전세금보호 못 받는 36만 가구…“보증료율 올리고 보호범위 넓혀야”(종합)

KDI ‘전세보증금 반환보증제도 개선방안’
강화된 가입요건…5천만 이하 저가주택에 직격탄
보증료율 현실화해 보호범위 확대…중개인 책임 강화
전세대출보증은 축소해야…가계부채 확대 위험성

[세종=이데일리 조용석 기자] 깡통전세 급증 이후 전세보증금반환보증 가입요건이 강화됨에 따라 보호 받지 못하는 전세가구가 약 36만 가구로 추산된다. 이들 대부분은 전세금 5000만원 이하의 저가주택이다. 한국개발연구원(KDI)은 이같이 저가주택 거주자를 보호하기 위해 현재 전세보증금반환보증의 보증율을 높이고 대신 보호 대상을 넓혀야 한다고 제언했다.

남산에서 바라본 서울의 아파트와 빌라 모습(사진 = 뉴시스)

강화된 전세보증 가입요건…5천만원 이하 저가주택 직격탄

문윤상 KDI 연구위원은 12일 발간한 KDI 포커스(전세보증금 반환보증제도 개선방안)에서 이같이 주장했다.

작년 하반기부터 전세가격이 큰폭으로 하락해 역전세 우려가 커지면서 임차인이 가입할 수 있는 ‘전세보증금반환보증’에 대한 관심이 커졌지만 오히려 가입은 어려워졌다. 손실이 커지자 정부가 지난 5월 가입요건을 강화(전세금 기준 공시가격 150%→126%)한 때문이다.

강화된 요건에 따른 어려움은 저가 아파트 및 연립·다세대주택의 몫이다. 2022년 기준 공시가 5000만원 이하의 아파트 및 연립·다세대주택의 공시가격 대비 전세가율은 각각 137%, 151%로 가입 요건에 못 미친다. 공시가격이 커질 수록 전세가율은 낮아져 5억원 이상에서는 67%(아파트), 73%(연립·다세대주택)에 불과하다. 고가 주택일수록 전세보증금반환보증에 가입이 쉽다는 얘기다.

거칠게 계산해 전국 전세가구를 약 360만 가구로 추정할 경우 이중 약 10%인 36만 가구가 전세보증금반환보증에 가입하지 못할 것으로 추산된다. 최소 30만가구, 많이 보면 40~50만 가구가 전세보증금반환보증 가입 요건을 충족하지 못했을 것이라는 게 문 연구위원의 추정이다.

문 연구위원은 “연립·다세대 주택의 전세가율은 아파트보다 높아 서민이 주로 거주하는 저가의 연립·다세대 주택일수록 전세보증금의 미반환 위험이 커진다고 할 수 있다”고 말했다.

(자료=KDI)

보증료율 현실화해 보호범위 확대…중개인 책임 강화

KDI는 사각지대에 있는 저가주택까지 보호하기 위해 ‘전세보증금반환보증’의 보증료율(아파트 최대 0.128%, 아파트 외 최대 0.154%)을 현실화·차등화하는 동시에 전세계약의 필수조건이 되도록 해야 한다고 주장했다. 현재 보증료율은 실제손실률보다 낮기 때문에 역전세 위험이 높은 주택까지 가입요건을 완화하기가 쉽지 않기 때문이다.

문 연구위원은 “전세보증금반환보증 보증료율을 임대보증금반환보증의 보증료율 만큼 현실화해야 할 것으로 본다”고 말했다. 현재 임대인이 가입하는 임대보증금반환보증 보증료율은 법인 최대 1.590%, 개인사업자는 최대 0.438%로, 전세보증금반환보증보다 최대 10배 가까이 높다.

(자료 = KDI)

다만 문 연구위원은 “보증료율을 현실화할 경우, 전세가율이 높은 저가주택의 보증료율이 크게 상승할 수 있다”며 “단기적으로 취약계층에 대한 할인과 지원이 필요할 것”이라고 설명했다. 또 보증료율 현실화 이후에는 임대인도 함께 부담하는 방안도 고민해야 한다고 부연했다.

반면 전세대출보증은 축소할 것을 제안했다. 대출보증은 임차인이 금융회사에서 전세대출을 받을 때 보증사가 대출의 상환을 보증하는 것으로, 가계부채를 확대시킬 가능성이 크다. 문 연구위원은 “전세대출 시 임대인의 반환보증 가입을 의무화하면 전세대출보증의 필요성이 줄어들 것”이라고 말했다.

이어 “임대인(채무자)과 임차인(채권자) 간의 정보 비대칭을 완화하기 위해서는, 전세 계약 시 주택의 시세와 임대인의 상환능력 정보를 임차인에게 최대한 제공해야 한다”며 “중개인의 의무와 책임을 강화하는 것이 바람직하다”며 중개인의 역할강화도 강조했다.

조용석 (chojuri@edaily.co.kr)