100억짜리 집도 시공사 구하기 '별따기' [집슐랭]

■하이엔드 주택 분양사업장 비상
부동산 침체로 업체 조건 깐깐해져
사전청약률 이어 실제 계약률 요구
충분한 수요 확보한 곳에만 참여
시공사 선정 늦어지며 PF까지 난항

서울 용산구 이태원의 크라운호텔을 허물고 개발 예정인 최고급 주상복합 시설 예상 조감도. 현대건설컨소시엄이 개발하고 시공은 현대건설이 맡는다. 사진 제공=코람코자산운용

[서울경제]

최소 분양가가 100억 원을 훌쩍 뛰어넘는 강남의 한 초고가 하이엔드 주택 사업장이 시공사를 구하지 못해 애를 먹고 있다. 이 곳은 모든 세대에서 청약을 받는 데에는 성공했으나 계약을 타진했던 1군 대형 시공사와의 최종 시공 계약이 이뤄지지 않았다. 업계는 실제 계약과 달리 청약은 구속력이 없는데다 최근 시공사들이 사업성을 따져 시공 계약을 체결하는 현상이 짙어졌기 때문인 것으로 보고 있다.

5일 관련업계에 따르면 최근 시공사들은 하이엔드 주택 시공 계약 시 일정 수준 이상의 실제 분양 계약률을 요구하는 것으로 알려졌다. 분양 성적 부진으로 인해 시공 대금 지급에 문제가 생길 가능성을 고려해 충분한 수분양자를 확보한 안정적인 사업장에만 참여하겠다는 것이다.

한 채당 최소 분양 가격이 100억 원을 훌쩍 넘기는 하이엔드 주택은 수요층이 두텁지 않다. 소수의 슈퍼리치를 대상으로 홍보를 하기 때문에 실제 계약 전에 사전 청약을 통해 계약 의사를 확인한다. 이 때문에 과거에는 사전 청약률을 확인하는 정도에서 시공 계약이 이뤄지기도 했으나 최근 시장 분위기가 흔들리면서 위기를 느낀 시공사들이 기준을 보다 엄격하게 잡기 시작한 것이다. 특히 1군 건설사의 경우 사업 성패에 따라 자사의 브랜드 가치에 영향을 받을 수 있는 만큼 더욱 깐깐하고 높은 수준의 조건을 요구하는 것으로 알려졌다.

한 업계 관계자는 “시공사 입장에서 볼 때 사전 청약은 어디까지나 구매 의향을 확인하는 정도일 뿐, 소비자가 취소하면 낸 돈을 모두 돌려줘야 하기 때문에 공사 대금 확보를 담보하는 장치라고 볼 수 없다”며 “특히 일부 사업장들이 사업성이 떨어지는 데도 불구하고 비교적 낮은 분양가를 제시해 청약률을 높임으로써 시공사 선정, 프로젝트 파이낸싱(PF)까지 받아낸 뒤 분양가를 올려 재분양하는 형태의 ‘꼼수’까지 쓰는 경우가 발생하면서 시공사들이 사업 참여에 더욱 신중해지는 추세”라고 전했다.

이처럼 시공사들이 기준을 까다롭게 요구하기 시작하면서 하이엔드 주택 분양 사업장들에는 비상이 걸렸다. 사업 진행을 위해 가장 중요한 것 중 하나가 프로젝트 파이낸싱(PF)을 받는 것인데 시공사 선정이 되지 않은 사업장은 PF를 받는 것이 사실상 어렵기 때문이다. 금융투자업계 관계자는 “본PF 전환 시 리스크 최소화를 위해 분양 성적 기준을 이전보다 엄격하게 잡고 있다”고 전했다.

실제로 부동산 시장 침체로 PF 시장 위기는 여전히 남아 있는 상황이다. 서울 강남구 '청담동 프리마 호텔' 고급주상복합 개발사업은 PF차환에 실패하면서 브리지론 연장을 협의하고 것으로 알려졌다. 브리지론을 4640억 원에서 5800억 원으로 늘려 추가 비용도 감당하려 했으나 실패했다. 주성알앤디가 시행하는 ‘토브 청담’의 경우 대주단이 PF 전환 조건으로 50% 이상 선분양을 요구해 착공 전 선계약을 진행하고 있다. 분양률이 올라오기 전까지 브리지론 대출 이자만 속절 없이 지출되고 있는 셈이다.

한 시행사 관계자는 “시공사는 계약자 확보가 선행되기를 원하고 수요자는 시공사 확보가 선행되기를 원하니 양측의 요구조건을 해결하지 못해 사업이 기약없이 늦어지는 경우가 많다”며 “사업이 본 궤도에 오르기 위해서는 책임지고 준공 할 수 있는 시공사 선정이 필수”라고 전했다.

변수연 기자 diver@sedaily.com김민경 기자 mkkim@sedaily.com