[부동산 돋보기] 공동 명의 1주택의 종부세 선택, 어떻게 이해해야 할까

사진 셔터스톡

매년 9월 16일부터 9월 30일까지는 종합부동산세(이하 종부세)의 합산 배제 신청 기간이다. 가령 주택이 2채 이상인 경우 주택에 대한 종부세가 1주택인 경우보다 많이 나온다. 이 중에서 일정한 다주택자의 경우 종부세의 합산 배제를 신청할 수 있는 경우가 있다. 이런 경우 해당 기간 세무서에 종부세 합산 배제를 신청하면 된다.

우병탁 신한은행 압구정역 기업금융센터 부지점장동국대 법학 박사, 2006년 제43회 세무사, ‘아파트 한 채부터 시작하는 부동산 절세’ 저자

대표적인 것이 임대주택에 대한 종부세 합산 배제다. 임대 개시일 현재 기준 시가가 6억원 이하(수도권 외의 지역은 3억원 이하)이고 장기일반민간임대주택으로 등록한 경우가 합산 배제 대상이다. 등록 시 요건 외에도 의무 임대 기간(등록 시점에 따라 5년 또는 8년)과 임대료 5% 이내 증액 제한을 준수해야 한다. 또한 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에서 취득하여 등록한 것은 임대주택이어도 종부세 합산 배제 대상이 아니다. 그리고 아파트의 경우 2020년 7월 10일까지 임대주택으로 등록한 것만 합산 배제를 받을 수 있다. 7·10 대책에 의해 아파트에 대한 임대주택 등록이 금지되었기 때문이다.

서울 송파구의 한 부동산 중개업소에 종부세 상담 관련 안내문이 붙어 있다. 정부는 종부세 공정시장가액 비율을 80%로 원상 복귀하겠다는 기존 계획을 유보하고 60%로 유지하기로 했다. 사진 연합뉴스

임대주택, 사원용 주택, 가정어린이집 등 종부세 합산 배제

임대주택 외에도 공시가격 3억원 이하인 종업원을 위한 기숙사 또는 사원용 주택, 주택 신축 판매업자 등의 미분양주택과 가정어린이집 등도 종부세 합산 배제 대상이다. 임대주택과 마찬가지로 법이 정한 각각의 해당 요건을 갖춘 경우가 이에 해당한다. 요건에 해당하면 9월 16~30일에 합산 배제를 신청하면 된다.

그런데 2021년부터 현재까지 기간에 다주택자가 아닌 1주택자에 대해서도 추가적인 신청을 받고 있다. 부부 공동 명의인 1주택자의 경우 단독 명의인 1주택자처럼 종부세 계산을 해줄 것을 신청할 수 있도록 한 것이다. 단독 명의 1주택자는 공시가격에서 12억원을 차감하고 종부세를 계산한다. 즉 12억원 이하는 종부세 대상이 아니다. 반면 부부 공동 명의인 경우 각자의 지분에 해당하는 공시가격에서 9억원씩을 차감하고 종부세를 계산한다. 따라서 부부 공동 명의 1주택자라면 5 대 5의 지분일 때 18억원 이하는 종부세 대상이 아니다. 즉 부부 공동 명의 1주택자의 공제 금액이 더 크다.

한편 단독 명의 1주택은 연령과 장기 보유 기간에 따라 세액공제가 적용된다. 60~65세는 20%, 65~70세는 30%, 70세 이상은 40%를 세액에서 공제하고, 보유 기간별로 5~10년은 20%, 10~15년은 40%, 15년 이상은 50%를 세액공제한다. 고령자 공제와 장기 보유 공제를 합하여 세액에서 차감하는데 최대 한도는 80%다.

반면에 부부 공동 명의인 1주택자는 세액공제를 받을 수 없다. 결과적으로 고령이면서 장기 보유한 경우에는 세액공제를 고려할 때 부부 공동 명의일 때보다 종부세가 적다. 따라서 고령일수록, 장기 보유한 경우일수록 공동 명의에 의해 18억원을 공제받을 때보다 단독 명의 방식의 계산이 유리하다.

다만 이는 공시가격과 세 부담 상한 여부에 따라 조금씩 차이가 있기 때문에 계산 방식을 선택할 수 있는 부부 공동 명의 1주택자의 경우 단독 명의 방식에 의한 세금과 공동 명의에 의한 세금을 비교한 후 신청해야 한다. 공제율을 정할 때 나이와 보유 기간 판단은 지분이 많은 사람을 기준으로 하되, 지분이 같다면 합의에 따라 신청한 사람을 기준으로 한다.

전국 공동주택 중 공시가격이 가장 높은 더펜트하우스청담. 공시가격은 종부세 산정의 기초 가격이다. 이 아파트의 공시가격은 전용면적 407.71㎡ 기준 162억4000만원으로, 3년 연속 ‘가장 비싼 집’으로 꼽혔다. 사진 뉴스1

1주택은 부부 공동 명의가 종부세액 산정에 유리

단독 명의 1주택자의 경우엔 공동 명의에 의한 계산 방식을 선택할 수 없지만 부부 공동 명의인 1주택자는 단독 명의에 의한 계산 방식을 선택할 수 있으므로 결과적으로 1주택인 경우 주택의 명의는 부부 공동 명의인 경우가 더 유리하다. 그리고 부부 둘 중 한 명이 공동 명의인 1주택 외에 다른 주택은 없지만 다른 주택의 부수 토지를 소유하고 있다면, 단독 명의 계산 방식은 신청할 수 없다(종부세법 시행령 제5조의 2 제2항 참조). 그리고 주택의 명의 자체는 취득 시점에 이미 정해진 것이기 때문에 공동 명의가 유리하다고 하여 단독 명의에서 공동 명의로 바꾸긴 쉽지 않다. 명의 변경 과정에서 취득세가 발생하고 증여세가 발생할 수도 있기 때문이다.

그리고 종부세가 합산 배제되는 임대주택이 있는 경우 임대주택 외 남은 1주택에 대해서는 1주택자처럼 12억원을 공제받고 세액공제도 받을 수 있다. 다만 이 경우엔 조건이 있다. 6월 1일 현재 그 주택에 주민등록이 되어 있고 실제 거주하는 경우에만 적용된다. 따라서 임대주택 외에 남은 1주택에 거주하고 있지 않다면 연령이나 보유 기간과 상관없이 오히려 공동 명의가 유리한 결과가 된다.

주택 가격을 안정시키기 위한 목적으로 세금 규제도 강하고 복잡해졌다. 올해부터는 종부세 중과 세율이 이전보다 완화되고 공제 금액도 전보다 확대되어 그 부담이 줄어들었다. 하지만 여전히 종부세는 주택 보유에 있어 중요한 세금이다. 게다가 종부세의 경우 명의 등에 따라 유불리가 바뀌는 경우도 있다. 따라서 자주 바뀌는 세금을 놓치지 않고 쫓아가기 위해서는 늘 관심을 두고 살펴봐야 하고 신고 기간 등에 대해서도 잘 알아둬야 한다.