둔촌주공도, 반포 메이플자이도…'공사비 검증' 유명무실

추가 공사비 일부만 부동산원이 검증…갈등 불씨 계속
갈등 중재 역할 못 해…"계약 단계서 증액 기준 잡아야"

서울 강동구 둔촌주공 공사현장. 2022.10.17/뉴스1 ⓒ News1 박지혜 기자

(서울=뉴스1) 전준우 기자 = 아파트 공사비를 놓고 시공사와 재건축 조합의 갈등이 곳곳에서 일어나며 한국부동산원이 검증에 나섰지만, 강제성이 없는 데다 검증 범위도 제한적이라 유명무실하다는 지적이 나온다.

7일 업계에 따르면 단군 이래 최대 재건축 단지로 꼽히는 서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크 포레온)의 추가 공사비를 놓고 한국부동산원의 6월 검증 결과 이후에도 조합과 시공단이 석 달째 평행선을 달리고 있다.

둔촌주공 재건축 사업 시공단(현대건설·에이치디씨 현대산업개발·대우건설·롯데건설은 2020년 원자재 가격 상승 등을 이유로 공사비 6000억원 증액 문제를 놓고 조합과 대립하다가 지난해 4월부터 10월까지 6개월간 공사가 중단되며 갈등을 겪었다.

시공단은 지난해 9월 조합에 공사 중단에 따른 손실 보상금액 등 1조1385억원을 더해 총공사비 4조3678억원을 청구했다. 그러자 조합은 공사비 검증을 요청했으나 부동산원은 14%에 해당하는 1630억원에 대해서만 검증을 진행했다.

둔촌주공 추가 공사비 중 실 착공 전 물가상승률, 공사 중단에 따른 손실액, 조합의 요청에 따라 추가로 공사한 내용 등 직접 공사비 1630억원만 검증을 진행했고 지난 6월 377억원을 감액하라고 결론을 내렸다.

나머지 9700억원은 분양 지연에 따른 금융비용 손실, 공사 중단·재개 준비에 따른 손실 비용 등이 해당한다. 추가 공사비의 86%에 해당하는 부분에 대해서는 검증이 아예 이뤄지지 않아 '공사비 갈등'의 중재 역할을 전혀 하지 못한 셈이다.

서울 서초구 신반포4지구(메이플자이)의 공사비 검증도 마찬가지다. 2017년 시공사로 선정된 GS건설은 조합과 공사비 9300억원으로 계약을 맺었다. 하지만 지난해부터 원자잿값과 인건비 등이 가파르게 오른 데다, 설계 변경 등으로 인해 약 5000억원의 추가 공사비가 필요하다고 요구했다.

이에 조합 측은 부동산원에 공사비 검증을 의뢰했고, 부동산원은 설계 변경으로 인한 추가 공사비 3180억원 중 2186억원이 적당하다는 결과를 내놨다.

하지만 물가 변동으로 인한 계약 금액 조정(ESC) 부분과 금융비용 등 1800억원에 대해서는 검증하지 않아 시공사와 조합간 갈등의 불씨가 여전히 남아 있다.

지난해 3월 서울 양천구 '신목동 파라곤' 아파트 주차장 앞을 공사비 분담 문제로 유치권을 행사한 시공사가 컨테이너로 막고 한 달 이상 입주 지연 사태가 벌어졌다.2023.3.14/뉴스1 ⓒ News1 임세영 기자

여기에다 부동산원이 검증한 직접 공사비 부분도 강제력이 없어 시공사와 조합의 갈등을 중재할 수 있는 권한이 없는 실정이다. 부동산원에 공사비 검증을 의뢰하는 건수는 매년 늘고 있지만 실효성이 없어 보완이 필요하다는 목소리가 나온다.

공사비 증액을 놓고 갈등의 골이 깊어지면 올해 3월 서울 양천구 '신목동 파라곤'의 입주 지연 사태로 번질 수 있다. 당시 시공사인 동양건설에서 아파트 입구를 컨테이너로 막으며 강경 대응에 나섰고, 조합이 법원에 업무방해금지 가처분 소송을 냈으나 법원은 시공사의 유치권 행사를 인정하며 한 달 이상 입주가 지연됐다.

이와 관련, 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "부동산원이 간접공사비를 제외하고 객관적으로 사실 확인할 수 있는 공사내역을 검증하고 있지만 강제력이 없다"며 "검증 결과가 정확하지 않을 때 권한과 의무에 따른 책임 소재가 뒤따르기 때문에 민간 계약을 공공이 규제하는 것에 대한 의견도 분분하다"고 말했다.

갈등이 불거진 이후 공사비를 검증하는 것보다 계약 단계에서 조항 등을 자세히 반영해야 한다는 제언이다.

이 연구위원은 "일반적인 표준 계약서에서 공사비 증액을 다룬 조항이나 문구부터 명확히 바로잡아야 한다"며 "증액 기준과 물가 변동에 따른 공사비 조정 여부, 설계 변경에 따른 금액 변동의 근거와 기준 등 계약 단계에서부터 명확히 해야 분쟁을 최소화할 수 있다"고 말했다.

junoo5683@news1.kr