'헬리오시티·대구 두산위브' 시세 20억 같은데, 공시가는 '제각각'

국토부 '깜깜이' 공시가격 제도 개선방안 이달 발표…현실화율 이행안 11월 공개

(서울=뉴스1) 신웅수 기자 = 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 헬리오시티 아파트 단지의 모습. 2022.8.3/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.

정부가 '깜깜이' 부동산 공시가격 제도 개선 방안을 검토한다. 윤석열 정부 출범 이후 공시가격 '현실화 계획' 이행안(로드맵)을 전면 재검토한 데 이어 67개 행정 자료로 사용되는 공시가격의 산정 방식 자체를 손본다는 것이다. 이르면 이달 중에 개선안을 내놓고 내년 공시가 산정 때부터 바로 적용할 계획이다.

11일 머니투데이 취재를 종합하면 국토교통부는 공동주택 등 부동산 공시가격제도 개선 방안을 마련하고 있다. 현재 한국부동산원이 조사한 주택산정 가격에 시세반영률을 적용해 일방적으로 공시가격을 결정하는 방식에서 벗어나 객관성·투명성 확보를 위한 여러 방안을 폭넓게 검토 중이다. 현재 주택 산정가격 시 일부 산정 자료만 공개하고 있는데, '깜깜이' 지적에 따라 공시가격 산출 근거나 산정 과정 등을 공개 범위를 확대하는 방안을 마련한다.

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산정가격·시세반영률 '천차만별'…공시가격 다르면 재산세·종합부동산세 등 차이 생겨

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문제는 개별 주택별로 '산정가격'과 '시세반영률'이 천차만별이라는 점이다. 공동주택과 단독주택, 토지 등 모든 부동산 유형·가격대별로 공시가격이 다 다르게 산정될 가능성이 크다. 서울 송파구 가락동 헬리오시티 전용 84㎡와 대구 수성구 범어동 두산위브더제니스 전용 170㎡의 올해 공시가격은 각각 10억6000만원, 13억9000만원이다. 이들 아파트는 올해 6월과 8월 실거래 가격이 약 20억원으로 동일한데 올해 공시가격은 3억원 이상 차이가 있다. 공시가격이 차이가 나기 때문에 이에 따른 보유세도 다르게 산정되는 구조다.

국토부가 공시가격을 책정할 때 기초가격으로 쓰는 산정가격은 일반적으로 생각하는 시세와 다르다. 최근 실거래가격이 20억원으로 같더라도 공시가격을 산정할 때는 최근 실거래가격만으로 평가하지 않아서다. 최근 거래뿐 아니라 과거 거래까지 참고하는 데다 이상거래는 제외한다. 여기에 단지 위치, 접근성, 방향, 조망 등을 종합적으로 고려한다.

시세반영률까지 반영하면 더 복잡해진다. 국토부가 산정가격이 똑같은 아파트라도 시세반영률에 따라 공시가격이 또 달라진다. 여러 변수가 더해지면서 같은 지역 같은 단지 내 아파트 사이도 공시가격 차이가 발생할 수 있는 셈이다. 국토부는 자체 가격 산정 과정은 모두 비공개하고, 최종 공시가격만 공개한다. 집주인들 사이에서 '깜깜이' 불만이 나오는 이유다.

실제로 부동산 공시가격에 대한 조정 신청은 끊이지 않는다. 최근 국회입법조사처가 발간한 '2023년 국토교통위원회 국정감사 이슈 분석'에 따르면 올해 공동주택 공시가격 조정 신청 건수는 8159건이었다. 반면 이의가 반영된 조정 건수는 1348건(조정률 16.5%)으로 미미했다. 입법조사처는 부동산 공시가격 이의제기에 대한 투명한 자료공개 등을 통해 국민적 신뢰 회복이 필요하다고 지적했다.

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공시가격 현실화 계획 이행안 수정…현실화율 90% 목표 크게 낮아질 듯

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국토부는 공시가격 현실화 계획 이행안(로드맵) 수정도 진행하고 있다. 최근 '부동산 공시가격 현실화 계획 재검토 연구용역'을 발주했다. 공시가격 현실화 로드맵 수정안은 올해 11월 중으로 확정·발표될 예정이다. 내년 공시가격 산정 등 후속 절차를 감안할 때 이보다 늦추기는 현실적으로 무리가 있다.

공시가격을 시세에 근접하게 단계적으로 올리기로 한 현실화 계획 목표치와 도달 기간이 조정될 전망이다. 수정안에는 현재 90%인 공시가격 현실화 목표치가 낮게 재설정될 가능성이 크다. 현실화율 목표를 시세의 80% 수준으로 낮추고, 목표 달성시간도 2030년 이후로 늦추는 방안이 유력한 것으로 알려졌다. 이에 따라 내년 공동주택 공시가격 현실화율도 전 정부 계획대로라면 75.6%를 적용해야 하는데, 재검토가 이뤄지면 이보다 낮아질 것으로 보인다.

전 정부에서 수립한 공시가격 현실화 로드맵은 2030년까지 공시가 현실화율을 시세의 90%까지 높이는 계획이다. 단독·공동주택 등 유형별, 가격별 부동산의 공시가격을 현실 수준으로 조정한다는 취지다. 추진 과정에서 부동산 시장이 급등하면서 다주택자뿐 아니라 고가 1주택자 보유세 부담이 급증하고, 지난해에는 집값 급락에 따라 공시가격이 시세를 웃도는 역전 현상이 발생하기도 했다. 새 정부 들어서 로드맵 수정 작업에 착수, 올해 공시가격 현실화율은 2020년 수준으로 되돌려 적용한 바 있다. 이에 올해 공동주택 공시가격 현실화율은 당초 72.7%에서 69%로 대폭 낮아졌다. 정부 관계자는 "올해 11월까지는 수정된 새로운 현실화 계획을 확정해야 내년 공시가격 산정작업을 포함해 관련된 행정절차에도 차질이 생기지 않을 것"이라고 설명했다.

이민하 기자 minhari@mt.co.kr