올해는 거실, 4년뒤엔 부엌…적금처럼 사는 ‘반값 아파트’ 나온다

GH 지분적립형 2028년 공급
분양가 10~25%로 입주한 뒤
최장 30년동안 잔액 나눠서 내
토지임대부와 달리 개인거래 가능
전매가격 결정 방식은 아직 미정

경기주택도시공사(GH)가 ‘지분적립형 분양주택’의 시범단지로 2028년 공급(후분양)하는 경기 수원 광교신도시 A17블록 전경. [사진 출처=GH]

경기주택도시공사(GH)가 지분적립형 분양주택이라는 새로운 공공분양 모델을 제시하면서 관심을 끌고 있다. 국내에서는 처음 선보이는 유형으로, 분양가의 10~25%를 내고 입주한 후 나머지는 20~30년 동안 분납하는 주택이다.

내 집 마련을 위한 초기 투자금이 크게 줄어 서울주택도시공사(SH)의 ‘토지임대부주택’과 함께 ‘반값 아파트’로 불리기도 한다. 하지만 건물만 소유할 수 있는 토지임대부와 달리 땅과 건물을 모두 가질 수 있고, 공공기관에만 환매가 가능한 토지임대부주택과 달리 전매제한기간이 끝나면 개인 거래를 할 수 있다는 부분은 상대적 장점이다.

GH에 따르면 ‘지분적립형 주택’은 경기 수원 광교신도시 A17 블록에 지어질 주택 600채 가운데 240채다. 전용면적 60㎡ 이하 규모로 2025년 하반기에 착공한 뒤 준공을 1년 정도 남겨둔 2028년 초 후분양 방식으로 공급된다.

지분적립형 분양주택은 최초 입주시 분양가의 10~25%만 부담한다. 이후 20~30년에 걸쳐 나머지 분양대금과 이자를 나눠 내면서 지분 100%를 취득하는 모델이다. 김세용 사장이 서울주택도시공사(SH공사) 사장이던 2021년 당시 제안해 그해 9월 관련법이 마련됐다.

가장 큰 장점은 역시 초기 투자부담이 적다는 사실이다. 20~30년에 걸쳐 단계적으로 지분을 취득하면 돼 중도금 대출에 의존하지 않아도 된다. 예를 들어 분양가 5억원 짜리 주택을 20년 만기 4년 단위 지분적립형으로 분양받는 경우를 따져보자. 우선 입주할 때 분양가의 25%인 1억2500만원을 낸다. 이후 4년마다 7500만원씩 모두 다섯 차례 추가로 납부하면서 잔여 지분을 취득한다. 지분을 추가 취득할 때는 1년 만기 정기예금 이자가 적용된다. 이를 2%로 가정하면 20년간 총 납부할 금액은 5억9000만원이 된다. GH 관계자는 “같은 5억원 분양주택을 놓고 지분적립형과 일반 분양 아파트(대출이자 포함)를 비교하면 지분적립형이 일반분양 아파트의 90% 수준”이라고 설명했다.

지분적립형 주택이 투기수단으로 변질되는 것을 막기 위한 장치도 마련돼 있다. 우선 5년 동안 의무적으로 거주해야 하고, 최초 입주일부터 10년 간 다른 사람에게 전매할 수 없다. 만약 100% 지분을 확보하지 못한 상태에서 전매한다면 매매 시점의 지분 비율로 GH와 차익을 나눠 갖도록 되어 있다.

토지임대부가 분양가 외 토지에 대한 임대료를 매달 추가로 내야하듯 지분적립형도 공공지분에 대한 사용료를 내야 한다. 가령 25%의 지분만을 취득하고 있는 기간 동안엔 나머지 75%의 공공지분에 대한 임대료를 납부해야 한다. GH는 해당 임대료는 주변 전세시세 80% 이하로 책정할 계획이라고 밝혔다. 지분 25%만 취득한 상황에서 주변 전세시세가 3억원이라면, 2억4000만원(3억원X0.8)의 75%인 1억8000만원을 임대료로 내야하는 것이다. 다만 이 임대료는 전세보증금 형태로, 추가 지분을 취득할 때마다 해당 지분에 비례한 금액을 돌려받게 된다. 소유 기간 동안 토지 임대료를 계속 납부하고, 땅값이 오르면 임대료도 덩달아 뛸 수밖에 없는 토지임대부에 비해 상대적으로 예측가능한 자금계획을 세울 수 있다. 임대료는 100% 월세 전환(전월세전환율 2.5%) 가능하다.

전매제한 기간(10년이) 종료되면 제3자에게 팔 수 있는 점도 토지임대부와의 차이다. 시장가격이 아닌 별도의 방식으로 핀매가격이 결정되는 점은 아쉬운 점이지만, 사실상 분양가 수준(분양가에 1년 만기 정기예금 이자율을 적용한 이자를 합친 금액)으로 환매해야하는 토지임대부보다는 얻을 수 있는 시세차익 폭이 클 전망이다.

GH는 시범사업을 통해 정책효과 등을 검토한 후 GH공사가 추진 중인 3기 신도시 등에 확대 적용할 계획이다. GH가 물량을 보유하고 있는 3기 신도시는 하남교산(1744가구), 고양창릉(1718가구), 남양주왕숙(2498가구), 남양주왕숙2(686가구), 과천과천(533가구) 등이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “초기 취득자금이 부족한 청년층에게는 의미있는 공급수단이 될 것”이라면서도 “다만 10년 후 지분 판매를 할 때의 가격 결정방식이 아직 확정되지 않은 점 등은 지켜봐야할 부분” 이라고 말했다.