대안설계 ‘정비계획 내 한정’… “사업지 내 갈등 대폭 줄 것” 기대감

시공자 선정시기 앞당긴 후 2개월 만
기준 위반하면 입찰 취소 등 ‘강수’
“서울시, 원칙 세워 시장에 긍정적 영향”

서울시청 전경 /뉴스1

서울시가 공공지원 정비사업 시공자 선정 시기를 앞당기기로 하면서 법 개정이라는 ‘후속 조치’에 돌입하자 관련업계가 반색하는 분위기다. 시공자들의 무분별한 대안설계가 눈에 띄게 줄어들 것으로 예상되면서 시공사나 조합간 갈등이 대폭 줄어들 것으로 보인다.

11일 업계에 따르면 지난 8일 서울시는 시공자 선정 시기 조기화로 발생할 수 있는 부작용을 차단하기 위해 선정 기준을 강화하겠다고 밝혔다. 시가 지난 7월부터 재개발·재건축 시공자 선정 시기를 사업시행인가 이후에서 조합설립인가 이후로 앞당긴 이후로 약 2개월 만에 나온 세부기준이다.

이번 개정안에는 ▲총액입찰 추가 ▲대안설계 범위를 정비계획 내로 제한 ▲개별홍보 금지 ▲대안설계 범위, 개별홍보 금지 위반 시 입찰 무효 ▲공공 사전검토 및 관리감독 강화 ▲공공주택 성능요구 및 공사비 검증 의무화 등의 내용이 포함됐다.

기존대로 시공자 선정시기가 사업시행인가 이후라면, 확정된 사업계획 내용을 바탕으로 시공사가 설계도서를 마련해야 한다. 사업계획 내용에 따라 공종별로 발주자가 정한 기준에 입찰자가 단가와 금액을 맞춰야(내역입찰) 하기 때문이다. 그러나 시공자 선정시기가 조합설립인가 이후로 앞당겨지면 정확한 사업계획 내용이 마련돼 있지 않은 상태기 때문에 내역입찰이 어려워진다.

다만 일각에선 총액입찰을 진행하게 되면 구체적 기준이 없기 때문에 시공사들이 더욱 무분별하게 대안설계를 제시할 가능성이 있다는 우려의 목소리도 나왔다. 그간 내역입찰 제도 내에서도 경미한 사업시행계획은 인정됐다는 점에서 사실상 시공사들의 대안설계는 계속돼왔기 때문이다.

이에 시는 대안설계 범위를 ‘정비계획 범위 내’로 한정하기로 했다. 사업시행계획보다 앞서 확정되는 정비계획으로 범위를 제한하면, 총액입찰을 도입한다 해도 시공사들이 무분별하게 대안설계를 제시하기 어려워지기 때문이다. 더 나아가 시는 대안설계 기준을 위반할 경우 해당 입찰을 취소할 수 있도록 했다.

이 밖에도 시는 사업시행계획인가 과정에서 의무적으로 공사비를 검증하기로 했다. 공사비 증액으로 인한 조합과 시공사 간의 분쟁을 방지하겠다는 취지다. 또한 ‘OS(아웃소싱) 요원’을 이용한 과열·과대 홍보 근절에도 나선다. 이를 위해 입찰 참여자의 개별적인 홍보를 금지하는 ‘홍보공영제’를 본격적으로 도입한다.

전문가들은 이번 개정을 통해 정비사업의 속도는 한층 더 빨라질 것으로 내다봤다. 특히 압구정3구역처럼 용적률을 확대하거나 최고 높이를 변경해 시와 갈등을 벌이는 정비사업구역이 대폭 줄어들 것으로 보고 있다.

익명을 요청한 한 정비업계 관계자는 “대안설계는 입찰경쟁에서 빠질 수 없는 중요한 요소다. 그래서 현실성이 떨어지는 특화설계가 빈번히 제시돼 왔다. 이에 지자체 측에서는 조합에 관리 책임을 미루기도 했다”고 말했다. 그러면서 “늦은 감이 있지만 이번 개정안으로 명확한 기준이 제시돼 사업장 안에서의 혼선은 줄어들 것”이라고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “서울시가 정비사업을 조속히 추진하겠다는 의지를 보였다. 공공의 원칙과 민간의 이윤추구가 충돌할 때는 원칙을 따라야 한다”며 “시가 이번 개정을 통해 최근 문제가 됐던 사안들에 대한 기준을 명확히 제시했기 때문에, 앞으로는 민간사업주체 측에서 섣불리 공공주체의 기준을 넘지 못하게 될 것”이라고 밝혔다.

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