호가 20억 잠실아파트 12억에도 안 팔리는 이유

재건축 매물 조합원 승계 안돼
현금청산 예정에 세 차례 유찰

서울시 송파구 잠실3차 한양아파트 [네이버 부동산 갈무리]

재건축 절차를 밟고 있는 잠실 아파트가 시장 호가의 절반에 가까운 가격으로 입찰에 부쳐졌지만, 유찰 소식이 이어지고 있다. 가격 메리트가 큰 매물임에도 현금청산이 예정돼 시세 차익을 얻을 수 없는 일명 ‘물딱지’이기 때문으로 풀이된다.

11일 송파구청에 따르면 구는 이달 6일 서울시 송파구 방이동 225번지에 있는 잠실3차 한양아파트 2동 109호 전용 126.9㎡(대지면적 82.03㎡)를 일반경쟁 입찰을 통해 매각한다는 공고를 냈다.

이 매물은 송파구청 공유재산으로 2016년에 송파구가 구립어린이집 개원을 위해 매입했으나, 개원하지 못하고 매각하는 건이다. 현재 공실이며 지금까지 총 세 번 유찰돼 이번이 네 번째 매각 입찰 공고다.

입찰 예정가격은 지난 7월 입찰을 개시할 당시와 비교해 3억원 가까이 떨어졌다. 첫 입찰 개시 금액은 14억3341만5500원이었으나 3차 재공고가 열린 지난달 23일에는 12억9007만4000원으로 내렸고, 최근 열린 4차 재공고에서 입찰 예정가격은 11억4673만2400원이었다.

해당 가격에 매입하고자 하는 수요자들이 없어 입찰 예정가격이 계속 떨어지고 있는 상황이다.

아이러니하게도 이 단지 전용 126㎡의 호가는 17억9000만원에서 20억원까지 형성돼있다. 실거래는 2021년 6월 19억9500만원에 최고가로 거래된 게 마지막이다. 단순하게 생각하면 11억원대 낙찰을 받을 경우 최소 6억원이 넘는 시세차익을 얻을 수 있다는 계산이 선다.

이런 상황에도 입찰자가 없는 이유는 매각 대상이 재건축 조합원 자격 승계가 불가능한 매물이기 때문이다. 잠실 한양3차 아파트는 재건축이 진행 중인 단지로 조합원에게는 새 아파트를 받을 수 있는 우선공급권(입주권)이 주어진다. 반면 조합원 자격이 없는 경우 대지지분을 감정평가액으로 보상 받는 ‘현금청산’ 대상자가 된다.

재건축을 앞둔 매물은 통상 ‘새 아파트를 받을 수 있다는 기대감’이 가격에 반영되는데 현금청산이 되면 이같은 재건축 수혜를 누릴 수 없게 된다. 재건축이나 재개발이 예정된 물건을 경매, 공매 등으로 매입하려고 한다면 조합원 자격 승계가 가능한지 반드시 따져봐야 하는 이유다.

잠실 한양3차는 1985년 준공된 단지로 2021년 3월 조합설립을 마쳤으며 사업시행계획인가를 받기 위해 준비 중이다. 지난해 12월 건축위원회에서 건축계획이 통과됐다. 계획안에 따르면 단지는 기존 3개동 252가구를 허물고 지하 3층~지상33층 규모 508가구(공공 77가구, 분양 431가구)로 탈바꿈할 예정이다. 박자연 기자

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