다는 정부의 당초 발표를 번복하는 것이 아닌가?

“특례보금자리론 공급요건 개편은 한정된 재원을 서민과 실수요층 등 꼭 필요한 차주에게 집중하기 위한 조치다. 우대형(부부합산 소득 1억원 이하·주택가격 6억원 이하) 특례보금자리론은 올해 공급 한도(39조6000억원)를 초과하더라도 공급을 계속할 계획이다.”

박채영 기자 c0c0@kyunghyang.com, 권정혁 기자 kjh0516@kyunghyang.com