저가 연립·다세대 보증금이 위험하다…“에스크로 활용도 검토”

전세 반환보증 가입 요건 강화로 저가 주택 제외…미반환 위험↑
KDI, 보증료율 현실화·혼합보증제도 검토 등 제안

(시사저널=조유빈 기자)

저가의 연립·다세대 주택일수록 전세보증금이 반환되지 않을 위험이 큰 것으로 분석됐다. 최근 보증사고 급증 등으로 반환보증 가입 요건이 강화되면서 저가 주택이 반환보증에서 제외될 것으로 예상된다. 한국개발연구원(KDI)은 이에 따라 보증료율 현실화와 취약계층에 대한 지원 등이 필요하다고 제언했다. 보증금을 제3자가 맡아 관리하는 '에스크로 제도'를 활용할 필요가 있다는 조언도 나왔다.

12일 KDI에 따르면, 저가의 연립·다세대 주택일수록 전세보증금이 반환되지 않을 위험이 큰 것으로 분석됐다. ⓒ연합뉴스

저가 주택에서 높은 전세가율 보여

문윤상 KDI 연구위원은 12일 발간한 KDI 포커스 '전세보증금 반환보증제도 개선방안'을 통해 이렇게 주장했다. 2022년 하반기부터 전세가격이 큰 폭으로 하락하면서 재계약시 임대인이 임차인에게 보증금 일부를 돌려줘야 하는 '역전세' 우려가 커졌다. 한국은행에 따르면 지난 4월 기준 역전세 위험 가구는 102만6000가구에 달한다.

특히 연립과 다세대 주택의 전세가율이 높아 임대보증금이 반환되지 못할 위험이 크다는 분석이 나왔다. KDI는 "공시가격 5000만원 이하의 아파트와 연립·다세대 주택의 전세가율은 각각 137%와 151%를 기록했다"면서 "반면 공시가격 5억원 이상에서는 아파트의 전세가율이 67%, 연립·다세대주택은 73%였다"고 밝혔다.

최근 전세보증금 반환보증에 대한 가입 기준이 강화되면서 저가의 주택은 이 제도에서 배제될 것으로 예상된다. 기존에 반환보증에 가입하기 위한 요건인 전세가율은 100%에서 90%로, 주택 시세는 공시가격의 150%까지 인정하던 것을 140%로 하향조정했다. 저가 주택일수록 전세가율이 높다는 점에서, 반환보증 요건 강화의 여파는 서민 가구에 미치게 됐다.

KDI는 이에 따른 대책으로 보증료율 현실화 및 차등화를 제안했다. 문 연구위원은 "현재 전세보증금 반환보증의 보증료율은 임차인이 전적으로 부담한다"면서 "단기적으로는 취약 계층에 대한 할인과 지원이 필요하다"고 짚었다. 또 "장기적으로는 임대보증금 반환보증과 같이 부채비율 등 임대인의 상환능력을 고려해 보증료율을 차등화할 필요가 있다"고 강조했다. 전세보증금 반환보증에 보증 위험을 반영해 보증료율을 현실화하고, 임대인의 상환 능력도 종합적으로 고려해 보증료율을 차등화해야 한다는 것이다.

아파트와 연립·다세대주택의 공시가격별 전세가율 ⓒ한국개발연구원 제공

"중개인 역할 강화해야…임대인 상환능력 정보 최대한 제공"

문 연구위원은 임차인의 전세보증금 반환보증을 확대해 전세대출보증을 축소해나갈 필요가 있다고도 언급했다. 전세대출을 보증해주는 전세지원이 전세대출로 인한 가계부채를 늘리고, 전세 가격의 상승도 초래한다는 이유에서다. 장기적으로는 임차인이 대여한 보증금을 임대인이 아닌 제3자가 보관하게 하는 혼합보증제도의 검토가 필요하다고 주장했다. 혼합보증제도는 임차인의 보증금을 보호하면서, '갭투자' 등을 억제하는 데도 도움이 될 것이라는 설명이다.

다만 이 제도가 전면적으로 도입되면 임대인이 보증금을 전혀 사용할 수 없게 되는 만큼, 전세제도를 유지할 수 있는 범위에서 에스크로 제도를 도입할 것을 제안했다. 전세가율이 해당 지역의 주택담보대출 담보인정비율(LTV) 규제 이하인 경우에는 일반적인 전세보증금 반환보증제도를 활용하되, LTV 규제 이상인 경우 해당 비율만큼 반환보증으로 보호하고, 그 이상은 보증금에 대해 에스크로 제도를 활용하자는 주장이다.

KDI는 중개인의 역할 강화에 대해서도 강조했다. 문 연구위원은 "전세 계약시 주택의 시세와 임대인의 상환능력 정보를 임차인에게 최대한 제공해야 한다"며 "이를 행하는 중개인의 의무와 책임을 강화하는 것이 바람직하다"고 언급했다.