동거주택 상속제도, 6억 원까지 세금 공제 받을 수 있다[도와줘요 부동산세금]

■구은우 유원세무회계컨설팅 역삼 대표세무사

[서울경제]

최근 부동산 가격 상승 등의 이유로 상속세 납세 인원과 총 상속재산가액은 큰 폭으로 증가한 것으로 나타났다. 통계청이 발표한 2022년 상속세 신고현황에 따르면 납세 인원은 1만 1057명, 총 상속재산가액은 35조 9000억 원으로 5년 전(2018년)보다 크게 늘어났다. 상속세 부담을 줄이기 위한 노력과 철저한 대비가 필요한 시점이다.

이 가운데 알아두어야 할 것이 바로 ‘동거주택 상속제도’다. 피상속인(사망한 사람)과 장기간 동거한 상속인(1세대 1주택 실수요자)이 해당하는 사항이다. 해당 제도는 피상속인이 사망함에 따라 취득하는 주택에 대해 상속인의 세금 부담을 완화하고 주거 안정을 도모하고자 마련됐다. 주택건물과 부수토지(주거용 건물이 정착하고 있는 면적과 이에 딸린 토지)를 합한 금액에서 6억 원 한도로 공제해준다. 동거주택 상속공제를 적용받기 위해서는 일정 요건을 충족해야 한다. 또 반드시 검토해야 할 예외적인 사항들이 존재한다.

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1. 피상속인과 상속인이 상속개시일(사망일)로부터 소급하여 10년 이상 하나의 주택에서 동거

가장 첫번째 요건에서 주목할 점은 동거기간은 피상속인과 상속인이 주민등록 여부와 관계없이 한 집에서 실제로 같이 살았던 기간이라는 것이다. 상속인의 주소가 피상속인의 주소와 다른 경우라도 상속인이 본인 명의의 휴대폰 단말기 또는 카드의 사용내역, 각종 고지서 수령 내역 등을 통해 피상속인과 사실상 동거하였음을 입증한다면 동거기간에 산입할 수 있다.

상속 대상인 주택을 피상속인이 10년 동안 소유한 상태로 해당 주택에서 같이 살아야 하는 것은 아니다. 상속 대상 주택을 소유하지 않은 채 이사를 다니더라도, 10년 동안 동거하였는가의 여부가 중요하다. 따라서 피상속인이 사망하기 직전에 주택을 취득한 경우라도 요건을 충족한다면 상속공제 혜택을 받을 수 있다.

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2. 상속개시일로부터 소급하여 10년 이상 계속하여 1세대 1주택을 소유

피상속인과 상속인이 상속개시일로부터 소급해서 10년 이상 계속하여 1세대를 구성하면서, 1주택에 해당해야 한다. 무주택인 기간도 1세대 1주택에 해당하는 기간에 포함한다. 이 때 일시적으로 1세대가 2주택을 소유하는 경우에도 대통령령으로 정하는 예외사항에 해당하게 되면 1세대가 1주택을 보유한 것으로 본다.

대통령령으로 정하는 예외사항이란 피상속인이 다른 주택을 취득하여 일시적으로 2주택을 소유한 경우, 상속인이 상속개시일 이전에 1주택을 소유한 자와 혼인한 경우, 피상속인이 상속개시일 이전에 1주택을 소유한 자와 혼인함으로써 일시적으로 1세대가 2주택을 보유한 경우 등이 있다. 일시적 기간은 각기 상이함으로 별도로 확인이 필요하다.

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3. 상속개시일 현재 무주택자로서 피상속인과 동거한 상속인이 상속 받은 주택

2022년 1월 1일 이후 상속분부터는 피상속인의 직계비속 뿐만 아니라 그 직계비속의 배우자도 동거주택 상속공제 적용이 가능하다. 따라서 상속개시 전에 상속인이 먼저 사망한 경우에는 상속인의 배우자가 상속인이 되어 동거주택 상속공제를 적용 받을 수 있다. 이 경우에도 상속인의 배우자는 피상속인의 상속개시일로부터 소급하여 10년 이상 계속해서 한 주택에서 동거한 경우이어야 한다.

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기타 예외 사항

동거주택 상속공제를 적용받기 위해서 다음의 사항도 미리 고려해보아야 한다.

(1) 주택으로 사용하던 건물을 상속개시 당시에 근린생활시설로 사용한 경우

조문에 따르면, 상속공제 대상 부동산은 주택에 한하여 적용하도록 규정되어 있다. 따라서 상속개시 당시에 주택을 근린생활시설로 사용한 경우에는 동거주택 상속공제를 적용받을 수 없다. 만약 겸용주택인 경우, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 크다면 주택 외의 면적을 주택으로 간주하며, 그렇지 않다면 주택 외의 면적부분은 주택으로 보지 않는다.

(2) 상속주택을 2인이 공동으로 상속받은 경우

요건을 갖춘 동거 상속인의 지분을 확인할 수 있는 경우, 지분 상당액에 대하여 동거주택 상속공제가 가능하다.

(3) 주택의 부수토지만 상속받은 경우

주택건물은 다른 사람이 상속 받고, 주택의 부수토지만 동거한 상속인이 상속받은 경우에는 동거주택 상속공제를 받을 수 없다.

(4) 상속주택에 담보된 채무액이 있는 상태로 상속이 개시된 경우

동거주택 상속공제액을 계산할 때 상속주택가액에서 해당 주택에 담보된 채무액은 차감하여 공제한도를 정한다.

동거주택 상속공제제도는 피상속인과 함께 동거하는 상속인의 세금 부담을 덜어주기 위한 목적으로, 최대 6억 원까지 공제해주므로 상당한 상속세 절감효과가 있다고 볼 수 있다.

하지만 동거주택의 현황과 동거요건에 대한 해석에 따라 공제여부가 달라질 수 있기 때문에 이를 활용하기 위해서는 사전증여 계획뿐만 아니라 동거주택의 현황, 동거기간 등을 고려하여 동거주택 상속공제의 요건에 충족하도록 상속플랜을 준비하는 것이 필요하다.

이에 시대적 현황과 본인의 상황을 고려하여 적절한 절세 계획을 세우는 것이 바람직하겠다.

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변수연 기자 diver@sedaily.com