KDI "저가 다세대일수록 보증금 미반환 위험↑…보증료율 현실화해야"

저가의 연립·다세대 주택일수록 전세보증금이 반환되지 않을 위험이 큰 것으로 분석됐습니다.

문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 오늘(12일) '전세보증금 반환보증제도 개선방안'을 발표했습니다. 

문 연구위원은 지난해 전월세 실거래와 공시가격을 토대로 공시가격 대비 전세가격의 비율인 전세가율을 분석했습니다.

공시가격 5천만원 이하의 아파트와 연립·다세대 주택의 전세가율은 각각 137%와 151%였습니다. 지난해 공동주택의 공시가격 현실화율(71.5%)에 비춰 시세가 공시가격의 평균 140%인 점을 고려하면, 연립·다세대 주택의 시세 대비 전세가격의 비율은 100%가 넘습니다. 

임대보증금이 반환되지 못할 위험은 저가의 주택일수록, 아파트보다는 연립·다세대주택일수록 더 높은 셈입니다.

최근 전세보증금 반환 보증에 대한 가입 기준의 강화로 배제되는 주택도 저가의 주택이었습니다. 

현재 반환보증에 가입하지 못하는 전세가율 126% 이상의 주택은 공시가격이 평균 1억3천만원이었습니다. 대부분이 공시가격 3억원 미만의 주택이라는 게 문 연구위원의 분석입니다. 

문 연구위원은 이에 따른 대책으로 보증료율의 현실화를 제안했습니다.

보증료율 현실화로 주택도시보증공사(HUG) 등 공적보증기관의 재정 부담을 경감해 반환보증 가입 대상의 축소를 방지하는 등 취약계층의 보증금을 충분히 보호하자는 취지입니다.

현재 임차인이 가입하는 전세보증금반환보증의 보증료율은 0.1∼0.15%로 지난해 주택도시보증공사의 보증잔액 대비 변제금액 비율인 보증사고율(1.55%)보다 낮습니다.

다만 보증료율을 현실화할 경우 전세가율이 높은 저가주택의 보증료율이 상승할 수 있는 만큼 취약계층에 대한 지원도 필요하다는 설명입니다. 

전세대출보증의 축소도 제안했습니다. 전세대출을 보증해주는 전세지원이 전세대출, 즉 가계부채를 늘리고 전세 가격의 상승을 초래할 수 있기 때문입니다.

장기적으로는 임차인이 대여한 보증금을 임대인이 아닌 제3자에게 보관하게 하는 혼합보증제도(에스크로 제도)의 검토가 필요하다고 주장했습니다.

다만 임대인이 보증금을 전혀 사용할 수 없게 되는 만큼 전면적인 도입보다는 전세제도를 유지할 수준의 도입이 적합하다고 봤습니다. 주택담보대출 담보인정비율(LTV)를 활용해 전세가율이 LTV 이상인 경우, 해당 비율만큼 반환보증으로 보호하고 그 이상은 에스크로 제도를 활용하는 방안을 제안했습니다. 

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