[부동산 INSIGHT] 갭투자 열풍에 역풍 맞은 집주인들

2021년 부동산 활황 갭투자 성행
매매·전세가 하락 역전세 현상
도내 전세보증금 미반환 사례 증가
지난 달 임차권등기명령 신청 25건
작년 동월 8건 대비 3배 이상 ↑
정부, 피해 확산 방지 대책 마련
보증금 반환 대출규제 한시적 완화
청년층 대상 보증료 지원 사업 시행
‘임대인 재정문제’ 해결 난항 지적도

전세보증금 반환불가 집주인 증가

수도권을 중심으로 전세가격 회복세가 진행되고 있으나 보증금을 돌려받지 못해 강원지역에서 임차권등기명령을 신청하는 건수가 전년대비 3배 이상 증가한 것으로 확인됐다. 도내 아파트 전세가격 지수도 2주 연속 증가했으나 2년 전과 비교해 낮은 수준이다. 이에 부동산 투자 열풍 시기 갭투자를 했던 집주인들이 보증금을 돌려주지 못해 갈등이 커지고 있는 것으로 보인다. 도내 부동산 전문가들은 마땅한 해결책이 없으며 역전세난이 올해 안에 해결되지 않을 것이라고 밝혔다.

■ 도내 임차권등기명령 신청 2배 이상 증가

6일 법원 등기정보광장을 분석한 결과 8월 강원지역 집합건물(아파트, 오피스텔, 빌라 등) 임차권등기명령 신청 건수는 25건이다. 전월(26건)대비 소폭 줄었으나 지난해 8월(8건)과 비교하면 17건, 3배 이상 늘어났다. 올해 총 136건이 신청됐으며 전년동기(62건)대비 2배 이상 증가한 수치다.

임차권등기명령은 임대차계약이 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청해 등기를 마치면 우선변제권을 보장받고 이사할 수 있도록 하는 제도다. 즉 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 2배 이상 증가한 것이다. 지난 2021년 부동산 활황기 갭투자 등 무리한 투자가 이뤄졌고, 올해 2년 만기를 맞아 보증금을 돌려줘야하지만 매매가격과 전세가격이 하락하다보니 돌려주지 못하는 것으로 풀이된다. 역전세가 해결되지 않을 경우 임차권등기명령 신청 건수 증가는 장기화될 전망이다.

게다가 갭투자는 여전히 성행하고 있다. 최근 1년(2022년 10월 이후)간 원주에서는 240건의 갭투자 매매거래가 진행됐고, 춘천 118건, 강릉 90건, 동해 71건, 속초 50건 등 총 643건으로 집계됐다. 원주는 매매거래 4767건 중 갭투자가 5%에 달했고, 강릉과 동해도 각각 6.2%, 8%로 높은 수치를 보였다. 실제로 춘천 A 공인중개사에 따르면 최근 춘천에서 1억7000만원대의 아파트가 1억8000만원 전세로 나왔고, 전세 물건이 없기에 세입자가 고민하고 있다고 설명했다.

A공인중개사는 “세입자에게 역전세로 인해 중계가 어렵다고 설명했으나 워낙 전세 물건이 없어 세입자가 집을 보겠다고 하는 상황이다”고 설명했다.

■ 정부 반환 대출규제 완화 등 대책 마련

이에 정부는 역전세로 인해 기존 세입자의 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인을 위해 지난 7월 27일부터 반환대출 규제완화를 시행했다. 집주인이 전세금 반환용도로 은행권(인터넷은행 제외) 대출을 이용할 경우 전세금 차액분 등에 대한 전세보증금 반환목적 대출규제가 내년 7월 27일까지 1년간 한시적으로 완화 적용했다.

갭투자와 전세가격 하락 등으로 전세금 미반환 위험우려가 커지자 세입자가 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 지원하는 조치다. 이 기간 개인 임대인은 총부채상환비율(DTI) 60%, 임대사업자는 이자상환비율(RTI) 1.0배를 적용한다.

또 사회초년생 등 저소득 청년들을 전세사기로부터 보호하기 위해 ‘청년 전세보증금반환보증 보증료 지원 사업을 지난 7월 26일부터 전국에 동시 시행했다.

전세사기에 노출될 위험이 상대적으로 큰 청년·신혼부부 등의 전세보증 가입을 유도하기 위한 것이다. 총 지원 규모는 122억원이며 지원 대상은 올해 전세보증금반환보증에 가입한 전세보증금 3억원 이하, 연소득 5000만원(신혼부부 7000만원) 이하인 무주택 청년 임차인이다. 신청인은 보증가입 후 보증기관에 보증료를 납부하고, 지원사업을 신청하면 심사를 거쳐 최대 30만원까지 신청인 계좌로 보증료를 환급한다. 시, 군청 등을 방문해 신청할 수 있고, 온라인으로도 가능하다.

그러나 역전세난을 완전히 해소하기는 쉽지 않을 것이란 지적이다. 강문식 한국공인중개사 춘천시지회장은 “지난 2021년 부동산 투자 열풍으로 갭투자 등이 진행됐고, 2년 만기가 다가오자 임차권등기명령 신청 건수가 늘어난 것으로 보인다”며 “그러나 집주인이 돈이 없어 진행된 것이기에 마땅한 해결책이 보이지 않는다”고 말했다. 이어 “피해를 보기 전 매매가격 대비 전세가격이 너무 높지 않은지 살펴봐야하며 임대인이 다주택자로 보증금을 반환하지 않은 사례가 있는지도 확인해야한다”고 조언했다.

정우진 jungwoojin@kado.net