수도권 청약 경쟁률 고공행진…부동산 향방은?

■ 진행 : 호준석 앵커

■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스와이드] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

주택시장이 들썩이고 있습니다. 아파트값이 오르는데 과연 어디까지, 얼마나 오를 것인가 관심이죠. 그런데 반대로 아파트 공급은 부진하다고 합니다. 오늘 부동산 시장 전망 김인만 부동산경제연구소장에게 얘기 듣겠습니다. 안녕하십니까. 우선 8월 수도권의 아파트 1순위 청약 경쟁률 급등했다면서요?

[김인만]

네, 130배가 상승했다라는 뉴스 때문에 술렁이고 있는데요. 저는 이 점을 짚고 넘어가야 될 것 같습니다. 130배 이야기를 들으면 일단 굉장히 놀라죠. 굉장히 놀라는데 기준이 중요한데요. 올 1월 기준입니다. 올 1월 평균 경쟁률이 0.28:1이었거든요. 그거 기준에서 지금 하면 8월이 36:1이 나왔는데 상당히 130배가 나오지만 실제로 36:1이면 우리 과거 2020년, 2021년하고 비교하면 여전히 낮은 수준이고요. 그런데 경쟁률이 좋아진 것은 맞습니다. 지금 CG에 나오다시피 용산 호반 써밋 에이디에이션 같은 경우에는 전용 84 분양가가 16억 원이 넘었거든요. 고가임에도 불구하고 160:1이 나왔고요. 자양동의 이스트폴 같은 경우는 100:1 정도가 나왔는데 여기 분양가가 14억이 넘었습니다. 우리 1월에 둔촌주공 올림픽파크 포럼이 13억대도 미계약이 대규모 발생했는데 그렇게 비교하면 1월보다는 분명히 청약 시장 분위기가 좋아진 건 사실입니다.

[앵커]

분양가도 많이 올랐습니까?

[김인만]

분양가도 많이 올랐습니다. 분양가도 4월, 5월 정도에 광명에 아파트가 하나 분양을 했는데 그 당시 분양가보다 한 2, 3억 정도 올랐습니다. 그래서 분양가도 지금 꾸준히 오르고 있는데요. 매매 가격 동향을 보면 사실 지금 분양가가 올라가기 때문에 좀 더 시장의 수요자들이 불안한 마음을 가지고 있는 것 같습니다. 지금처럼 오르면 앞으로 얼마나 오를까. 청약시장 왜 이렇게 과열되느냐, 이유를 우리가 좀 따져보면 일단 분위기가 좋아진 것은 사실이고요. 청약의 매력도 있습니다. 일반 아파트를 구입하게 되면 대출도 받아야 되고 당장 내년 부동산 시장이 어떻게 되는지 걱정이 되는데 청약은 계약금 10%만 내고 3년 후에 입주하거든요. 내년 부동산 시장이 어떻게 되는지 전혀 걱정할 필요가 없습니다. 그래서 일단 청약시장으로 들어오고요. 최근에 굉장히 불안해하는, 자극을 받는 이슈 중에 하나가 건축비하고 인건비가 올라간다. 그러면 지금 분양을 받으면 3년 후는 무조건 올라가 있지 않을까라는 그런 믿음을 가지고 있습니다. 거기에 착공 인허가 물량 때문에 공급이 부족하면 결국에는 3년 후에는 오를 거다, 이런 심리 때문에 지금 많이 몰려들고 있고요. 분양가도 올라가는데 분양가는 사실 주변 집값과 연관되거든요. 주변 새 아파트 가격이 2, 3억 정도 올랐기 때문에 분양가가 올라간 것이고요. 그러면 앞으로 분양가가 계속 올라가느냐라고 하면 결국에는 주변 집값이 계속 올라가느냐, 올라가지 않느냐에 따라서 결정될 것 같습니다.

[앵커]

그게 제일 궁금해하시는 부분일 텐데 2, 3년 뒤면 무조건 오를 것이다, 원자재값도 오르고 하니까. 그러면 언제까지 계속 오를 것이라고 보십니까?

[김인만]

최근 현장에 제가 모니터링을 많이 하고 있는데요. 마포, 판교, 동탄, 송도, 잠실까지 제가 현장을 다 둘러봤는데 공통점이 뭐냐 하면 현장 부동산 사장님이야기는 1월보다 좋아진 것은 분명한 사실이고요. 5월까지는 거래도 되고 가격이 상승했는데 6월, 7월부터 문의가 줄고 집주인들은 매물을 내놓고 있다라고 합니다. 물론 급매물은 아니고요. 호가를 올려서 내놓아서 지금 거래가 안 되는 상황이거든요. 이런 분위기라면 통계는 꾸준히 회복되는 것으로 나오지만 현장 분위기는 살짝 관망세, 꺾인 양상을 보이고 있습니다. 그러면 이런 속도면 저는 당분간은 숨고르기 양상으로 들어갈 가능성이 높고요. 과거를 보더라도 우리 2008년, 2009년도 생각해 보면 2008년에 글로벌 금융위기 있었거든요. 그때 집값이 그 이전에 노무현 정부 시절에 많이 올랐다가 글로벌 금융위기 때 떨어지고 회복을 했는데 지금하고 상황이 비슷합니다. 지금도 작년에 기준금리가 미국에서 많이 오르면서 떨어졌다고 최근에 회복을 했는데요. 그러면 과거 2009년부터 2012년 사이에 흐름이 어떻게 됐느냐를 유추해 보면 앞으로 우리 부동산 시장 상황을 좀 예상을 할 수 있는데 그때 계속 폭등하지 않았거든요. 대세 상승이 아니라 올랐다 내렸다 보합세가 2, 3년 정도 지속이 되다가 2차 하락이 한 번 더 있었습니다. 한 번 더 조정이 되고 2014년부터 상승했기 때문에 저는 조금 더 긴 호흡으로 너무 조급할 필요는 없겠다. 지금 시장의 수요자들이 상당히 불안해하거든요. 잠시 조정이 되고 지금 다시 또 대세 상승이 시작되면 어떡하지? 나 아직 준비가 되지 않았는데 무리하게 지금이라도 들어가야 되지 않나 하는 초조한 마음을 가지고 있는데요. 저는 한 3년 정도는 충분히 시간이 있다라는 생각이기 때문에 절대 초조한 마음은 안 가져도 좋을 것 같습니다.

[앵커]

3년은 괜찮다고 하면 3년 후에는 오를 수 있다는 말씀신가요?

[김인만]

제가 신이 아닌 이상 3년이라고 꼭 못을 박을 필요는 없고요. 3년이 될지 5년이 될지는 모르겠습니다마는 일단 지금 현장에서 또 일각에서, 또 유튜브나 인터넷에서 이야기하듯이 바닥 찍고 올라갈 일만 남았다는 부분에 대해서는 저는 동의하지는 않고요. 일단 7년 정도 올랐기 때문에 다시 대세 상승이 되기에는 숨고르기를 좀 더 해야 된다, 조금 더 조정이 돼야 되고요. 실질적으로 금리가 내려가지는 않았거든요. 금리가 최근에 대출금리는 조금 더 오르고 있고요. 경기는 여전히 불확실성이 있고 또 집값도 작년에 좀 조정이 됐다가 다시 올라버렸습니다. 그래서 여전히 집값이 비싸다는 그런 부담감이 남아 있기 때문에 지금 대세 상승으로 이어지기에는 어려울 것 같습니다.

[앵커]

조금 전에 말씀하신 2차 하락, 오히려 더 떨어질 것이다라는 그 전망의 논거는 어떤 것이고 또 소장님은 어떻게 보시는지요?

[김인만]

논거라고 한다면 서울 집값이 물론 장기적으로는 우상향을 합니다. 인플레이션에 따라 화폐 가치가 떨어지니까 장기적으로 올라가는 것은 맞는데요. 2015년부터 2021년까지 7년 정도 아파트 기준에서 2배 정도 올랐는데 1년 조정이 되고 다시 또 대세 상승이 된다는 점에서는 사실 상식적으로 맞지도 않고요. 특정 아파트를 제가 예를 들어서 설명을 드리면 잠실에 엘스라는 유명한 랜드마크 아파트가 있는데요. 엘스가 2021년에 전용 84가 27억 최고가가 기록을 했거든요. 작년에 18억까지 떨어졌다가 최근에 한 24억까지 올라왔는데 여기서 다시 대세 상승이 된다라고 하면 과연 7년 동안 얼마나 가야 될까. 잠실 엘스가 40억이 간다면 나머지 지역들은 어떻게 될까 생각해 보면 사실상 맞지 않습니다. 그래서 시간이 더 필요한 부분이고요. 제가 앞서서 과거 사례도 이야기했지만 과거에도 7년 정도 상승을 하면 3년, 4년 조정 기간이 있었습니다. 그래서 계속 올라가는 것은 상식적이지도 않고요. 이치에 맞지도 않고 우리 시장의 수요자들도 그 대세 상승을 감당할 수 있는 자금력이나 준비가 되어 있지 않습니다.

[앵커]

그러니까 조정 국면이 어느 정도 지속될 거라고 보시는 거고, 더 떨어질 가능성도 있다고 보시는 겁니까?

[김인만]

당장은 떨어지지 않을 것 같습니다. 아파트 시장은 심리가 굉장히 중요하게 작용을 하는데요. 다수의 집주인들은 일단 1월 패닉에서는 탈출한 것 같습니다. 사실 기준금리가 3.5%가 문제가 아니라 3.5%로 가는 과정이 문제였거든요. 너무 빨리 올라갔기 때문에 약간 패닉이 온 거고요. 지금은 패닉은 탈출했기 때문에 집주인 입장에서는 팔아볼까 하는 마음은 있는 것 같습니다. 최근에 매물은 늘어나거든요. 이게 대세 상승이면 집주인들이 매물을 회수하고요. 절대 내놓지 않는데 지금 집주인들이 호가를 살짝 올려서 내놓는다는 얘기는 추가 상승 여력에 대해서는 집주인들도 좀 회의적인 반응인 것 같습니다. 하지만 급매물로 팔 생각은 없는 거죠. 그리고 매수자들도 가격이 좀 떨어지면 살 생각은 있는데 지금 가격은 부담스럽다는 거거든요. 이런 줄다리기 양상이라면 단기간에 다시 큰 폭의 하락이 있기는 어려울 것 같습니다.

[앵커]

그런데 앞서도 말씀하셨지만 지금 공급이 잘 안 될 것이다, 시멘트값도 엄청 올랐다고요? 국제 가격이. 철근 가격도 올랐다고 하고 인건비도 더 오르고. 금리도 오르고 그러니까 앞으로 오를 수밖에 없다. 공급이 워낙 부진하니까. 그 측면은 어떻게 보십니까?

[김인만]

공급이 부족한 것은 사실입니다. 건설회사 입장에서는 PF대출에 문제가 있고요. PF대출 금리가 2배 정도 올랐습니다. 대출이 2배 정도 올랐고요. 대출 연장이 잘 안 됩니다. 금융권들도 위험 관리를 해야 되기 때문에 PF대출을 받은 사업장에도 대출 연장을 안 해 주고 있거든요. 실질적으로 공급하기에는 굉장히 어려운 상황입니다. 그러면 인허가 물량, 착공 물량이 줄어들면 3년, 5년 후에 입주 물량이 줄어드니까 공급이 줄어든다는 얘기는 집값이 올라갈 수밖에 없지 않느냐라는 논리가 있는데 생각해 보면 물론 입주 물량이 중요합니다. 중요한 팩트 중에 하나는 맞는데요. 이 입주 물량이 모든 가격을 결정하지는 않습니다. 입주 물량이 충분히 많이 있더라도 집주인들이 매물을 회수하면 집값이 올라갈 수도 있고요. 입주 물량이 부족해도 집주인들이 매물을 많이 내놓으면 오히려 집값이 떨어질 수 있습니다. 단적인 예로 2018년, 2019년, 2020년 이전 정부 시절에 집값 많이 올랐잖아요. 그때 서울 아파트 입주 물량이 10년 내 가장 높은 수준, 4만 7000호 정도 공급이 됐거든요. 입주 물량이 10년 내 가장 높은 수준으로 공급이 됐음에도 불구하고 시장의 불안한 수요자들이 사자, 또 집주인들은 더 오를 것 같은 상승감에 매물을 회수하면서 집값은 큰 폭으로 상승을 했기 때문에 물론 입주 물량 관리는 꾸준히 해야 되겠지만 입주 물량이 부족하다는 이유만으로 무조건 집값이 오르는 건 아닙니다.

[앵커]

그전 정부에서는 사실 그 전전 정부에서 인허가했었던 것들이 그때 공급이 되면서 했었던 것이고 이전 정부, 문재인 정부 때 그 인허가가 줄었기 때문에 지금부터는 점점 더 줄어들 것이라고 생각할 수 있는 측면이 있는 것 아닙니까?

[김인만]

맞습니다. 내년부터 입주 물량이 조금씩 줄어들기는 합니다. 그래서 제가 앞서서 설명드렸듯이 입주 물량이 줄어드는 것도 중요한 팩트 중의 하나지만 결국에는 투자 심리가 어떻게 되느냐, 집주인들이 불안한 마음에 매물을 더 많이 내놓게 되면 입주 물량 부족한 부분은 충분히 상쇄할 수가 있고요. 집을 사려는 매수자들이 더 오를 것 같은 기대감이 줄어들게 되면 오히려 사지 않습니다. 오르지 않는 집을 살 수요자들은 별로 없거든요. 그렇게 본다면 입주 물량이 부족하더라도 수요가 줄어들게 되면 또 집값이 많이 안 오를 수도 있습니다. 그래서 금리라든지 경제 상황, 경기, 전세. 여러 가지 요인들, 부동산 정책, 이런 게 맞물려 있기 때문에 입주 물량 하나만 가지고 모든 걸 판단할 수 없을 것 같습니다.

[앵커]

심리가 중요하다라는 말씀이신데 그런데 지금 주택담보대출은 빠르게 늘고 있지 않습니까? 50년 만기를 없애야 될 정도로.

[김인만]

맞습니다. 주택담보대출은 늘어나고 있는데요. 사실은 주택담보대출 같은 경우는 늘어날 수밖에 없습니다. 왜냐하면 1년에 전국적으로 새 아파트 입주 물량이 대략 30만 호 정도 되는데 모든 집주인들이 다 대출을 안 받고 입주할 수는 없는 거거든요. 기본적으로 가계부채는 늘어날 수밖에 없고요. 올 1월에 집값이 많이 떨어졌기 때문에 정부 입장에서는 특례보금자리라는 특례 상품을 만들어서 대출을 완화해 주면서 약간 경기 부양을 했습니다. 건설 경기 부양을 했는데 최근에 집값이 회복하다 보니까 가계부채가 늘어난 부분이고요. 정부 입장에서는 부담스럽죠. 50년 만기 대출 상품이 왜 유리했냐면 원금과 이자를 갚아나가는 데 40년에서 50년으로 기간이 늘어나면 원리금, 원금과 이자 내는 금액이 줄어들게 되고요. 결국에는 대출 한도가 늘어납니다. 그런 효과가 있기 때문에 1월~5월 상반기 집값 회복에는 도움이 됐지만 지금 상황에서는 자칫 이게 과열로 이어질 수도 있는 거고요. 가계부채에 영향을 줄 수도 있기 때문에 금융 당국에서는 50년 만기 대출 상품에 브레이크를 걸고 있는 상황입니다.

[앵커]

어쨌건 공급은 그래도 안정적으로는 앞으로 집이 공급이 되어야 시장이 안정될 텐데 아까 PF 대출 금리가 2배 올랐다고요?

[김인만]

맞습니다.

[앵커]

괜찮습니까? 건설사들이 잘 버틸 수 있습니까?

[김인만]

괜찮지 않습니다. 건설회사들은 굉장히 힘들어하고요. 물론 1군 대기업들은 버티지만 중소건설사들은 굉장히 고통을 호소하고 있고 자연스럽게 공급 물량 감소로 이어지고 있습니다. 아마 정부도 이런 부분을 우려하고 있는 것 같고요. 원희룡 국토부 장관께서도 추석 이전에 공급 대책이 나오겠다고 말씀한 부분도 아마 이 점을 염두에 둔 것 같습니다. 지금 당장 입주 물량이 크게 부족하지 않지만 앞으로 3년, 5년 후에 입주 물량이 부족하게 된다면 심리적으로 영향을 주게 되거든요. 그래서 이 불안심리를 차단하는 데 주력을 할 것 같고요. 건설사들도 좀 도와줘야 되겠죠. 아무래도 부도가 나면 안 되기 때문에 결국에는 이번 추석 전에 나오는 공급 대책은 과거와 다르게, 과거는 수요자한테 좀 포커싱을 맞춰서 수요 금융을 풀어줬다면 이번에는 공급 금융, PF 대출을 완화를 시켜준다든지 자금줄을 좀 융통을 해 줄 가능성이 높고요. 미분양을 소진하는 데 집중할 것 같습니다. 미분양 80% 정도가 지방이기 때문에 지방 미분양을 소진하는 대책이 나올 것 같습니다.

[앵커]

소장님이 만약에 친동생이 지금 집이 없어서, 서울에 사는데. 아파트 살까 말까 고민하고 있다면 친동생한테 조언을 해 주신다면 뭐라고 하시겠습니까?

[김인만]

저는 일단 자금력이 충분하냐? 너 돈 있느냐. 먼저 물어볼 것 같고요. 두 번째는 집이 필요해? 지금 집을 사야 될 때냐를 먼저 물어볼 것 같습니다. 그래서 자녀가 출산한다든지 혼인을 한다든지 한다면 자금 범위 내에서 내 집 마련하는 것은 저는 찬성입니다. 제가 앞서서 2차 하락이 올 수 있다라고 제가 말씀을 드렸는데요. 막상 2차 하락이 오면 또 겁이 나서 내 집 마련 못하거든요. 올 1월에 집값 많이 떨어졌을 때도 사실상 올림픽파크가 전용 84가 13억대면 충분히 할 만했음에도 못했단 말이에요. 그렇게 따지면 자금력이 되고 필요하신 분들은 내 집 마련을 하셔도 되겠지만 제가 걱정하는 건 당장 집이 필요 없고요. 자금력이 부족한 30대들이 앞으로 더 올라갈 것 같은 불안한 마음, 대세 상승이 된다라는 데 베팅을 하고 무리하게 투자하는 부분에 대해서는 저는 좀 말리고 싶습니다.

[앵커]

아까 여러 군데 수도권 다 현장을 보셨다고 했는데 분위기가 아직은 좀 썰렁하다?

[김인만]

상반기보다는, 1월보다는 좋아진 건 사실이고요. 상반기 5월, 6월보다는 확실히 못하다고 공통적으로 말을 해 주고 계십니다.

[앵커]

알겠습니다. 끝으로 역전세난 우려는 다 해소됐다고 볼 수 있는 겁니까?

[김인만]

완전히 해소됐다고 볼 수는 없는데요. 깡통 전세하고 구분을 해야 되고요. 빌라, 오피스텔 시장은 여전히 어렵습니다. 전세는 어려운데 일반적인 아파트 시장은 좀 더 회복이 되고 있고요. 아마 1년 정도 지나면 완전히 역전세에서는 탈출할 것 같습니다.

[앵커]

알겠습니다. 오늘 부동산 전망, 김인만 부동산경제연구소장 얘기 들었습니다. 감사합니다.

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