주금공 정책모기지론 ‘체증식’ 상환비율 4%→14%로 ↑

최준우 한국주택금융공사 사장이 컨퍼런스에서 발언하고 있다.[한국주택금융공사 제공]

[헤럴드경제=홍승희 기자] 정책모기지론에서 체증식 상환을 선택하는 사람이 늘고 있다. 지속되는 고금리에 당장 갚아야 하는 원리금이 적은 체증식을 선택하는 것이다. 특례보금자리론과 서민안심전환대출 등 한국주택금융공사(주금공)가 제공하는 정책대출의 경우 대출 원리금 부담이 약 12%정도 낮아진 것으로 추정됐다.

6일 주금공이 개최한 ‘2023 HF 주택금융 컨퍼런스’에서 발표를 맡은 김광욱 한국주택금융공사 연구위원은 서민안심전환대출과 특례보금자리론에서 신규취급액 기준 ‘체증식 상환방식’을 선택하는 비율이 2020년 4.4%에서 2023년 13.8%까지 급증했다고 설명했다. 3년 만에 비중이 세 배 늘어난 것으로 많은 이들이 대출실행 초기 원금상환부담을 최소화하는 방법을 택하고 있는 것이다.

김 연구위원은 “부동산 커뮤니티에는 ‘체증식을 안 하면 바보’라는 댓글이 많았다”며 “시중은행에서 활용하지 않는 이자 구조, 당장의 원리금 상환부담을 낮출 수 있어 젊은층이 상당히 선호한다”고 말했다.

하지만 이같은 방식이 ‘장기 분할 상환’이라는 정책 모기지 운영목표에는 반할 수 있다고 분석했다. 최근 가계의 금리 부담이 높아지자, 당국은 고정금리 확대와 장기 분할상환 대출의 비중을 높이도록 지시하고 있다.

김 연구위원에 따르면 특례보금자리론 차주의 상환부담은 시중은행에서 변동금리로 대출을 받았을 때보다 12% 낮아지는 것으로 추정됐다. 최근 3개월 주택담보대출 변동금리 범위를 가정한 월평균 상환액 추정결과는 141만6000원~142만3000원 수준인 반면 실제 특례보금자리론 차주는 대출 실행 이후 6개월 차 기준 월 평균 125만원의 원리금을 상환했다. 평균적으로 월 16만6000원, 17만4000원의 원리금 감소효과를 유발했다는 설명이다.

특례보금자리론의 대출기준이 완화되면서 평균 대출금액도 서민안심전환대출(1억2000만원)보다 더 높은 2억3000만원을 기록한 것으로 나타났다. 김 연구위원은 “(특례보금자리론의) 담보인정비율(LTV)는 49.4%로 3차 서민안심전환대출과 유사했고, 총부채상환비율(DTI)는 27.5%로 소폭 상승했다”며 “평균 대출상환기간은 362년8개월로 뚜렷하게 장기화됐다”고 설명했다.

한편 이날 컨퍼런스에선 특례보금자리론과 같은 정책모기지가 서민 주택금융 안정화엔 기여했지만, 효과가 단기적이라는 지적도 제기됐다. 토론에 나선 김정주 건설산업연구원 연구위원은 “모기지저당증권(MBS) 발행이 장기적으로 주금공의 부담으로 다가올 수 있다”며 “위기가 발생했을 때 정책모기지론이 투여되고, 시장상황에 맡겼을 때 그에 대한 리스크는 온전히 부담해야 하는 건 아닐까 하는 우려를 가지게 된다”고 분석했다.

고정금리 대출상품을 무작정 확대하는 게 능사는 아니라는 견해도 나왔다. 김정주 연구위원은 “주금공, 정책금융이 타겟팅해야되는 정책대상 그룹은 중저소득 무주택 서민”이라며 “그들을 타겟팅 하고, 비중이 시장에서 어느 정도 존재하느냐에 따라 주금공의 정책모기지론의 비중도 결정돼야 한다고 생각한다. 장기모기지론으로 가든, 단기모기지론으로 가든 나머지는 차주들의 선택의 문제”라고 말했다.

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