압구정3구역 갈등 재발 막는다… 서울시, 시공사 선정기준 개정

서울시가 공공지원 정비사업 시공사 선정기준을 개정했다. 올해 3월 시공사 선정 시기가 앞당겨지면서 발생할 수 있는 각종 부작용을 줄이기 위함이다. 경미한 변경이 가능했던 대안설계 범위를 정비계획 범위 내로 한정하는 등 최근 발생한 압구정3구역 갈등의 재발을 막겠다는 의지가 반영됐다.

서울시는 ‘서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준’을 전면 개정한다고 8일 밝혔다.

시는 올해 3월 ‘서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례’ 개정을 추진해 시공자 선정 시기를 사업시행계획인가 후에서 조합설립인가 후로 앞당겼다. 구체적인 건축계획 등이 없는 사업 초기에 시공자를 선정하게 되면서 공사비 깜깜이 증액, 무분별한 대안설계 제시 등 부작용을 줄이고자 시는 각 분야의 전문가로 꾸려진 태스크포스(TF)를 구성했다. TF는 기존 시공자 선정 관련 입찰방식·과정의 보완점 등 논의를 거쳐 이번 개정안을 마련했다.

서울시청 전경. 뉴시스

먼저 조합(원)이 사업구역 여건에 맞게 입찰방식을 선택할 수 있도록 기존에 ‘내역입찰’만 가능했던 방식에서 ‘총액입찰’도 가능하도록 개선했다. 입찰참여자가 공사비의 총액만을 기재한 ‘공사비총괄내역서’를 제출하는 총액입찰을 통해 시공자 선정의 신속, 간소화를 기대할 수 있게 된다. 시공자 선정 이후 과도한 공사비 증액과 이로 인한 조합·시공자 간 분쟁을 예방하기 위해 최초 사업시행계획인가 시점에서 공사비를 의무적으로 검증하도록 명시했다. 모든 입찰에서 작성되는 설계도면은 기본설계도면 수준을 유지토록 해 불명확한 설계도서로 인한 공사비 깜깜이 증액 등을 막는다는 방침이다.

사업시행계획의 경미한 변경을 인정했던 대안설계 범위는 ‘정비계획 범위 내’로 한정키로 했다. 정비계획만 있고 건축계획은 확정되지 않은 상황에서 시공자를 선정하면서 입찰참여자가 무분별하게 대안설계를 제시하지 못하게 하기 위함이다. 용적률을 10% 미만 범위에서 확대하거나 최고 높이를 변경하는 경미한 정비계획 변경도 허용되지 않는다.

이는 최근 압구정3구역 재건축 정비사업 갈등과도 연관된 것으로 보인다. 압구정3구역은 용적률 최대한도가 300% 이하임에도 설계사인 희림종합건축사무소는 ‘인센티브 등을 적용하면 상한을 높일 수 있다’며 용적률 360%를 적용한 설계안을 제안했다. 시는 건축설계 공모 지침 위반이라며 컨소시엄을 구성한 희림건축 등 건축사무소 2곳을 사기미수와 업무방해 및 입찰방해 혐의로 고발해 갈등이 빚어진 바 있다.

일명 ‘OS(Outsourcing)요원’을 이용한 과대 홍보 등을 근절하기 위해 합동홍보설명회, 공동홍보공간 이외에 입찰참여자의 개별적인 홍보 등도 금지된다. 시공자 선정과정에서 시장 또는 공공지원자(구청장)의 사전검토 및 관리·감독 권한을 강화하고, 입찰참여자가 정비계획의 범위를 벗어난 설계를 제안하거나 홍보 규정 등 기준을 위반할 경우에는 해당 입찰을 무효로 한다. 공공지원자로부터 사전에 시공자 선정계획·입찰공고·총회 상정자료 등을 의무적으로 검토받아야 하며, 조합은 사전검토 결과를 반영해 입찰을 진행해야 한다.

시는 공동주택 품질 향상을 위해 조합이 원하는 공동주택 성능을 제시하거나 건설공사에 대한 전문성 등을 확보할 수 있도록 정비사업 건설사업관리 자문, 공동주택성능요구서 의무 제출 등 제도를 도입한다. 최근 문제가 된 공사 중 철근 누락, 입주 후 층간소음, 누수 등을 막고 조합이 원하는 품질과 성능을 확보할 수 있도록 현장설명회 개최 시 ‘공동주택성능요구서’를 의무적으로 제시토록 했다. 건설공사에 전문성이 부족한 조합이 정비사업을 원활하게 추진할 수 있도록 건설엔지니어링사업자로부터 설계의 경제성 검토, 입찰관리, 계약관리, 시공관리 등 건설사업관리 업무를 자문받을 수 있도록 규정했다.

이번 개정안은 행정예고 기간을 거쳐 규제개혁위원회 심의 및 중요문서 심사 후 최종 확정·고시될 예정이다. 내달 4일까지 개정에 대한 의견을 제출할 수 있다.

한병용 시 주택정책실장은 “정비사업 추진에 가장 큰 영향을 미치는 시공자 선정 중 갈등이나 분쟁이 발생하면 모든 피해는 선량한 조합원과 주민에게 돌아간다”며 “주민의 재산권을 보호하고, 고품질 주택을 신속하게 공급해 나가기 위해 공정하고 투명한 시공자 선정문화를 정착시켜 나가겠다”고 말했다.

구윤모 기자 iamkym@segye.com