[감정평가] 일단지 평가, '지목'이 달라도 일단지로 보상받을 수 있나

지적 공부상 구분되어 있는 여러 개의 필지가 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있는 토지를 '일단지'라고 한다.

박효정 감정평가사/사진제공=로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소

토지의 감정평가 시 필지별로 개별평가 하는 것이 원칙이지만, 일단지의 경우에는 여러 개의 토지를 하나로 보고, 하나의 단가가 적용되는 일괄평가, 이른바 일단지 평가가 가능하다.

특히 토지수용에 있어서는 소유자가 자발적으로 토지를 매매하는 것이 아닌 만큼 더욱 일단지 문제를 너그러이 볼 필요가 있다고 생각한다.

합리적인 일반인이라면 토지의 가치를 끌어올리는 방향으로 사용하고 있을 것이며, 설령 현재 이용상황이 최대의 가치를 창출하고 있지 않더라도 이를 일시적인 이용상황으로 보아 최대 효용을 내는 방향으로 토지 특성을 해석하고 수용보상 하는 것이 온당하다.

필자는 칼럼 등을 통해 지속적으로 일단지 보상에 대하여, 일단지는 현실에 맞게 해석되어야 한다는 점을 주장하고 있다.

일단지 판단에 대한 지나치게 보수적인 현행 규정과 판례는 직·간접적으로 '토지수용을 토지를 저가취득하는 기회로 변질'시키는 것과 같으므로 현실에 부합하는 방향으로 개정, 발전되어야 한다.

그래서 올해 초에 확정된 서울고등법원의 일단지 판례가 매우 반갑다. 쟁점은 가스 충전소 부지와 이에 인접한 토지로서 차량 세차장이 설치, 사용된 토지가 용도상 불가분의 관계에 있는 토지(일단의 토지)에 해당하여 일괄평가의 대상이 되는지였다.

판단 내용은 '충전소(주유소)부지'와 충전소부지의 '진입로', 그리고 충전소를 운영하면서 새로 매수하여 신축한 '세차장부지'는 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가 인정되는 경우로서 일단지로 보아 일단의 토지 전체를 1필지로 일괄하여 감정평가한 금액을 보상액으로 산정하는 것이 타당하다는 것이다.

세부 내용은 충전소에 세차장을 설치하도록 의무화한 법령상 규정이 없다거나, 충전소 운영 주체와 세차장 운영 주체가 다르다는 점으로 인해 제1~3토지가 곧바로 개별평가 대상에 해당한다고 볼 것은 아니라는 점을 들었다.

제1~3토지의 객관적 이용상황과 함께, 세차장 진입로인 제2토지의 이용상황이 단지 일시적이라고 볼 수는 없는 점, 3필지의 지목이 각각 제1토지는 '주유소용지', 제2토지는 '답', 제3토지는 '잡종지'로 각각 서로 상이하지만 여러 개의 토지들이 서로 지목이 다르다고 하여 곧바로 용도상 불가분의 관계를 부정할 수 있는 것은 아니고, 객관적 이용상황 등을 실제로 살펴보아 일체성이 인정된다면 지목 여부와 관계없이 용도상 불가분의 관계를 인정할 수 있는 점을 들었다.

제3토지를 제1토지와 별개로 이용할 경우 대로에서의 진입이 불가능하고, 제2토지의 경우 가늘고 긴 부정형의 형상이 된 점 등을 종합하면, 제1~3토지의 지목이 서로 다르다거나 제2토지의 경우 전형적 맹지라고 볼 수 없다는 등의 사정이 있더라도 제1~3토지는 용도상 불가분 관계에 있다고 보아야 한다는 판단이다.

결국 여러 개의 필지가 일단지인지 여부를 판단하는 기준은 지목이나 운영주체 등이 기준이 될 것이 아니라 인접 필지 상호 간에 합리적이고 현실적인 이용상황 측면인 것이어야 한다는 것으로 상당히 발전적인 판단이며, 현실에 부합하는 판례라고 생각한다.

수용토지에 대한 보상금이 적절히 산정되도록 많은 판례와 현실 감정평가의 사례를 참고하여 개별 토지에 대한 일단지 주장이 잘 이루어져야 손해가 없을 것이다. /글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표 박효정

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr