`공급난` 불 떨어진 정부, 주택공급 대책에 `이것` 넣을까 [이미연의 발로 뛰는 부동산]

원희룡 국토교통부 장관이 10일 오후 정부서울청사 대회의실에서 열린 공공주택 혁신 전문가 간담회에서 심교언 신임 국토연구원장과 인사하고 있다. [연합뉴스]

"집값은 이미 다시 오르는 중이고 공사비는 이미 올랐고, 2~3년 뒤엔 주택 공급물량이 부족하다던데 그럼 앞으로 집값 더 오를 일만 남은건가요. 지금이라도 집 사야하나 불안하네요."(부동산 커뮤니티)

한달만에 뵙습니다. 안녕하세요 금융부동산부 이미연입니다. 주말에 급 '주택공급 활성화 대책' 관련 찌라시(?)가 몇몇 커뮤니티 등에서 퍼지는 것을 보고 냉큼 잡았습니다.(이 코너를 오랜만에 쓰려다보니 이렇게라도 면피를 해보고자...쿨럭. 아참 다들 코로나19와 환절기 감기는 잘 피해다니고 계시죠??)

지난 2일 대통령실이 이달 중'주택공급대책'을 발표하겠다고 선언(?)한데 이어 5일에는 원희룡 국토교통부 장관이 오는 20~25일에 발표하겠다고 날짜를 약간 구체화시켰습니다. "갑자기 공급대책은 왜?"라고 물으실 분이 계실 듯 해서 살짝 배경설명 갑니다.

최근 국토교통부의 7월 주택통계가 발표되면서 '공급난' 우려에 본격적으로 불이 붙었는데요. 최고점 대비 20~30% 정도 집값이 떨어지며 그나마 안정화되나 싶었던 집값은 연초 정부의 부동산 규제 완화에 힘입어 최근 상승세로 턴했고, 통계상 공급난 우려가 커지자 '전세시장 불안'이 패키지로 모습을 드러내면 집값이 더 오르지 않겠냐는 예상이 커지고 있습니다.

일단 이런 '집값 불안'이 퍼지고 있는 시장의 불안을 달래기 위해서인지 국토부 장관 등 정부 입장도 여기저기서 나왔습니다. 원 장관은 "(부동산) 시장이 심리에 너무나 민감하기 때문에 잘못된 신호를 줄 수 있는 부분에 대해선 특별 관리에 들어간 상태"라며 "토지, 인허가 등 공급과 관련한 비금융적 요인에 대해 비상한 위기의식을 갖고 압도적인 정책을 마련해 시행하겠다"고 강조하기도 했습니다.

그러나 실제 7월 주택통계로 공개된 숫자들은 '아 이래도 괜찮은가' 싶을 정도입니다. 올해 1~7월 전국 누계 주택 인허가 실적은 20만7278가구로 전년 같은 기간의 29만5855가구 대비 29.9% 줄었습니다. 착공은 아예 반토막입니다. 주택 착공은 1~7월 누적으로 10만2299가구로 지난해 같은 기간(22만3082가구) 대비 절반이 넘는 54.1%나 감소했습니다. '그 전에는 괜찮지 않았냐'고 물으실 것 같아 통계 약간 더 찾아왔습니다. 작년 착공도 재작년 대비 34% 감소했다고 하니 2025~2026년 준공 감소도 이미 예약인 듯 합니다.

현장 상황은 더 암울합니다. 부동산개발 시장에서는 지난해 하반기 이후 PF 대출이 사실상 막혀 주택 사업을 미루거나 매각하는 사업장이 잇따르고 있습니다. 금리 상승과 공사비 인상에 기존 아파트값 하락까지 겹치면서 사업성이 떨어졌고, 이 여파는 재무 건전성이 우수한 대형건설사에까지 퍼지고 있다고 합니다.

정부가 이번에 내놓을 대책에는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 금융의 부실을 해소하는 방안과 주택 인허가 규제 완화 등이 담길 것이라는 예상이 진즉 나온 바 있습니다. 엥? 정부가 PF대책을 내놓겠다고 한 것은 연초에도, 작년 말에도 본 적이 있으시다구요? 기억력이 좋으시군요!

실제 올해 3월 금융당국은 올해 부동산 PF와 건설사 관련 신용리스크 완화를 위해 지난해보다 5조1000억원 늘어난 총 28조4000억원을 지원한다고 밝혔습니다. 이렇게 HUG와 주택금융공사의 보증 한도가 늘어났지만 리스크 관리 기준은 더 까다롭게 바뀐 덕분에 올 1~4월 신규로 지원한 보증부PF 등 정책금융은 9000억원에 그쳤다는 지적이 나온 바 있습니다. 이에 이번 대책에는 브리짓론와 PF 대출만기 연장, 보증부PF 대출 보증 기준 완화 등의 건설PF 지원 방안이 필수로 담길 것이라는 예상이 강합니다.

며칠 전 살짝 흘러나왔던 소식도 공급대책 예상지에 올라왔습니다. 공공택지 규제 완화 관련, 시장에서는 건설사가 이미 사들인 공동주택용지의 전매 허용과 건설사가 LH로부터 땅을 사들였는데 PF 등의 문제로 사업을 진행하지 못하는 경우 위약금없이 반납할 수 있는 '토지리턴제' 등이 검토될 것으로 기대하고 있습니다.

여기에 '비아파트 규제 완화'도 살짝 숟가락(?)을 얹었습니다. 시장이 어떤 규제완화를 기대하고 있는지가 엿보이는데요. 소형 오피스텔(전용면적 84㎡) 등 주택 수 제외, 리츠를 활용한 미분양 매입, 이행강제금 기한 연장을 포함한 생활형 숙박시설 규제 완화 등입니다.

그러나 최근 이렇게 불안정한 부동산 심리를 진정시키기 위해서는 더 강력한 한방(?)이 필요하다는 의견도 나옵니다. 자금조달에 난항을 겪고 있는 건설사들이 주택사업에 몸을 사리게 된 근본적인 이유는 '미래 사업성'이 담보되지 않기 때문이라는 견해입니다.

아 그러고보니 며칠 전 국토연구원이 발표한 '다주택자 규제정책의 전환 필요성과 과제' 보고서가 갑자기 떠오르네요. 통상 2주택자부터 다주택자로 보는 현행 기준이 세제 형평성을 훼손할 뿐 아니라 '똘똘한 한 채'가 있는 우량지역에 주택 수요를 집중시켜 지역소멸 부작용까지 초래하고 있다는 분석이었는데요. 주택 수요를 더 늘려야하기 위해 규제 완화가 필요하다고도 읽혔습니다. 통계상으로 인구 감소는 확연한 상황이라 수요 감소는 명확한데, 다주택자의 추가 주택 구입을 통한 시장성 확보가 담보되지 않는다면 민간 공급자들의 움직임도 한계가 있지 않을까 싶긴 하네요.

이런 복잡다단한 상황이라 정부가 머리가 많이 복잡하지 않을까 합니다. 공급 대책을 쨘- 내놓는다고 주택이 뚝딱 만들어지거나 심리가 확 안정되기 쉽지 않기 때문입니다.

어이쿠야, 일각에서는 벌써 이번 공급대책이 나오면 어느 지역이, 어떤 주택상품이 수혜를 볼 것이라는 천리안(?)까지 등장했네요. 저는 살포시 이번 추석 명절때도 집집마다 '집값 이슈'가 등장하지 않을까라는 평범한 예상 하나 슬쩍 얹겠습니다. 그럼 이번 시간은 여기까지로 마무리하겠습니다.

이미연기자 enero20@dt.co.kr