"자금조달 어려워서"...착공·인허가 급감, 2년 뒤 '어쩌나'[주택공급 불안]①

올해 1~7월 주택 착공 반토막…인허가도 30% 급감
원자재값 상승·자금조달 여건 악화 등에 사업 꺼려
중견건설사 "PF대출금리 10% 넘어 사업 쉽지 않아"

[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 최근 부동산 시장이 회복 기미를 보이고 있지만 건설사들이 주택 사업에 극도로 몸을 사리고 있다. 높은 금리에 더해 원자재 가격과 인건비 상승으로 공사비 부담이 커진 데다 자금조달 여건까지 나빠졌기 때문이다. 이런 추세가 이어지면 몇 년 뒤 상당한 주택 공급난이 재연될 가능성이 높다.

9일 국토교통부에 따르면 올해 1~7월 전국 주택 인허가 물량은 20만7278가구로 1년 전(29만5855가구) 대비 29.9% 감소한 것으로 나타났다. 아파트 인허가는 17만8209가구로 24.9%, 단독·다세대 등 비아파트 인허가는 2만9069가구로 50.3% 급감했다.

착공실적은 작년에 비해 반토막이 났다. 1~7월 전국 주택 착공 물량은 10만2299가구로 전년(22만3082가구) 대비 54.1% 감소했다. 수도권 착공이 5만3968가구로 53.7%, 지방은 4만8331가구로 54.6% 줄었다.

건설사들이 주택 사업에 극도로 몸을 사리고 있음을 단적으로 보여 주는 지표인 셈이다. 인건비와 원자재 가격이 뛰면서 공사비 부담이 커진 데다 고금리에 따른 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색으로 건설사들이 자금 조달에 어려움을 겪고 있기 때문이다.

한 중견 건설사 관계자는 "지방 분양 상황이 여전히 좋지 않은 데다 프로젝트파이낸싱 대출 금리가 10%를 넘어가고 있어 건설사들이 주택사업을 이어 나가기가 쉽지 않다"며 "부동산 시장이 회복되는 것과 별개로 건설사들은 지금 주택 사업에 몸을 사릴 수밖에 없다"고 말했다.

다른 건설사 관계자는 "공사비가 너무 올라 건설사들이 택지매입이나 인허가 받기를 포기하고, 인허가 받은 경우에도 착공을 미루는 사업장이 많다"고 전했다.

신규 착공이 급감하면 향후 주택공급에 문제가 생긴다. 통상 주택이 입주하려면 인허가로부터 4~5년, 착공으로부터 2~3년의 시간이 필요하다. 당장은 주택이 부족하지 않을 수 있지만 빠르면 2년 뒤부터 주택 공급난이 나타날 수 있다.

신한투자증권 김선미 애널리스트는 "건설사들의 자금조달 난항이 주택공급 축소의 원인"이라며 "착공 물량 급감으로 3~5년 이후의 주택공급 부족 우려가 커지고 있다"고 진단했다.

주택 공급 선행 지표들을 단기간 내에 반전시키는 게 쉽지 않다고 전문가들은 지적한다. 당장 고금리와 원자잿값 상승세가 진정될 가능성이 크지 않기 때문이다. 이에 현재 건설 중인 사업장에서도 공사비를 놓고 건설사와 조합 간 갈등을 빚는 곳도 적지 않다.

하나증권 김승준 애널리스트는 "올해 주택 착공 물량이 작년에 비해 54% 감소했는데 작년 착공도 재작년 대비 34% 감소한 것을 감안하면 2025~2026년 준공 감소는 예정돼 있다"며 "착공 부진이 길게 이어지면 2027년 준공마저도 감소할 수 있다"고 설명했다.

주택 공급 부족에 따른 집값 불안 우려도 커지고 있다. 실제로 정부의 규제완화 정책과 더불어 주택공급 부족 우려가 커지면서 서울 일부 아파트는 최고가를 넘어서는 등 서울 강남을 중심으로 수도권 집값 회복세가 이어지고 있다.

권대중 서강대 대학원 부동산학과 교수는 "주택 착공이나 인허가 물량이 감소하면 그 여파는 2~3년 뒤 주택 공급 부족으로 인해 집값 상승이 나타날 수 있다"며 "주택 공급 과잉과 부족으로 인한 시장 혼선을 최소화하기 위해서는 장기적 관점에서 주택 공급에 대한 방향성과 구체적인 계획이 필요하다"고 말했다.

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