'지분 쪼개기' 재개발 조합설립 제동…셈범 복잡해진 정비 사업장

토지 소유주 부풀리기 금지령…"정족수서 제외해야"
'이해관계' 탓 사업추진 더딘 재개발…"영향 클 것"

서울 강서구의 한 빌라 밀집지역. (사진은 기사 내용과 무관함) 2023.5.3/뉴스1 ⓒ News1 이승배 기자

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = '지분 쪼개기'로 토지 소유자를 부풀린 재개발 조합의 설립인가가 취소 판결 나면서 정비 사업장들의 셈법이 복잡해지게 됐다. 사업 속도를 내기 위해 토지를 잘게 쪼개 소유주를 늘리는 방식으로 조합설립에 필요한 주민동의율을 끌어올리곤 했는데 이번 판결로 불가능해졌기 때문이다.

13일 부동산 업계에 따르면 대법원 2부는 서울 성북구 장위3동 주민 A씨 등이 성북구청장을 상대로 재개발조합 설립 인가 처분을 취소해 달라며 낸 소송에서 원고 승소로 판결한 원심을 최근 확정했다.

대법원은 재개발조합 동의 정족수를 산정할 때 위법하게 늘어난 토지 소유자들은 전체 소유자와 동의자 수에서 제외해야 한다고 명시했다.

사정은 이렇다. 대명종합건설은 2008년 7월부터 11월까지 장위3동 재개발 사업시행예정구역 내에 갖고 있던 토지·건축물 지분을 임직원 등 밀접한 관계에 있는 209명에게 팔거나 증여하면서 지분소유권 이전등기를 마쳤다.

그러나 이들이 가진 토지의 지분은 모두 1㎡ 이하에 불과했고 건축물의 지분도 0.4㎡ 이하도 40여명에 달했다.

이후 대명종합건설은 이들 이름으로 된 동의서를 제출해 2019년 5월 성북구로부터 조합설립인가를 받았다. 성북구는 토지 또는 건축물 소유자 512명 중 391명의 동의(동의율 76.37%)가 있었다고 보고 인가를 내줬다.

사실 이 같은 방법은 재개발 사업 추진 과정에서 종종 활용돼 왔다. 재개발의 경우 건축에 비해 상대적으로 이해관계가 복잡해 동의를 끌어내기 어렵기 때문이다.

가령 구역 내 상가 소유주나 자영업자들은 생계가 걸린 탓에 재개발을 반대하거나 소극적인 입장을 보이는 것이다. 재개발은 수십년이 걸린다는 말이 나오는 것도 이런 이유에서다.

재개발조합을 설립하기 위해서는 토지 등 소유자의 4분의 3 이상 및 토지 면적 2분의 1 이상 토지 소유자들로부터 '조합 설립에 동의한다'는 동의서를 받아야 한다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "재개발의 경우 동의율을 모으는 게 어렵다"며 "사업 속도를 내기 위해 지분 쪼개기로 소유주를 뻥튀기해 동의를 받는 건 종종 사용된 편법 중 하나"라고 했다.

업계에선 이번 판결을 두고 정비사업장의 셈법이 복잡해질 것이라고 설명한다. 같은 방식으로 동의를 얻어 조합을 설립한 곳은 법적 문제가 될 소지가 있고, 허가 단계도 까다로워질 가능성이 커서다.

심형석 우대빵연구소 소장(미국IAU 교수)는 "이제 인위적인 지분 쪼개기가 쉽지 않을 것"이라며 "다만 건건이 판단해야 할 사항이라 평수 등 기준을 정하기는 쉽지 않을 것"이라고 설명했다.

정비업계 한 관계자는 "지분 쪼개기로 동의율을 모으고 있던 사업장의 경우에는 어떻게 해야 할지 고민이 많을 것"이라며 "이런 방식으로 동의를 얻는 게 금지된다고 하면 사업 속도에 미치는 영향이 적지는 않을 것으로 보인다"고 말했다.

wns8308@news1.kr