“유령상가 놔둘거야?” “모텔촌 만들래?”…세종시가 쪼개졌다 [매부리레터]

전국 상가 공실률 1위 기록한 세종
10년 해결안된 공실에 폐업자 증가
고심하던 세종시 ‘숙박업 허용’ 추진
주민들 “교육환경 망가질라” 반발

세종시에는 이처럼 가게가 텅 빈 상가를 흔하게 찾을 수 있습니다. <자료=매부리TV>

“지난주에 갔던 음식점이 오늘은 ‘임대’ 붙어있더라고요. 여기는 자영업이 잘 안되요. 이유는 모르겠어요.”(세종시 거주중 주부 이모씨)

“수변쪽은 갈때마다 을씨년스러워요. 공실이 많다보니까 산책할때보면 무섭기도 해요. 저기는 강뷰가 나오는 곳인데 왜 저렇게 만들어놨는지 모르겠어요.”(세종시 직장인 박모씨)

올해 서울과 수도권을 뺀 지방에서 가장 많이 집값이 오른 곳은 세종시입니다. 게다가 세종시는 최근에는 국회 이전 이슈로 더 주목받고 있습니다. 서울 여의도 국회의사당에 이어 세종시에 별도로 의사당을 두는 ‘2국회 체제’ 실현이 가시화되고 있습니다. 세종의사당은 2028~2030 사이 완공될 예정입니다. 출산율 1위의 도시 세종시인데다 ‘고령화’ 시대에 젊은 사람들이 많기로 유명한 도시가 바로 세종시입니다. 그런데 이런 세종시도 구조적인 문제가 있습니다. 도무지 해소가 안되는 ‘상가 공실’ 문제입니다.

이달 초 매부리TV가 세종시를 찾았습니다. 넓은 도로를 따라서 잘 정비된 아파트가 끝도 없이 이어집니다. 그런데 문제는 상가입니다. 대로변 상가들이 텅텅 비어있습니다. 일부 학원들이 꽉 찬 중심상가도 보였지만, 공실인 건물이 많았습니다.

지난해 기준 세종시 상가 공실율 평균은 30%입니다. 세부적으로 보면 일부 동네는 공실률이 60%에 달합니다. 수변 특화상가는 공실율이 60%에 달합니다. 대평동은 55%, 한솔동은 56%입니다.

세종시 수변 특화상가는 공실률이 60%에 달합니다.

작은 구분상가, 소규모 상가 공실률은 세종시가 전국 1위입니다. 한국부동산원이 조사하는 전국 상가 공실률을 보면, 23년 2분기 소규모상가는 세종시 공실율이 15%입니다. 전국 평균이 6.9%인데 두배 이상 높습니다.

상가는 공급 폭탄…인구유입은 ‘미미’

세종시를 보고 “자영업자의 무덤”, “장사 망하려거든 들어가라” 라는 자조가 나오는 이유입니다. 세종시 폐업도 늘고 있습니다. 통계청에 따르면, 세종시 폐업 사업자는 2016년 3939명이었는데 매해 증가해 지난해 5244명으로 급증했습니다. 자영업자들, 소규모 사업자들, 개인사업자들이 장사가 안되니까 폐업하고, 다시 문열었다가 폐업하는 악순환이 반복되는 것입니다.

소비력이 높은 젊은 인구가 많은 세종시, 안정적 일자리가 받쳐주는 공무원들의 도시 세종시인데 왜 상가만 이렇게 공실 천지일까요. 세종시는 공무원의 도시답게 소득이 높은 곳입니다. 전국 17개 시·도 중 1인당 평균 총급여액이 가장 많은 지역은 세종(4520만원)으로 전국 평균(3830만원)보다 소득이 높습니다(2020년 귀속 근로소득 연말정산 기준). 공무원이 많고 젊은 부부들도 많아서 소비력이 높을 것 같은데 상가는 공실을 벗어나지 못하고 있습니다.

세종시는 공무원들의 도시입니다. 안정적 소득으로 상권이 기대되는 곳인데 현실은 공실이 지천입니다. <자료=매부리TV>

“여기는 정말 답없어요. 상권이 아예 형성이 안돼요. ‘망하려거든 세종시 들어와라’는 얘기가 농담이 아니예요.”(세종시 거주 8년차 직장인 김모씨)

국토부 ‘세종시 상가 공실 분석’ 보고서에 따르면, 세종시의 상가 공실문제의 근본 원인은 애초에 수요대비 너무 많은 상가를 공급했다는 겁니다. 세종시는 행정중심복합도시 건설을 계획하며 2012년부터 상가 분양을 시작했습니다. 2012년 183실 분양을 시작으로 2018년까지 누적 1만 7630실의 상가를 공급했습니다. 그런데 인구는 생각보다 늘지 않았습니다. 세종시는 구도심 포함 목표 인구수를 2020년에 41만 6000명을 목표로 했는데, 2023년 현재 39만명입니다. 아직도 41만명 못채웠습니다. 2030년 기존 목표 인구수 80만 명인데 2030년에 그 목표를 채우기는 불가능해보입니다.

업종 제한도 세종시 공실을 키우는 주범으로 지목됩니다. 세종시는 지구단위 계획에 따라 용지별로 상가 업종을 규제하는데, 지리적 특성과 동선을 고려하지 않았다는 비판입니다. 예를 들어 공실률이 높은 강변상권은 음식점이나 소매점 등 제한된 업종 영업만 허용됩니다. 다양한 업종들이 한 데 섞여 있지 못하다 보니 상권 시너지 효과가 퇴색되고 상가를 찾는 사람들의 수는 자연히 적어지게 된다는 겁니다. 업종이 제한된 같은 상권 내에서 비슷한 가게끼리 경쟁이 더 심해져 경쟁에서 뒤쳐진 가게들은 폐업으로 이어집니다.

세종시 정주 인구는 처음 정부가 세종시를 계획할때 목표한 인구에 한참 못 미칩니다. 정부 예상보다 인구 유입이 덜 됐다는 얘기입니다. <자료=국토부 세종시 상권 분석 보고서>

“모텔 들어오면 교육환경 훼손” 주민들 반발

이렇게 전체적으로 세종시 상권 공실이 심각하다보니까 요즘 세종시는 공실도 낮추는 방안으로 일부 지역에 숙박업을 허용하는 것을 추진하고 있습니다. 세종시는 나성동·어진동 일대에 소규모 관광숙박시설 건립을 추진 중입니다.

세종시가 구상하고 있는 소규모 숙박시설은 30호실 미만 호스텔이나 소형호텔입니다. 모텔이 아니라는게 세종시 설명입니다.

그러나 주민들은 숙박업소가 이른바 ‘모텔’이나 ‘여관’으로 전락할 것을 우려하고 있습니다. 주거지역 바로 옆에 숙박시설이 들어서면 주거·교육환경을 심각하게 위협할 것이라는 것입니다. 세종시에 거주하는 한 주부는 “길거리에 유흥업소 전단지로 도배될 것이 뻔하다. 그나마 세종이 아이키우기 좋아서 사는데 이마저도 훼손될 것”이라고 우려했습니다.

세종시는 소규모 관광숙박시설이 허용되면 심각한 상가 공실 문제를 해결하는 대안이 될 것으로 기대하고 있습니다.

행정수도 세종시 상권은 살아날 수 있을까요. 상가 투자에 대한 자세한 이야기는 이메일 뉴스레터 매부리레터에서 확인하실수 있습니다. 인터넷에 ‘매부리레터’를 검색하세요. 이메일로 부동산 콘텐츠를 전달해드려요.