KDI "연립·다세대일수록 전세보증금 미반환 위험 높아"

저가의 연립·다세대 주택일수록 전세보증금 미반환 위험이 크다는 분석이 나왔다. 보증사고 급증으로 인한 반환보증 가입 요건이 강화에 저가 주택이 반환보증에서 제외될 것으로 예상되는 상황이라 보증료율 현실화와 취약계층에 대한 지원이 필요하다는 지적도 함께 나왔다.

12일 한국개발연구원(KDI)의 '전세보증금 반환보증제도 개선방안'에 따르면, 작년 전월세 실거래와 공시가격을 토대로 공시가격 대비 전세가격의 비율인 전세가율을 분석한 결과 공시가격 5000만원 이하의 아파트와 연립·다세대 주택의 전세가율은 각각 137%와 151%로 나타났다.

지난해 공동주택의 공시가격 현실화율(71.5%)에 비춰 시세가 공시가의 평균 140%인 점을 고려하면, 연립·다세대 주택의 시세 대비 전세가격의 비율은 100%가 넘기 때문에 임대보증금이 반환되지 못할 위험이 큰 것으로 조사됐다.

공시가격 대비 전세가율은 공시가격이 높아짐에 따라 점점 낮아져 공시가격 5억원 이상에서는 아파트의 전세가율이 67%, 연립·다세대주택은 73%로 각각 조사됐다.

임대보증금 미반환 위험은 저가 주택일수록, 아파트보다는 연립·다세대주택일수록 더 높은 셈이다.

최근 전세보증금 반환 보증에 대한 가입 기준의 강화로 배제되는 주택도 저가의 주택이 대부분이다.

현재 반환보증에 가입하지 못하는 전세가율 126% 이상의 주택은 공시가격이 평균 1억3000만원이며, 대부분이 공시가격 3억원 미만의 주택이라는 분석이다.

이런 상황이다보니 보증료율의 현실화가 필요하다는 지적이다.

이를 통해 주택도시보증공사(HUG) 등 공적보증기관의 재정 부담을 경감하고 반환보증 가입 대상의 축소를 방지하는 등 취약계층의 보증금을 충분히 보호해야한다는 것.

현재 임차인이 가입하는 전세보증금반환보증의 보증료율은 0.1~0.15%로 지난해 주택도시보증공사의 보증잔액 대비 변제금액 비율인 보증사고율(1.55%)보다 낮다. 다만 이런 조치는 보증료율 차등화 등도 전제되어야 한다는 주장과 함께다.

문윤상 KDI 연구위원은 "보증료율의 현실화·차등화를 통해 반환보증이 전세계약의 필수요건이 될 수 있도록 확대해야 한다"며 "보증료율을 현실화할 경우 전세가율이 높은 저가주택의 보증료율이 상승할 수 있는 만큼 취약계층에 대한 지원, 임대인의 상환능력 등을 고려한 보증료율 차등화 등도 필요하다"고 설명했다.

전세대출을 보증해주는 전세지원이 가계부채(전세대출)를 늘리고 전세 가격의 상승을 초래할 수 있으니 전세대출보증의 축소도 제안했다.

장기적으로는 보증금을 임대인이 아닌 제3자에게 보관하게 하는 혼합보증제도(에스크로 제도)의 검토가 필요하다고 주장했다.

단 혼합보증제도의 경우 임대인이 보증금을 전혀 사용할 수 없게 되는 만큼 전면적인 도입보다는 전세제도를 유지할 수준의 도입을 제안했다.

주택담보대출 담보인정비율(LTV)를 활용해 전세가율이 LTV 이상인 경우, 해당 비율만큼 반환보증으로 보호하고 그 이상은 에스크로 제도를 활용하자는 주장이다.

문 연구위원은 "갭투자는 LTV 제약을 우회할 수 있어 주택시장 상승기에 주택가격 상승을 부추길 뿐 아니라, 주택시장 하락기에는 깡통전세 양산 등 많은 부작용을 초래하는 요인으로 지적된다"며 "전세 임대 여부와 관계없이 사실상 LTV 규제를 전체 주택에 적용하는 혼합보증제도는 갭투자를 통한 규제 우회를 제어할 수 있을 것"이라고 전망했다.

이 외에도 전세 대상 주택의 시세 정보 제공 확대와 시세 고지의무를 중개인에게 부과해 책임을 강화하고, 임대계약 시 주택의 시세와 전세가율 정보를 계약서에 기재하게 하고 임대인의 신용정보 확인을 중개인에게 의무화할 필요도 제언했다.

이미연기자 enero20@dt.co.kr