"빌라 전세, 안전하게 들어가려면?" [솜소미 부동산]

"임대인 체납세금·선순위 임대차보증금·보증보험 가입 가능여부 등 확인해야"
"HUG 보증보험 중도 취소, 손해배상 청구 진행"…"소송에 장기간·비용 소요"

안다솜 기자가 딱딱한 주제의 부동산 관련 뉴스의 이면을 솜소미(촘촘히) 풀어주는 코너입니다

[아이뉴스24 안다솜 기자] "월세가 너무 많이 올라서 내년에는 전세로 알아봐야 하나 생각 중이에요. 갱신 계약 때마다 5만원, 10만원씩 오르더니 올해는 감당하기 힘든 수준까지 올라서요. 월세랑 관리비를 합하면 한 달에 거의 100만원 정도라 부담이 크네요. 근데 또 전세는 사기를 당하지나 않을까 너무 불안합니다. 어떻게 해야 좋을까요."

최근 취업에 성공한 지인이 월세와 전세 중 뭐가 나을지 모르겠다며 이런 고민을 털어놨습니다. 월세는 큰 돈을 떼일 위험이 적긴 하지만 매달 나가는 비용이 부담스럽고 전세는 매달 나가는 비용은 적지만 사기를 당할까 봐 불안하다는 것이었습니다.

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 빌라 밀집 지역. [사진=뉴시스]

전세 피해가 올해 상반기 전국에서 잇따르면서 그에 대한 우려로 월세를 찾는 사람들이 늘었는데요. 수요가 높아지면서 점점 가격이 올랐습니다. 이 때문에 월세 계약 만료 후 전세 이동을 고려하는 수요자도 생긴 모습입니다.

부동산 정보제공 업체 '경제만랩'이 서울부동산정보광장을 살펴본 결과, 올해 1~7월 서울 비아파트(단독·다가구와 연립·다세대)의 전·월세 거래량은 16만 2192건으로 나타났는데요. 이 중 월세 거래량은 9만7801건, 전세 거래량 6만4391건으로 월세 비중이 60.3%로 집계됐습니다.

서울 비아파트 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비중이 60%를 넘은 건 서울부동산정보광장이 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년(1~7월 기준) 이후 처음이라고 합니다. 이에 월세 상승세도 커졌는데요. 부동산 정보 플랫폼 다방에 따르면 지난달 서울 주요 대학가 원룸(전용 33㎡ 이하, 보증금 1000만원 기준)의 평균 월세는 59만9000원으로, 1년 전(57만9000원)에 비해 3.5%가량 올랐습니다. 연세대 인근 원룸의 월세가 52만6000원에서 79만원으로 오름폭이 가장 높았고 경희대(52만5000원→62만원)와 고려대(48만5000원→55만원) 인근 지역이 뒤를 이었습니다.

이제 막 취업한 사회초년생들은 빌라 등 다세대 주택 전세를 많이 찾는 편인데요. 아무래도 아파트는 전세라 해도 비용 부담이 크기 때문이죠. 불안한 빌라 전세, 어떻게 안전하게 계약할 수 있을까요?

우선 등기부 등본을 통해 선순위 근저당이 없는지 꼼꼼히 확인해 봐야 합니다. 만약 확인하지 않고 계약을 맺었다간 집이 경매에 넘어갔을 때 선순위 채권에 밀려 보증금 일부 혹은 전부를 돌려받을 수 없기 때문입니다. 전문가는 임대인의 체납 세금과 선순위 임대차 보증금도 확인해 봐야 한다고 조언합니다. 김예림 법무법인 심목 대표변호사는 "등기부 등본 외에도 임대인 체납 세금을 봐야 한다"며 "또, 다가구 주택의 경우 전입세대 열람을 다 확인할 수 있으니 선순위 임대차 보증금 여부도 확인해야 한다"고 설명했습니다.

주변 시세나 주택들의 경매 낙찰가를 확인할 필요도 있습니다. 김 변호사는 "깡통전세나 역전세 리스크의 경우 사전에 알기 어렵기 때문에 주변 시세를 보고 전세가격이 적절한지 판단해야 한다"며 "또, 경매 낙찰가가 어느 정도인지도 파악해 그 금액으로 본인의 임대차 보증금을 받을 수 있는지 주변 경매매물이 있다면 평균 낙찰률을 따져보고 선순위 채권이 있으면 들어가면 안 된다"고 강조했습니다.

보증보험 가입이 되는 집을 골라야 한다고도 했는데요. 김 변호사는 "전세보증보험은 전세 계약 체결 후 3개월까지 가능하다"고 설명했습니다. 현재 전세보증보험 가입 기준은 전세가율 90%, 주택가격 산정 방식은 공시가격의 140%가 적용됩니다. 따라서 전세보증보험 가입을 위해선 전세보증금이 공시가격의 126%(전세가율 90% X 공시가격 140%)을 넘기면 안 된다는 점을 기억할 필요가 있습니다. 계약서에는 보증보험도 함께 가입한다는 내용을 기재하는 게 좋다고 하네요.

이미 HUG의 보증보험이 가입된 전세계약 갱신에 한해선 올해 말까지 이전 기준(전세가율 100%, 공시가격 150%)을 적용한다고 하니 참고해서 자금 계획을 꾸리면 좋겠습니다.

이 밖에도 보증보험이 가입됐다 해도 세입자를 지켜주지 못하는 사례도 있어 조심해야 합니다. 최근 보증보험 가입 후 뒤늦게 주택도시보증공사(HUG)에서 보증을 취소한 상황이 발생했는데요. 전문가는 HUG의 잘못으로 보증이 취소된 경우 손해배상 청구를 통해 보상을 받을 수 있다고 했습니다.

김 변호사는 "계약 자체에 효력이 있다고 주장하면서 중도 보증 취소는 HUG의 착오니까 계약 유효를 전제로 HUG 측에 계약 이행을 요구하거나 손해배상을 청구해야 할 것 같다"고 말했습니다. 그렇지만 손해배상 등을 받아내기엔 상당 기간 소요된다는 점과 변호사 선임비 등을 선납해야 한다는 점에서 세입자의 부담도 커 보입니다.

김 변호사는 "1심 소송만 1년 정도 걸릴 수 있다"며 "3심까지 진행한다고 하면 몇 년 걸리는 경우도 있고 비용도 변호사 선임비와 송달료, 인지대 등 수백만원을 선납해야 할 것 같다"고 설명했습니다. 승소한다면 소송비용도 돌려받을 수 있지만, 기간이 오래 소요된다는 점에서 세입자들의 고민은 늘어날 것 같습니다.

이에 HUG 측 잘못이 맞다면 구제방안을 마련해야 한다는 의견도 나왔습니다. 김 변호사는 "HUG 잘못으로 중간에 계약이 취소된 건 HUG 측도 스스로 확인할 수 있다"며 "자체적으로 구제 방안을 마련할 필요가 있어 보인다"고 전했습니다.

매달 나가야 하는 지출이 커 비용 부담이 큰 '월세'와 보증금 떼이진 않을까 불안 '전세' 사이에서 수요자들의 고민은 한동안 깊어질 전망입니다.

/안다솜 기자(cotton@inews24.com)