감정평가사가 알려주는 건물 관련 서류의 종류와 확인 사항[박효정의 똑똑한 감정 평가]

[똑똑한 감정 평가]

지난 칼럼에서 부동산 중 특히 ‘토지’에 대한 기본적인 사항을 알기 위해 발급해야 할 서류, 이른바 ‘공적장부’의 목록과 각 공적장부상 확인해야 할 부분을 살펴봤다. 토지에 이어 건물의 전반적인 상태와 정보를 확인하기 위한 공적장부의 종류와 확인 사항에 대해 살펴본다.

건물은 일반적인 개별 건물(다가구주택·근린생활시설 상가·꼬마빌딩 등)과 관행상 대지권과 일체로 거래되는 구분 건물(아파트·오피스텔·구분상가 등)로 나눠 살펴본다.

건물 관련 서류는 크게 두 가지가 있다. 바로 등기사항전부증명서와 건축물대장이다. 토지와 같이 건물에도 등기사항전부증명서(등기부등본)가 있다. 등기사항전부증명서는 ‘표제부·갑구·을구로’ 구성돼 있다.

표제부에서는 해당 건물의 지번·건물 내역(구조·층별 이용 상황·면적) 등을 확인한다. 갑구에서는 소유자가 누구인지, 언제 매매가 이뤄졌는지 등의 소유권에 관한 사항을 확인하고 을구에서는 주로 근저당권 설정 여부 등의 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 확인한다.

구분 건물, 즉 집합 건물은 집합건물등기사항전부증명서를 발급하는데 특이한 것은 표제부가 두 개 부분으로 구성돼 있다는 점이다.

첫째 표제부에는 건물 전체+토지(대지권 목적인 토지의 표시)가 기재돼 있어 건물 전체의 사양이 나오기 때문에 이 부분에서 건물의 구조나 층별 이용 상황 등 내역을 확인하면 된다.

둘째 표제부에는 확인 대상 호수의 전유 부분과 해당 호수 대지권의 표시가 있다. 예를 들어 확인하고자 하는 호수가 301호라면 301호만의 전유 부분 면적과 건물 1동의 전체 중에서 301호가 갖는 대지권의 비율이 기재돼 있다.

다음으로 (집합)건축물대장과 건축물현황도가 있다. 대장에서는 구조·면적·이용 상황과 같은 건물의 물적 사항을 확인하고 해당 건물이 언제 지어졌는지에 대한 사용 승인일과 불법 구조 변경(위반 건축물 등재 여부)이나 증축 내용을 확인하면 된다.

집합건축물대장은 표제부와 전유부로 구성돼 있다. 표제부에서는 건물 전체의 물적 사항, 즉 구조·면적·이용 상황·사용 승인일·위반 건축물 등재 여부 등을 확인하고 전유부에서는 해당 호수에 대한 전유 면적과 공용 면적, 이용 상황 등을 확인한다.

건축물현황도는 건물이 토지 위에 앉아 있는 모습인 배치도와 층별 평면도 등을 발급받아 사용 승인받은 내용과 현재의 이용 상황 및 면적 등이 일치하는지, 추가적인 구조물이나 변경 내역이 없는지 확인해 볼 수 있다.

집합 건물은 호별 배치도 등을 통해 전유 부분과 공유 부분의 구분과 이용 상황을 파악할 수 있다. 건물은 간혹 구조 변경이 심해 공적장부상의 내용과 물적 동일성이 인정되지 않는 것도 있다.

우리 사무소 상담자 중에는 공용 부분을 불법 개조해 전용 면적처럼 쓰고 있는 경우 이것을 모르고 눈에 보이는 공간의 면적과 규모를 믿고 구분 상가를 매수했다가 공용 부분에 대한 원상 복구 명령을 받고 이행 강제금을 물어 내는 이도 있었다. 공적장부 확인이 필요한 이유다.

앞서 살펴본 건물의 등기부등본과 건축물대장의 내용이 불일치하면 토지와 처리 방법이 같다. 바로 소유권은 등기사항전부증명서를, 물적 사항은 대장을 기준 하면 된다.

부동산은 재산의 규모가 상당하기 때문에 손해가 발생하면 금전적 피해가 막대할 수 있다. 따라서 자기 토지와 건물의 정보가 등재된 공적장부의 종류와 각 서류에서 확인할 사항에 대해 숙지해 두면 큰 도움이 될 것이다.

박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표