美 주택 시장 침체, 끝?... “집값, 빠르게 회복 중”

미국 집값 하락세가 멈추면서 주택 시장 침체가 예상보다 짧게 끝나는 것 아니냐는 전망이 고개를 들고 있다.

월스트리트저널(WSJ)은 8일(현지 시각) “집값이 5개월 연속 전년 동기 대비 하락세를 보인 후, 7월에는 상승했다”며 “11년 만에 가장 긴 하락세가 끝을 보였다”고 보도했다. 이렇듯 미국 집값이 놀라울 정도로 빠르게 회복한 것은 지난해 주택담보대출(모기지) 금리가 급등한 이후 주거용 부동산 침체가 시장 예상보다 더 짧은 것이었음을 시사한다.

집값 하락이 끝난 가장 큰 이유는 매물 부족 때문이다. 기준 금리 상승으로 주택담보대출 이자가 올라가자, 주택 소유주들이 새 주택을 구입하기보다 기존 집에 머무는 추세다. 그 결과 매물이 비정상적으로 적다.

또한 모기지 금리가 20년 만에 최고치를 기록하면서 잠재적 주택구매자들이 매입을 포기했다. 하지만 매물이 워낙 부족한 상황이라, 시장에 나와 있는 주택의 판매가는 올라가고 있다. 실제로 전체 거래량은 급격하게 감소했다. 이전 소유 주택 판매량은 2022년 1월 대비 약 36% 감소했고 가격은 높은 수준을 유지 중이다.

전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 7월, 미국 주택 판매 중간 가격은 전년 동기 대비 1.9% 상승한 40만6700달러(약 5억4262만원)를 기록했다. 모기지 데이터 회사인 블랙나이츠에 따르면 8월에 판매된 주택 50개 중 30개 이상의 주택 가격이 사상 최고치를 기록할 정도다.

일반적으로 가을과 겨울은 주택 거래량이 적다. 앞으로 몇 달 동안 주택 판매가 계속 줄어들 수 있다는 뜻이다. 하지만 이런 상황에서도 주택 가격이 크게 하락할 가능성은 낮다는 것이 시장의 분석이다. 왜냐하면 아직 수요를 충족시킬 만큼 판매할 주택이 충분하지 않기 때문이다. KPMG의 수석 이코노미스트인 다이앤 스원크는 “높은 금리로 인해 수요가 위축돼 있지만, 그보다 공급이 더 부족하다”며 “공급이 넘쳐나지 않는 한 가격을 낮추기 어렵다”고 말했다.

시장에선 주택 가격이 상승할 것이라는 관측이 증가하고 있다. 지난 3월 펄스노믹스가 100명 이상의 경제학자와 부동산 전문가를 대상으로 진행한 설문 결과, 이들 대부분은 2023년 말까지 부동산 가격이 전년 대비 약 2% 하락할 것으로 예상했다. 하지만 8월 조사에서 전문가들은 올해 부동산 가격이 전년 대비 3.3% 상승할 것으로 입장을 바꿨다.

부동산 가격이 높아지면서 주택 구매 능력은 수십 년 만에 최악 수준으로 떨어졌다. NAR이 집계하는 주택 구입 능력 지수는 지난 6월, 거의 38년 만에 최저 수준으로 떨어졌다. 부동산 중개업체에 따르면 6월에 미국 주택 총가치는 46조8000억 달러(약 6경2445조2400억원)로 사상 최고치를 기록했다.

블랙나이츠에 따르면 오스틴을 비롯한 미국 50개 시장 중 14개 시장에서 집값은 전년 동기 대비 하락했다. 8월들어 집값은 전년 동기 대비 11.9% 하락했다. 그러나 미국 전역을 살펴보면 8월 집값은 전년 동기 대비 2.3% 상승했다.

시애틀에서 활동 중인 부동산 중개업자 주니어 토레스는 “사람들이 기대했던 것만큼 집값이 내려가지 않았다”고 말했다. S&P 다우존스 지수에 따르면 시애틀 주택 가격은 2000년 1월부터 2022년 5월까지 314% 급등했고, 2022년 5월부터 2023년 6월까지 10.5% 하락하는 데 그쳤다.