대법, 장위3구역 조합인가 취소... “지분 쪼개기 소유주는 산정 제외”

서울 서초구 대법원. /뉴스1

재개발 사업의 빠른 진행을 위해 조합 설립 동의율을 높이려고 이른바 ‘지분 쪼개기’ 방식으로 토지 소유자를 늘린 행위는 탈법이므로 유효하지 않다는 대법원 판단이 나왔다. ‘지분 쪼개기’로 늘어난 소유자를 조합 설립 동의자 수 산정 시 제외해야 한다고 처음으로 판시한 것이다.

11일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 천대엽 대법관)는 A씨 등 3명이 서울시 성북구청장을 상대로 재개발 조합 설립인가 처분을 취소해달라며 낸 소송에서 원고 승소로 판결한 원심을 최근 확정했다. A씨 등은 서울시 성북구의 북서울 꿈의 숲 인근 재개발지역인 ‘장위3구역’ 주민이다.

이 구역에 토지와 건축물을 소유한 건설업체 B사는 2008∼2018년 자사 임직원을 비롯해 밀접한 관계에 있는 209명에게 토지나 건축물 지분을 매매·증여했다. 이 중 194명의 토지 지분은 0.0005%∼0.002%, 건축물은 0.003%~0.04%에 불과했다. 194명은 1㎡ 이하의 면적을 샀고, 거래가액도 1만원~60만원에 그친 ‘과소지분’ 소유자였다.

이후 성북구청은 2019년 5월 토지 또는 건축물 소유자 512명 중 391명이 동의해 도시정비법상 동의정족수(4분의 3 이상)를 충족했다며 재개발조합 설립을 인가했다. 이에 A씨 등은 B사가 소유자의 수를 인위적으로 늘려 조합 설립에 동의하게 했다며 불복 소송을 냈다.

1심은 B사가 지분 쪼개기를 했다고 인정할 증거가 없다며 원고 패소로 판결했다. 그러나 2심은 “B사는 토지나 건축물의 과소지분을 임직원, 지인 등에게 명의신탁하거나 통정해 형식적으로 매매·증여했고 이를 통해 소유자 수를 인위적으로 늘렸다”며 원고의 주장을 받아들였다. 법원은 토지 또는 건축물 소유자 512명 중에서 과소지분권자194명을 제외하고, 동의서를 제출한 사람 391명 중 과소지분권자185명을 제외하고 계산하면 실질적인 동의율은 64.78%에 그쳐 인가 정족수를 채우지 못했다고 봤다.

대법원 역시 B사의 지분 쪼개기 행위를 인정했다. 대법원은 “조합 설립을 위한 동의자 수 산정 방법을 엄격히 규정하는 도시정비법령의 적용을 배제하거나 잠탈하려는 탈법 행위”라며 “이처럼 인위적으로 늘어난 소유자는 동의 정족수를 산정할 때 제외돼야 한다”고 했다.

이번 판결로 장위3구역 재개발 사업은 조합 설립 절차부터 다시 밟아야 하는 상황이 됐다.