[알기 쉬운 부동산] 우리 동네에 적합한 주택정비방식은 무엇일까

이재우 목원대학교 부동산금융보험융합학과 교수

재건축, 재개발사업은 조합이 사업주체가 돼 소유자 부담은 줄이고 수익은 극대화하는 방향의 사업추진이 이뤄진다. 도로, 주차장 등 기반시설은 양호하지만 주택만 노후한 경우 재건축이, 기반시설이 열악한 저층 노후주거지는 기반시설 정비를 포함하는 재개발이 적합하다. 그러나 참여 세대가 많으면 소유자간 갈등으로 합의가 지연되고, 사업구역이 넓으면 신축 건축물 혼재로 노후 요건이 미충족되거나 사업성이 미흡하게 된다.

그래서 소지역에서 빠르고 효율적인 주거정비를 도모할 수 있도록 소규모재건축, 가로주택정비, 자율주택정비 등 소규모주택정비사업방식이 있다. 소규모로 신속한 추진 취지에 따라 사업시행구역 면적은 소규모재건축 경우 1만㎡ 미만, 기존주택 세대수가 200세대 미만이어야 하며, 가로주택정비사업도 예외는 있으나 가로구역 1만㎡ 미만이 기본이다. 이보다도 소규모인 자율주택정비사업은 사업구역의 단독·다세대·연립주택 등 기존주택 구성 20세대 미만(단독주택의 경우 10호 미만)이 기준이다. 소규모주택정비사업은 소유자들이 결성하는 주민합의체 주도로 사업을 추진하며, 수익극대화보다는 주거환경 개선에 중점을 두고 요건충족시 건축·용적률 규제 완화 특례를 제공한다.

최근에는 공공역할 강화를 통해 정비사업방식이 다양해지고 있다. 주거취약지역 개선 목적으로 공기업이 함께하는 공공참여형 자율주택정비사업과 가로주택정비사업이 있고, 직주근접 우수한 도심, 기성시가지에서 신규 주택공급 확대에 초점을 두고 재개발·재건축사업을 공공이 함께 하는 공동시행방식, 더 나아가 공기업 단독의 공공 직접시행정비방식도 있다. 이외에 대전역 인근에서 추진 중인 도심공공주택복합사업은 공기업이 공공주택법에 근거해 토지수용도 가능한 사업으로 도심 내 역세권, 준공업지역, 저층주거지 등에서 공공주택을 공급한다. 노후주거지 주민들은 주택 밀집도와 사업성, 사업규모, 공공참여 수준 등에 따라 지역과 본인에게 적합한 정비사업 유형이 무엇일지 이해하고 관심을 가질 필요가 있다. 이재우 목원대학교 부동산금융보험융합학과 교수