국토연 “다주택자 기준, 2채→3채 완화해야…대도시는 제외”

다주택자를 규정하는 기준을 2주택자에서 3주택자로 완화해야 한다는 국책 연구기관의 주장이 나왔다.

통상 2주택자부터 다주택자로 보는 현행 기준이 세제 형평성을 훼손할 뿐 아니라 ‘똘똘한 한 채’가 있는 우량지역에 주택 수요를 집중시켜 지역소멸 부작용까지 초래한다는 분석에 따른 것이다.

국토연구원은 7일 발표한 ‘다주택자 규제정책의 전환 필요성과 과제’ 보고서에서 "인구 및 자가점유율, 지역 쇠퇴 상황을 감안해 통상적 다주택자 기준을 기존 2주택에서 3주택으로 단계적으로 확대해야 한다"고 주장했다.

연구원은 1단계로 비수도권 지역 중 인구가 10만 명 미만이고 자가점유율이 상위 30%에 들어오는 지역, 1000명당 주택 수가 많은 강원·충청·전라·경상 지역부터 새 기준을 적용해 점차 적용 범위를 넓히자고 제안했다.

특별시와 광역시, 특례시, 인구 50만 명 이상 대도시는 ‘다주택=3주택’ 기준을 적용해선 안 된다고 봤다.

전·월세 시장 안정에 기여할 수 있도록 2주택자의 경우 거주 주택 이외 주택은 임대 주택으로 8년 이상 활용하거나 본인이 이용한다면 연간 90일 이상은 거주해야 한다는 단서를 달았다.

연구원은 몇 채를 보유했는지가 아닌 주택가격(공시가격)을 반영한 다주택자 개념 도입도 검토할 수 있다고 제언했다. 서울에 고가 주택 1채를 소유한 사람에 비해 지방에 2채를 소유한 사람이 받는 규제는 형평성에 어긋난다는 것이다.

연구원은 "서울 등 대도시 지역은 기준가액을 초과하면 다주택자로, 기타 지역은 주택가액 합산 또는 소유주택 건수 중 선택 적용할 수 있도록 하면 된다"고 밝혔다.

연구원은 다주택자 기준을 바꾸기 위해서는 국민적 합의를 도출하기 위한 절차가 필요하며 정교하게 정책을 설계해야 한다고 강조했다.

설문조사 결과, 국민 절반 가까이는 다주택자 기준의 재설계 필요성을 인식하고 있는 것으로 나타났다.

국토연이 지난해 전국의 성인 6680명을 대상으로 한 설문조사에서 전제 응답자의 48.3%가 ‘주택 3채를 보유한 가구부터 다주택자로 봐야 한다’고 밝혔다. ‘2주택자부터 다주택자로 봐야 한다’는 응답은 44.2%였다. 응답자의 56.7%는 ‘다주택자 기준을 모든 지역에 동일하게 적용할 필요가 없다’고 답했다.

주택 2채 이상 보유자는 2016년 198만 명(전체 개인 소유자의 14.9%)에서 2020년 232만 명(15.8%)으로 늘었다가 2021년 227만3000명(15.1%)으로 1년 새 4만7000명 감소했다.

다주택자에 대한 세 부담 강화를 피하기 위한 수단으로 증여가 늘어난 것과 무관치 않다는 게 국토연의 분석이다.

이수욱 국토연 연구위원은 "주택 경기 과열로 다주택자에 대한 규제는 강화된 반면 1주택자 혜택은 증가하면서 특정 지역 내 ‘똘똘한 한 채’로의 집중과 증여, 청약을 위한 가구 증가, 가수요 증가가 발생해 가격 상승과 매물 잠김을 불러왔다"고 주장했다.

조해동 기자