저가 전세일수록, 보증금 잃기 쉽다... "보증 가입 필수로"

저가 주택 임대인, 전세 사고 위험 커
요건 강화로 보증금 반환도 제한
"보증료율 올리되 정부 지원 필요"

문윤상 KDI 연구위원이 12일 정부세종청사에서 전세보증금 반환보증제도 개선 방안을 설명하고 있다. 뉴시스

주택가격 하락으로 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못하는 '전세 사고'가 저가 아파트·빌라에 사는 주거 취약층에게 몰릴 수 있는 것으로 분석됐다. 주거 취약층이 전세 사고를 겪어도 보증금을 되찾도록 보증료율을 높이되, 정부가 현재보다 오를 보증료를 지원해야 한다는 지적이다.

한국개발연구원(KDI)이 12일 이런 내용의 '전세보증금 반환보증제도 개선 방안' 보고서를 내놓았다. KDI는 전세 사고 가능성이 커진 이유로 '역전세'와 높은 전세가율을 짚었다.

우선 지난해 하반기부터 전세가격 하락으로 계약 당시보다 전세가가 낮은 역전세 현상이 심화했다. 보고서는 집주인이 세입자와 전세 계약을 2년 더 연장할 경우, 기존 전세보증금의 15%를 돌려줘야 한다고 추정했다. 한국은행에 따르면 4월 기준 역전세 위험 가구는 102만6,000가구다.

연관기사

• "전세 공급 늘려야 하는데"... 실거주 의무 폐지 물 건너가나
(www.hankookilbo.com/News/Read/A2023090612350004757)

• '역전세난'으로 전세보증금 못 받는 세입자 없어진다
(www.hankookilbo.com/News/Read/A2023082915390001819)

• 1년에 잡힌 사기꾼만 4만명... 전세사기는 14배 급증
(www.hankookilbo.com/News/Read/A2023082011210005783)

공시가격 대비 전세가격 비율인 전세가율이 집값 하락으로 오름세인 점도 문제다. 전세가율이 높을수록 집을 팔아도 전세보증금을 돌려주기 어렵기 때문이다. 보고서는 특히 공시가격 5,000만 원 이하 아파트, 연립·다세대 주택 전세가율이 각각 137%, 151%로 가장 높다고 분석했다. 반면 공시가격이 오르면 전세가율도 내려갔다.¹저가 주택 임차인이 전세 사고 위험에 더 노출돼 있다는 뜻이다.

물론 전세 사고 시 임차인에게 주택도시보증공사(HUG) 등이 임대인 대신 보증금을 돌려주는 전세보증금 반환보증제도가 있다. 하지만 이 제도는 5월에 가입 조건을 전세가율 100% 이하에서 90% 이하로 변경하는 등 주거 취약층에게 불리하게 개편²됐다. 전세 사고 증가로 반환 보증금 액수가 늘자³, 사고 가능성이 큰 전세 임대인의 가입을 제한했다.

보고서는 전세 사고를 당해도 보증금을 받기 어려운 주거 취약층 지원책으로 보증료율 현실화를 제시했다. 전세보증금 반환보증을 전세가율이 높은 주택에 사는 임차인도 필수 가입하도록 하는 동시에 보증료를 올려 받는 방식이다. 단 주거 취약층이 높은 보증료율을 적용받기 쉬워, 단기적으로 정부가 보증료를 지원해야 한다고 제안했다.

보고서는 전세보증금 일부를 임대인이 아닌 제3자가 보관하는 '에스크로 제도'의 필요성도 언급했다. 보고서를 작성한 문윤상 KDI 연구위원은 "에스크로를 전면 도입하면 임대인이 보증금을 사용하기 어려워 전세제도 자체를 위축시킬 수 있다"면서도 "전세제도를 유지할 수 있는 범위 내에서 에스크로 도입 방안을 장기적으로 모색해야 한다"고 말했다.

1 반면 공시가격이 오르면 전세가율도 내려갔다.

공시가격 5억 원 이상 아파트, 연립·다세대 주택 전세가율은 각각 67%, 73%다.

2 주거 취약층에게 불리하게 개편

반환보증 가입에서 제외된 주택들의 공시가격 평균은 1억3,000만 원으로 대부분 저가 주택이다.

3 전세 사고 증가로 반환 보증금 액수가 늘자

올해 상반기 HUG가 전세 사고로 임차인에게 지급한 반환 보증금은 1조8,525억 원이다. 역대 최대로 지난해 연간 반환 보증금 1조1,726억 원을 이미 웃돌았다.

세종= 박경담 기자 wall@hankookilbo.com